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??“今年確實(shí)太難了！”在2023年7月份武漢年度最大規(guī)模的一次土地拍賣落幕后，一位武漢市自然資源部門負(fù)責(zé)人表達(dá)著他的感受。

??盡管武漢2023年精心挑選了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)，并對(duì)競(jìng)拍規(guī)則進(jìn)行了多次精簡(jiǎn)和優(yōu)化，但從拍賣結(jié)果看，市場(chǎng)情緒依然低迷，僅個(gè)別地塊熱度較高，分化嚴(yán)重。

??作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，武漢在華中地區(qū)的GDP位列首位。過(guò)去幾年，人口大量涌入，土地收入曾一度達(dá)到令人矚目的高點(diǎn)。2016年，武漢市土地收入突破千億元大關(guān)，2017年激增至1509億元；到了2021年，這一數(shù)字更是高達(dá)1920億元。然而，隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷，2022年武漢土地收入急劇下滑至909億元，到2023年，這一數(shù)字更是跌至714億元。

??“目前，我們?nèi)种钠髽I(yè)都在為生存而掙扎，即使面對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊，大多數(shù)房企也已無(wú)力出資。”華中區(qū)某TOP20房企高管表示。

??2023年武漢土地市場(chǎng)表現(xiàn)也在某些方面印證著部分二三線城市市場(chǎng)狀況，濟(jì)南、鄭州等城市的土地市場(chǎng)均表現(xiàn)不樂(lè)觀。

??但將視線轉(zhuǎn)到一線城市及二線熱點(diǎn)城市，則出現(xiàn)了截然不同的狀況。北京、上海、杭州等城市的土地拍賣市場(chǎng)則引發(fā)房企強(qiáng)烈關(guān)注，不僅出現(xiàn)數(shù)十家企業(yè)熱搶一宗地情況，甚至為了增加中標(biāo)機(jī)會(huì)，有的公司采用了“馬甲”圍標(biāo)策略。還有越來(lái)越多的房企被傳言在搖號(hào)前選擇前往諸如雍和宮、潭柘寺等著名寺廟燒香拜佛，希望帶來(lái)好運(yùn)；身穿紅衣、拿著香焦和橙子的企業(yè)也多次現(xiàn)身土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，為了博得好彩頭。

??以杭州競(jìng)得最激烈的錢二宅地，其吸引到了70家房企報(bào)名，一些久未現(xiàn)身杭州土地拍賣市場(chǎng)的央企、國(guó)企紛紛露臉，如中鐵、華僑城、北京首開(kāi)、中建等，還有廈門房產(chǎn)“三巨頭”，建發(fā)、國(guó)貿(mào)、象嶼，均參與了錢二地塊競(jìng)拍，氣氛緊張，為了搶到心儀地塊，一部分開(kāi)發(fā)商穿上“紅衣戰(zhàn)袍”參加搖號(hào)。在北京，海淀雙新村“王炸”003地塊吸引眾多企業(yè)摩拳擦掌，30家房企參拍。親自坐鎮(zhèn)的越秀北京公司總經(jīng)理董毅身著粉色襯衫現(xiàn)身，激烈時(shí)刻默默從桌下掏出一份印有“大吉大利”紅色紙袋，與旁邊放著果粒橙的中能建（6月1日的幸運(yùn)房企之一）一起造就了一個(gè)名場(chǎng)面。最終，越秀幸運(yùn)摘得海淀雙新村003地塊。

??在熱門城市熱門地塊中，民營(yíng)房企也重新回到了土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)。在杭州2023年第一次集中供地中，就吸引了多家新面孔和民營(yíng)企業(yè)參與。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，拿地企業(yè)中有高達(dá)54%的民營(yíng)企業(yè)參與。中指院數(shù)據(jù)亦顯示，2023年1~11月，22個(gè)城市中民企拿地金額的占比為22%，較2022年上升6個(gè)百分點(diǎn)。

??然而，這些活躍的場(chǎng)景僅僅是市場(chǎng)繁華一面。

??進(jìn)入2023下半年，土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)，多個(gè)城市土地拍賣頻頻出現(xiàn)流拍和降價(jià)成交情況。為提振土地市場(chǎng)，2023年9月底，自然資源部建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制，隨后一些城市開(kāi)始逐步放寬地價(jià)上限，形成了土地市場(chǎng)的新趨勢(shì)。截至目前，在實(shí)行集中供地的22個(gè)城市中，僅剩北京、上海、深圳和寧波4個(gè)城市尚未進(jìn)行調(diào)整。

??盡管在年底土地市場(chǎng)出現(xiàn)“翹尾”行情，但總體而言，全年土地拍賣市場(chǎng)未能擺脫低迷大趨勢(shì)。

??據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，截至2023年12月20日，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積12.2億平方米，成交金額為37504億元，同比分別下降了21%和18%。上海依舊是“攬金王”，1~11月，上海斬獲土地出讓金1838.2億元。在企業(yè)層面，中海地產(chǎn)2023年拿地金額已超千億元，其中憑借3次百億元拿地成為名副其實(shí)的“掃貨王”。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1~11月，中海地產(chǎn)累計(jì)新增貨值2292億元，占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地緊隨其后。

??展望未來(lái)，隨著地價(jià)上限取消，市場(chǎng)將不斷適應(yīng)變化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)將引發(fā)競(jìng)爭(zhēng)格局和企業(yè)行為的顯著變化。克而瑞研究中心預(yù)計(jì)，受資金流動(dòng)性、未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期影響，謹(jǐn)慎的主旋律仍將延續(xù)至2024年，房企拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。基于此，在投資策略發(fā)生變化的背景下，龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中的優(yōu)勢(shì)預(yù)計(jì)將持續(xù)放大，這可能會(huì)導(dǎo)致行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，市場(chǎng)繼續(xù)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，小型和中型企業(yè)可能會(huì)面臨更多挑戰(zhàn)。