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??“16.5萬元每平方米的單價”“假結婚、老夫少妻、代持”“總價2400多萬元到9000多萬元”，“100余套房源吸引800多組購房者報名”。房地產市場又出現了一批新的熱點話題。

??引發這一系列熱點話題的，是上海豪宅項目云錦東方三期開啟開盤搖號。現場客戶無法預約購房、“黃?！辈?、“老夫少妻”等一系列怪象，也讓該項目成為近期的熱點。

??上海鏈家平臺數據顯示，2022年以來，云錦東方二期二手洋房的成交價均在20萬元/平方米以上，與新房價格每平方米相差近10萬元。新盤開盤價與二手房成交價的嚴重倒掛，為套利帶來了極高的可能，也由此引發了“打新熱”。究竟是什么原因導致了如此怪誕的現象發生，記者就此展開調查。

??預約不上 超額凍結資金 高門檻篩選客戶

??自今年4月份起，云錦東方三期即將入市的消息便在各大中介群里甚囂塵上，記者在幾個中介銷售群里注意到，討論最多的就是該項目何時入市，會不會出現“滿分”（指上海購房積分政策）的情況。

??隨著上海公布今年第四批次新房入市，這一討論被中介和一些推銷二手房的獨立經紀人推向了高潮。

??當然，要想將這套超高性價比的豪宅納入麾下，還得“過五關斬六將”，而許多人倒在了第一關——線上預約。

??“約不上，真的約不上。”多名購房人向記者抱怨，開發商的線上預約系統無法預約，有的向記者表示，即便約上了，線上審核也無法通過。

??一名資深中介告訴記者，認籌的第二天，有購房人在現場抗議，稱線上始終無法預約成功，并懷疑開發商是否借此阻擋客戶，現場差點爆發沖突，警察也因此到場維持秩序。

??另一位購房人告訴記者，現場工作人員給出的解釋是“因為預約的人太多，系統崩潰了?！?/p>

??為了解決這“第一道關”的問題，開發商在認籌現場手把手教購房人進行線上預約，此后情況有所好轉。

??“前兩天有效認購人數并不多，但不代表來認籌的人少?！鼻笆鲋薪槿藛T告訴記者，之所以出現人少的情況，一方面是由于大家不熟悉線上預約流程，部分購房人先期線上提交的認購材料沒有審核通過，而認購現場工作人員還要核對相關的資產證明。

??當然，也有很多幸運的購房人早早就提交了資料，并預約成功。

??據悉，截至5月16日中午12時認籌結束，云錦東方累計認籌客戶數量為800多組，確切數據有待開發商公布。

??此次，該項目的開發商上海東航置業有限公司，不僅要求購房人繳納500萬元的認籌金，同時要求符合首套資格的購房人出示900萬元的凍結資金證明，購買二套房的則需要出示2900萬元的凍結資金證明，且規定凍結資金的時間要20多天。

??公開資料顯示，云錦東方備案均價為16.4907萬元/平方米，其中洋房均價13.2萬元/平方米，別墅均價17.82萬元/平方米，房源總價約2457.7萬元至9618萬元。

??此前，上海雖然有不少新房項目都有過類似操作，但云錦東方二套房的凍結資金的金額顯然超出了購房總價款，業內人士表示并不合理。

??北京金訴律師事務所主任王玉臣律師向記者表示，開發商此舉存有刻意提高購房門檻及篩選客戶的嫌疑。

??不僅如此，本次認購還對凍結資金的銀行設定了要求，指定了徐匯區的四家銀行網點。同時，購房者必須提供過去12個月的銀行流水，并加蓋銀行業務公章。

??記者粗略算了一筆賬，目前央行給出的活期存款利率為0.35%。銀行的活期是按季度結息，每季末月的20日為結息日，21日為實際計付利息日，也就是說，大部分銀行的實際計付利息日日期分別是3月21日、6月21日，9月21日，12月21日。

??2023年4月20日，1年期LPR為3.65%，息差是3.3%。

??僅以最終800人認籌保守估算，平均每人被凍結資金1000萬元，累計金額約為80億元，一個月的利息差收益毛估是2200萬元。

??購房人張明表示，他是第一天去的認籌現場，當時現場并沒有太多人，而當第二天他的朋友去時，情況就不同了，“在場的銷售也沒預料到現場會有這么多人?！?/p>

??張明告訴記者，他的社保積分只有100分左右，銷售給他的答復是直接勸退。

??一場“黃?！钡氖⒀?法律風險巨大

??云錦東方三期認購的火熱，其實核心原因還是一二手房房價倒掛，根據云錦東方三期“一房一價”的公示表，一套單價12萬元/每平方米、總面積200多平方米的房子，按現今二手房市場價售出價差可達2000多萬元。

??這無疑就會吸引更多投機者關注。在利益驅動下很多人就開始，鉆各種空子，“假結婚、代持”等方式層出不窮。

??而這場狂歡的另一個主角正是“黃?！?。

??馬克思在《資本論》里有這樣一段描述，當利潤達到10%的時候，他們將蠢蠢欲動；當利潤達到50%的時候，他們將鋌而走險；當利潤達到100%的時候，他們敢于踐踏人間的一切法律；當利潤達到300%的時候，他們敢于冒絞刑的危險。

??一名全程觀摩的中介劉強告訴記者，認籌現場真實情況是，圍觀的中介比“黃牛”多，“黃牛”比購房人多。

??劉強告訴記者，現場確實有不少“黃?！保坝匈u名額的、提供過橋資金的”?！坝械摹蝗辗蚱蕖?，昨天剛離婚成功，今天就結婚來買房了，當場連老公老婆的名字都叫不出來?！?/p>

??而實際在參與云錦東方認購的“黃?！敝?，多數是房產中介人員，有的不乏來自品牌門店。

??在認購現場，記者注意到，許多中介和自媒體也在伺機而動，在一個微信群中，一個網名叫“魔都我在”的人員在群里隨時發布認購現場的動態，并不時曬出一些認購意向金的憑證，在群里煽動購房者情緒。

??群里的圍觀者笑稱，“應該放開這些倒掛嚴重樓盤的積分限制，符合資格的都可以參加搖號，然后幾千人一起搖號拼運氣，不能讓專業‘黃牛’把錢都賺了?！?/p>

??一名“資深黃?！睆垙姼嬖V記者，他們這一行早就有專門運作的公司，有完整的產業鏈，分工明確。從虛假婚姻、違規經營貸、房地產“ABS團伙”，已經形成了生產流水線，全程“一條龍服務?！?/p>

??張強告訴記者，具體有以下幾種操作手法：

??首先是針對無購房資格的人群，這類人群往往比較有錢，但被限購、或者本身購房積分不足。針對這類人群，上述“黃牛公司”往往提供“假結婚”服務，而“一日夫妻”則是用符合購房條件的人員認購房產，待交易完成后，將該人員的名字去掉。這種操作方式的優點在于價格低，收費在60萬~80萬元，但周期較長，買家必須拿到產證才能完成離婚等步驟。通常，“黃?！睍笙绕谥Ц兑徊糠侄ń?，待事成之后，支付尾款，而“黃?！眲t收取2%的“介紹費”。

??第二類在行內稱為“代持”，即直接找有積分和名額的人群，通過“黃牛”牽線，將資金交給有購房資格的人，雙方在購房前簽好代持協議，待房屋限售解除后，直接將房產過戶給真實買家?！按帧钡某杀据^高，買家需要支付房價10%左右的成本。

??第三類則稱為“婚更”，這種方式耗時最短，成本也最高，即找一位有購房資格的異性對房產進行代持，待交房辦理產證后，和真實購房人結婚，在婚內進行財產變更，最后將原持有人的名字去掉。

??這一條鏈條中，黃牛中介獲得了中介費，造假者得到了炒房的機會，唯獨架空了政策，讓真實購房者購房計劃落空的概率增加。

??今年以來，上海房地產市場仍處在緩慢復蘇，但樓市的熱度依然領跑全國。由于一二手房市場長期存在倒掛以及新房的增值空間和投資價值，新房仍舊是大部分人眼中的熱門商品，也是買房時的首選。

??就黃牛和抬高購房門檻等相關問題，記者多次致電上海市徐匯區住房保障和房屋管理局等相關部門，電話始終無人接聽。

??王玉臣向記者表示，對于“假結婚”或“代持”的方式來實現謀取高額差價的做法，本身嚴重擾亂了房地產市場交易的正常秩序，其背后存在的產業鏈更是涉嫌違法，根據其行為的嚴重程度，甚至可能構成非法經營罪等刑事犯罪。因此，如果發現有相關違法行為，可以向相關行政部門投訴、舉報，追究其相應的法律責任。

??多名購房人向記者表示，他們已經向市民熱線和有關部門進行了舉報。

??王玉臣表示，“代持”其實就是借名買房，對于被借名的人和借名的人都有不小的風險。在先前受理的一些案件中，經常會遇到一些借名買房或“代持”買房糾紛，此類案件中，如果房產達不到上市交易條件，借名買房關系在法律上一般被認定為無效。對于借名人而言，損失極大。

??王玉臣表示，被借名的人也有一定的風險?，F實生活中，因為限購或者其他原因，不少人可能被親戚朋友、甚至陌生人借名買房。

??在其辦理的案件中，就曾遇到過被借名人因為借名人拖欠銀行按揭貸款，導致自己以后無法貸款，被列入了失信名單。

??對于如何應對“炒房黃?！币约翱蛻魺o法預約等相關問題，記者致電云錦東方項目的馬姓負責人，該負責人表示，根據公司規定不便接受采訪。隨后，記者致電東航置業有限公司，在說明來意之后，對方表示會有專人回復，截至記者發稿，尚未收到回復。

??房住不炒 任重道遠

??據悉，云錦東方目前已經確認觸發了“5年限售”，“投資客”在逐利同時，未來房產稅是否會出臺，5年后的市場又將如何都是未知數。

??上海中原地產首席分析師盧文曦表示，對于云錦東方事件，利用不正規的手段套利，肯定是不可取的；也引出了幾個值得思考的問題，現在的豪宅新房限價，是否有必要進行適當調整。

??同時，大筆的資金需求，也讓那些原本不具備購房條件的投機人，在機構或炒房團鼓動下，通過其先行墊付資金的方式進入了市場，背后隱患巨大。

??盧文曦認為，經營貸、消費貸等各方面資金違規進入房地產，讓樓市調控變成了“空調”。

??“國家嚴控資金流入房地產行業，并不是說不想讓大家買房，而是說如果所有的“水”都流到房地產領域，會使房地產成為最大的灰犀牛，這是明確可見的。如果對這個明確可見的危險都不做出相應、及時的大力調整，是會出問題的。”

??此外，開發商對于現場認籌客戶的管理，包括客戶來源，以及購房人的預約難辭其咎，這類問題的發生，對于客戶的體驗感以及市場的平穩發展極為不利。

??盡管為了更公平和防“代持”，開發商制定了嚴格的認購資料審核，但目前看來，結果似乎并不理想。

??對于豪宅限價，58安居客房產研究院院長張波表示，如果房價沒有和市場接軌，開發商沒有驅逐投資客的內生性動力。投資客和普通購房者買對他們而言都一樣，沒有區別。

??如何解決這一亂象，張波表示，回到本質來看，房地產調控層面，針對房價的調控出現了“一刀切”的模式，無論新房是什么類型產品，總體控制房價穩定就是第一要務，無論這種調控本身會不會反而催生投機性需求的出現。

??房住不炒背景下合理的方式，應該是“保障的歸保障、市場的歸市場”，對于中低價位的適合新青年、新市民的房子需要更多通過“共有產權房”的方式來推動和保障，而高端房的房價更應該用市場之手進行調節，回歸市場價格，只有這樣才能有效防止投機炒房行為，而非一味堵漏洞。

??堵不如疏?！暗灿幸稽c操作空間，大家會想破腦袋鉆漏洞。”

??因此，張波表示，對于這類明顯超出正常價格范疇的高端改善住房，可以讓其定價權應該回歸市場。

??上海二手高端豪宅的真實情況如何？自去年以來，上海二手高端豪宅的交易量在持續收窄，價格也持續下滑。

??來自麗茲行的數據顯示，2023年4月，上海市二手豪宅成交量環比降幅7.06%，4月成交均價為12.46萬元/平方米，環比下降12.01%，同比下降4.67%。連續12個月換手率為1.95%，同比下降0.06個百分點。麗茲行分析，二手豪宅成交量的震蕩與近期新房的入市和二手掛牌量的激增或有一定關系。

??具體到云錦東方項目，來自麗茲行的數據顯示，云錦東方二期目前掛牌一套約400平方米的大戶型房源，已掛牌僅一年時間，目前尚未售出。近一年以來，云錦東方成交過11套房源，幾乎都是400平方米以上的大戶型。而今年3月成交的一套總面積為471平方米的房源簽約單價為29.02萬元/平方米，總價約1.37億元，也正是該成交引發了中介和自媒體的狂歡。目前，該項目共有22套房源在售，掛牌單價22萬~30萬元。盧文曦告訴記者，云錦東方的實際成交在21萬~22萬元/平方米。

??(應受訪者要求 文中張明、劉強、王強、張強均為化名)