監督眼吳若凡 2024-01-02 09:46:41 來源：中房報
??老小區加裝電梯為何頻頻遇阻？位于上海市靜安區彭浦鎮的歌林春天馨園小區的業主向記者反映，他們小區內加裝的電梯在未獲得全體業主大會許可的情況下進行了施工建設。目前22單元樓的加裝電梯已經建造完畢，并投入使用，另一單元樓的電梯正在施工，但占用了小區的公共道路和空間，使本就不寬敞的公共空間變得更為狹小，甚至直接影響了車輛行駛和業主室外活動。
??讓業主們疑惑的是，為何電梯施工方在沒有經過業主大會表決通過的前提下擅自建造。但電梯施工方卻認為，他們的施工合法有序，手續齊全，并且和業委會簽訂了相應的電梯加裝合同。
??2022年以來，加裝電梯的事情遲遲沒有進展，原本是一件互惠互利的好事，卻鬧得業主、業委會、運城居委會和彭浦鎮政府之間劍拔弩張。
??如今，小區安裝電梯因大部分業主的反對暫停施工，其背后的矛盾也逐漸浮出水面。
??就該小區加裝電梯、業主意見征詢等問題，記者多次聯系靜安區彭浦鎮加梯辦。2023年12月26日，記者應運城居委會繆姓書記要求，將記者證和介紹信送至彭浦鎮信訪辦公室，截至發稿前未收到回復。
??加梯過程問題不斷
??王強最近很煩躁，這幾天上海恰逢霜凍，氣溫降到了零攝氏度以下，王強和其他業主的心情也隨之降到了冰點以下。
??近年來，為了方便高齡老人出行，上海市越來越多的老小區加裝了電梯，但在現實生活中，由于樓層不同，利益不同，居民難以達成共識，加裝電梯往往推進緩慢。
??王強所在的小區名為格林春天馨園，最近因加裝電梯遇到了麻煩事。該小區始建于2002年，由于建造時間較早，小區內多為步梯房。
??2020年底，住建部明確提到，要全面推進城鎮老舊小區改造，老房子加裝電梯是舊改工作的重中之重。在這樣的背景下，為了造福小區內高層住戶以及一些腿腳不便的老人，歌林春天馨園部分樓棟也開展了加裝電梯的工作。
??2020 年下半年，歌林小區所屬運城居委會動員了歌林小區部分樓組長，就加裝電梯進行上門征詢。
??據王強回憶，當時，樓組長根據居委會書記的囗徑是，先進行初步的意向征詢，屆時會進行投票表決。
??此后，加裝電梯的流程進展順利。2021年8月，22號單元樓的加梯工程開工，原定當年12月30日竣工，但此后，電梯因質量問題反復整改，直到2022年8月才竣工。
??讓業主們沒想到的是，22號單元樓加裝的電梯并沒有符合業主們的預期，小區內加裝的電梯主體建筑也不符合標準，存在嚴重的消防安全隱患。
??有著建筑工程經驗的業主龔俊告訴記者，電梯建造時他便發現了問題。首先是電梯的鋼結構框架與原樓建筑墻體緊密銜接，“兩棟建筑的沉降系數不一樣，不能簡單用鋼結構連接，這明顯不符合建筑施工規范。”
??其次，樓梯間每半層用于采光和通風的窗戶被電梯連廊封閉。第三，油煙機和熱水器的廢氣排放口被限制在30公分左右的縫隙內，具有消防隱患。
??此外，業主們還發現，22號單元樓的加梯施工方案并沒有公示，征詢時也沒有示意圖。
??龔俊告訴記者，正因為有著上述問題，導致22號單元的電梯至今沒有驗收通過。
??問題還不止于此，38號單元樓的業主李梅告訴記者，原先，22號單元所處位置并不起眼，整個加梯過程并未過多占用小區公共資源，未給小區居民生活帶來大的困擾，所以彼時并未引發矛盾。而尚在施工的38單元電梯，向外延伸的電梯井道距離小區內部道路非常近，又是路口拐彎處，很容易給兩個方向來往的車輛、行人造成視野盲區，增加交通安全隱患。
??眼見著第一部電梯的問題如此之多，第二部電梯已開始動工，業主們坐不住了，紛紛表示反對。
??李梅告訴記者，剛開始，大部分業主是支持安裝電梯的，而今，越來越多的業主和李梅一樣，由支持轉為反對，紛紛向居委會和業委會討要說法，要求撤銷38號單元樓和67號單元樓的加梯。
??千名業主質疑合法性
??在業主們紛紛提出質疑后，38號單元樓的電梯施工并未完全停止。
??王強告訴記者，發現問題后，自己與小區部分熱心業主多次與業委會、運城居委會交涉，但雙方相互推諉。矛盾也就此爆發。
??2023年6月，一大批外來的“黑衣保安”就出現在38號單元樓加裝電梯施工現場，與在現場的部分業主發生了肢體沖突，導致一名80多歲老人跌倒在地。
??“維持小區生活和工作秩序是由本小區的保安負責，但現在這些外來保安卻未辦理任何手續就闖入小區，搶手機、罵人，這樣粗暴的管理讓我們覺得很不安全。”業主們表示。
??目前，越來越多的業主加入到反對安裝電梯的隊伍中。李梅告訴記者，如今，38號單元樓除了5樓和6樓的業主外，其他業主都不同意加裝電梯。
??不過，也有業主依然贊成加裝電梯，38號單元樓組長張華向記者表示，加裝電梯的流程合法合規。張華表示，2021年3月，小區每個單元樓的樓組長向廣大居民征求意見，居委會也組織了投票，小區超過三分之二的業主投了贊同票，征詢得以通過。
??張華表示，22號單元的電梯驗收沒有通過，可以進行整改。
??67號單元業主王明也是贊成派，他所在的單元原本排在38號單元之后，也將安裝電梯，其告訴記者，自己腿腳多有不便，全力支持加裝電梯。
??對于反對的業主，王明表示不解，他表示，“之前加裝電梯時，居委會做了征詢，各部門做了審批，現在施工一年多了，卻說當初的流程不合法。”
??王明告訴記者，剛開始，38號單元整棟樓都是同意加梯的，前幾次開工時，相關部門也都到場，反對加裝電梯的業主可以提出異議，走法律途徑解決問題，但不能影響正常施工。
??運城居委會和彭浦鎮加梯辦也給出了明確的態度：加裝電梯的程序合法合規，征詢也是業主大會的一種形式。加梯辦是根據戶籍數統計同意加裝電梯的人數。
??2023年2月，上千名歌林春天小區業主就上海市靜安區彭浦鎮人民政府“違法加裝電梯”問題向上海市靜安區人民政府申請了行政復議。
??4月26日，靜安區政府下發了有關上述行政復議決定書。在行政復議決定書中，彭浦鎮政府表示，歌林小區業委會于2021年3月進行了全小區加梯業主意愿征詢。該小區共有居民2194戶，參與投票1504戶，同意1030戶，不同意367戶，棄權107戶，最終投票戶數超過該小區戶數三分之二，同意率超過參與表決戶總數的50%。同年5月，38號樓全體12戶業主進行意愿征詢，結果是12戶都同意了加裝電梯。
??對于以上業主意見征詢結果，彭浦鎮政府表示均進行了公示。不過對于公示時間和地點并沒有具體提及。
??此前，記者曾就加梯等相關問題采訪了歌林春天馨園業委會張主任，其表示，加裝電梯流程沒問題，當時是以征詢單發到每戶的形式進行業主大會，最終結果是，通過了加裝電梯的事項，相關資料都在居委會處。
??意見征詢關鍵證據缺失
??2021 年 3 月 10 日，居委會組織業主填寫《關于歌林春天馨園加裝電梯意向征詢書》。
??這份《意見征詢書》是電梯加裝是否合法的關鍵證據。
??業主王強向記者表示，就當時簽訂的《意見征詢書》，他們曾多次詢問居委會要求查看，但居委會表示，相應材料已經提交給了鎮政府加梯辦。
??2023年4月27日，小區一位黃姓業主作為代表向彭浦鎮政府提出申請，要求向加梯辦獲取當時的加裝電梯申請材料，里面就包含了《關于歌林春天馨園加裝電梯意向征詢書》，含有當時小區業主投票簽名的原始文件復印件。
??但對此彭浦鎮政府回復稱“經檢索，沒有所申請公開的信息，因上述信息本機關未制作且未獲取，該政府信息不存在。”
??據業主龔俊回憶，當時運城居委會動員了部分樓組長，讓他們勸說居民在《意向征詢書》上簽名同意加裝電梯的事宜。
??不過，多名業主向記者表示，當時很多樓的征詢書是由樓組長直接代簽的。
??此后，居委會讓物業和業委會分別在《意向征詢書》上加蓋公章。
??2021年3月，以《意見征詢書》為依據，彭浦鎮政府及業委會同時蓋章，向主管部門出具了《上海市靜安區大寧路883弄22號加裝電梯的征詢意見表決證明》。
??2021年 7月，業委會、22號樓業主代表與上海同筑濟博電梯工程有限公司 ( 以下簡稱“同筑電梯公司”) 簽訂《加裝電梯改造工程咨詢及服務合同》。
??2021年8月，以《意見征詢書》為依據，彭浦鎮政府及業委會同時蓋章，分別向主管部門出具了38號單元和22號單元的《加裝電梯的征詢意見表決證明》。
??但業主向記者表明，兩份《征詢意見表決證明》都未進行過公示，直到2021年11月38號樓開工時，才被貼到公示欄上。
??目前，眾多反對的業主對于當時的兩份《征詢意見表決證明》的真實性存在疑問，要求對表決證明的依據進行公開。
??“我們其實不反對加裝電梯，但前提是要符合相應規定。既然業委會和居委會認為加裝電梯是符合規范的，那么我們要求查詢當時的程序資料，但他們都說資料在對方，至今也沒結果。”
??前述多位小區業主則向記者表示，他們并沒有看到關于加裝電梯意見征詢結果的公示。
??同時，對《意見征詢書》中的居民戶數，50號單元樓組長劉剛給出了不同意見，他告訴記者，歌林小區共有125個單位，共2257戶居民，當時有1504戶填了《意見征詢書》，其實是達不到三分之二的門檻，但居委會向上報的是2249戶。
??劉剛告訴記者，2023年6月14日，鎮政府曾組織加梯辦、居委會和業主代表進行了四方會談，會上，業委會主任確認小區共有2257戶，按照這個數字，是沒有達到三分之二的表決數。
??上海市新閔律師事務所高級合伙人劉福元律師表示，如果《意見征詢書》遺失，屬于相關部門保管不善，如果法院依法審理，如果相關部門無法提供《意見征詢書》，業委會可能存在重大瑕疵。
??劉福元認為，首先要證明戶數超過三分之二，同時戶數代表的專有建筑面積也要超過三分之二，要同時滿足上述條件，才能證明兩份《征詢意見表決證明》有效，否則，小區居民有權上訴并撤銷業委會的決定。
??據王強透露，目前小區多名業主已經起訴業委會，要求業主大會或業主委員會，要求對所有作出的決定、決議及會議記錄、業主大會征詢的公示公告材料、表決票送達情況及簽收資料，供原告查閱、復制（其中包括同意歌林春天馨園小區實施加裝電梯的業主大會決議及相關征詢公示材料）。
??“我們現在只要求公開征詢書的簽字文件。”多名小區居民向記者表示。
??劉福元律師向記者表示，雖然居委會承認協助過業委會就加裝電梯征詢過業主們的意見，但業主們對于當時的投票結果有了疑問，并起訴到法院。那么，業委會需要向法庭提交當時的征詢意見的形式、程序、比例等符合法律規定的證據材料，由法庭來審理并認定。
??流程瑕疵引發后續爭議
??那么，上門征詢意見的方式是否可以代替業主大會呢？
??劉福元向記者表示，加裝電梯應當經過合法的業主表決程序。在實施加裝電梯前，應合法通知業主參與表決程序，廣泛聽取征集業主意見，通過民主表決確定加裝電梯方案，并主動公示表決的相關信息。
??劉福元認為，現在加裝電梯，通行的做法是各單元樓組長通過上門征詢居民意見的方式展開，一般情況下要三分之二同意加裝，具體要細化到每個單元樓。
??根據2016年上海施行的《關于本市既有多層住宅增設電梯建設管理相關建設審批的通知》（以下簡稱“833號文件”），物業管理區域內三分之二以上業主同意，加裝幢90%以上業主同意且其他業主無明確反對意見是申請立項。
??在劉福元看來，前述小區在加梯過程中的意見征詢及后續的方案公示、建筑施工等環節存在瑕疵。
??58安居客研究院院長張波告訴記者，各地對于小區舊改都有既定目標，包括設立停車位、加裝電梯等，既然設定了目標，就有落實的壓力，而一些老舊小區往往因為利益問題推進緩慢，因此，通過正規流程來達到統一意見的難度較大，個別小區在征詢投票過程中會出現 “打擦邊球”的情況。
??劉福元認為，歌林小區在加裝電梯過程中暴露了一系列問題，如事前未預料加裝電梯會占用公共道路和空間，使本就不寬敞的公共空間變得更為狹小，甚至直接影響了車輛行駛和居民室外活動。
??同時，老舊小區的建筑多為磚混建筑，在設計時應當充分考慮安裝電梯的問題，以確保加裝電梯的施工安全、加裝后電梯運行安全、樓棟結構安全。
??張波表示，要避免此類問題的發生，相關部門應該在勘探和設計階段與小區居民做好充分溝通，并在實際建造過程中及時調整和優化。
??隨著老齡化社會的到來，對老舊小區既有住宅進行增設電梯，使之符合社區老齡居民居住、出行、就醫等方面的現實生活需求，是一項便民利民的民生工程，關系到人民群眾最關心、最直接、最現實的利益。
??張波表示，作為主管部門的加梯辦，首先應該和多方進行協調好，其次是在安裝過程中，對質量把好關。在實際推進過程中，應該充分關注居民的實際需求。
??劉福元也認為，加梯辦應該起到的是組織、引導的角色，指導業委會和居民通過合理合法的途徑征求業主意見，妥善推進加梯事宜。不應該為了完成“加梯任務”，喪失公正性。
??張波表示，小區舊改是為了更好滿足居民的生活需求，比如電梯、停車位問題，但是在推進過程中應該更關注居民的實際需求，而不是通過指標的方式來完成舊改，應該以滿足居民實際需求為出發點，畢竟每個小區的出發點不盡相同。
??（應受訪者要求 文中王強、龔俊、李梅、張華、王明、劉剛均為化名。）
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| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
