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??開工兩年多，河北保定中聯農全鏈物流園土地流轉風波還在繼續。

??中聯農全鏈物流園又名中聯農國際農產品物流園，位于河北保定蓮池區焦莊鎮青堡村，項目對外宣稱總投資10.6億元，打造農業三產融合示范工程，規劃布局為“四區一基地”，即農產品種植加工區、農產品批發交易區、生活品倉儲物流區、副食品集中加工銷售區、小番茄種植基地。

??該園區是通過流轉方式占用青堡村集體土地，計劃占地1060畝。不過，掣肘土地流轉難，自2022年8月開工建設至今，實際圈占土地面積不足預期的一半。

??8月上旬，中國房地產報記者在中聯農全鏈物流園走訪發現，園區一端的配套用房建設如火如荼，而在另一端，青堡村部分村民也在加大對承包土地的看護力度，試圖防止被強行施工占用。據了解，參與看護土地的村民普遍不同意土地流轉，在他們看來，此次流轉土地開發疑似變味走樣，應盡快恢復土地原有用途。目前全村仍未簽訂流轉協議村民為57戶。

??此前，曾拒簽土地流轉協議村民多達80戶，涉及承包土地225畝。自2023年9月始，這些村民在中聯農全鏈物流園南側田地間，臨時搭建集裝箱看護房，輪流值班，日夜看守。

??園區投資方中聯農（保定）國際農產品物流有限公司（以下簡稱“中聯農保定公司”）主要負責人則向記者表示，當初選擇將項目落地青堡村，得到村里反饋是各方面都沒有問題，并已經兩委班子會、黨員大會、村民代表大會討論通過。但到了實施階段，出現了村民滿意不滿足現象，造成部分土地流轉推進陷入僵局，村民損失，企業也損失。“這也間接影響到部分被流轉土地，在支付了兩年租金后，卻仍不能使用。”這位負責人向記者坦言。

??截至目前，中聯農全鏈物流園土地制約發展的瓶頸仍未破解。園區前景引發關注。

??觸及耕保紅線

??中聯農保定公司主要負責人還向記者透露了投資青堡村的歷史原因。中聯農全鏈物流園為招商引資項目，起初也被當地視為原址產業轉型升級項目，旨在為加速推進河北雄安新區白洋淀上游河道周邊養殖業清退工作，徹底解決散戶養牛業因連年虧損，而出現拖欠工資、飼料款以及土地流轉費等一系列棘手問題。

??出乎意料的是，土地流轉遭遇難題。

??2022年9月24日，焦莊鄉政府、青堡村委會及中聯農保定公司三方組織召開協調會議，集中討論為解決青堡村落后的養牛產業，進而實現牛場轉型升級，從根本上解決該村“老大難”問題。

??經村兩委班子會議決議，同意向中聯農保定公司流轉集體土地938.7畝，用于建設冷鏈物流和農產品加工。

??2023年2月8日，青堡村委會張貼公告稱，為推進中聯農全鏈物流園項目落戶青堡，在區、鎮兩級政府的主持下，該村于2023年2月7日召開黨員大會，同年次日，召開村民代表大會，先后通過了中聯農全鏈物流園占地土地流轉方案。

??“公告”稱，中聯農全鏈物流園落戶青堡村，涉及該村土地1060畝左右，以流轉方式占用。土地流轉期限20年，前5年租金每畝3000元/年，之后每5年租金上調一次，直到土地租金達到每畝4500元/年。

??盡管土地流轉費（租金）遠高于市場標準，但青堡村部分村民并不愿意出租土地。

??尤其是在嚴控耕地“非農化”“非糧化”的政策背景下，甚至有村民對此顧慮重重，認為被流轉土地（含耕地）用于非農建設，與現行政策不符。

??焦莊鎮政府相關負責人對此表示，中聯農全鏈物流園占地范圍主要為原牛場養殖業占地范圍，屬于設施農業用地。

??青堡村村民華濤則認為，即使是設施農業用地，但屬性仍為耕地。

??華濤向記者證實，早在2003年，他與同村近80戶村民將各自名下承包地累計225畝，共同轉租給同村村民趙某寅用于建設奶牛養殖基地，租期20年。而在此之前，這些承包地均為耕地。

??截至2023年9月1日，轉租給趙某寅的225畝土地已到期，對此，包括華濤在內土地出租村民一致要求，承租人拆除、清理相關建筑物，不再續租或轉租給中聯農保定公司。應盡快將土地收回后返還各戶，恢復耕種。

??華濤還告訴記者，中聯農全鏈物流園起步區所占用的地塊中，有近42畝集體土地被認定為其他林地，實際上是由村民在以前承包經營的耕地上種樹而來。

??記者據保定市土地利用總體規劃（2006-2020年）中心城區土地利用總體規劃圖顯示，位于青堡村中聯農全鏈物流園用地范圍內，主要分布有其他農用地、耕地、基本農田和少量林地。

??“受村民各種質疑沖擊影響，青堡村土地流轉進展并不順暢。”青堡村委會主要負責人向記者表示，目前全村只有三分之二村民簽訂土地流轉協議，按照上級要求，將繼續推動青堡村土地流轉問題的解決。

??土地流轉暗藏玄機

??經土地流轉后的相關地塊，其土地性質變更同樣在青堡村引發質疑。

??記者據了解，中聯農全鏈物流園起步區土地流轉協議簽約現已全部完成。其中部分流轉土地還辦理了農轉用。

??2023年12月29日，河北省政府向保定市政府作出關于保定市2023年度第221批次建設用地的批復（冀政轉征（2023）2249號），批復顯示，同意將集體農用地22.5986公傾轉為建設用地，其中涉及耕地0.8479公頃、非耕農用地21.7507公頃。

??該批次涉及4個地塊，按照國土空間總體規劃，擬開發用途為倉儲用地，土地權屬均為青堡村集體土地。

??當地受訪村民認為，“只轉用不征收”獲得集體建設用地，項目方巧妙繞過了建設用地指標不足的且審批較慢的政策限制，村民獲得較少土地收益。

??公開資料顯示，保定市自然資源和規劃局、保定市國土資源局蓮池區分局在相關文件中均載明，保定市2023年度第221批次建設用地“只轉用不征收”，依據是該批次涉及4宗地塊規劃用途為倉儲用地，屬于青堡村村委會興辦企業，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營共同舉辦企業。

??也有青堡村民表示，為獲批集體建設用地，采用“與村聯營”等名義申報并不準確。

??事實上，中聯農保定公司與青堡村僅存在土地租賃關系。對此青堡村委會主要負責人也向記者證實，除了土地出租，該村并未與中聯農保定公司涉足其他方面合作。

??華濤認為，中聯農全鏈物流園即便已獲得集體建設用地，也應嚴格履行出讓前的各項報批手續。根據《土地管理法實施條例》規定，土地所有權人應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制集體經營性建設用地出讓、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三條的規定，由本集體經濟組織形成書面意見，在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府。

??出讓方案獲得市（縣）人民政府同意后，雙方才可依據出讓方案簽訂轉讓合同，合同內容與出讓方案不符的，以出讓方案為準。轉讓合同簽訂后報市（縣）人民政府自然資源主管部門備案。

??中聯農保定公司方面回應稱，保定市關于村集體經營性建設用地的供地方案和流程處于征求意見階段。

??據了解，近期會進入供地流程正式實施階段，屆時園區將按照最終確定的新政策執行。

??記者在青堡村了解到，除了“只轉不征”引發非議外，村民們圍繞土地流轉的質疑聲也未曾間斷。

??有青堡村民表示，此輪土地流轉實際是通過 “以租代征”獲取集體土地，用于非農項目建設，打政策“擦邊球”。

??2023年2月9日，有青堡村民通過人民網《領導留言板》反映稱，中聯農全鏈物流園涉嫌以租代征侵占青堡村村民土地。

??2023年2月24日，保定市蓮池區委回復稱，該項目屬于設施農業，相關占地已在蓮池區行政審批局進行了備案，因規劃限制，對所占土地只能進行租用。

??2024年5月24日，焦莊鎮政府在關于中聯農全鏈物流園項目土地流轉事宜告全體村民書中也表示，因該項目土地位于南提路以南，處于城鎮開發邊界以外，根據相關法律規定、政策及地區規劃情況，目前無法進行土地征收、收儲、國有化出讓。

??記者據保定市政府于2024年6月15日印發《保定市國土空間總體規劃（2021-2035年）》（中心城區國土空間規劃分區圖）顯示，中聯農全鏈物流園項目區域已納入保定市未來中心城區規劃范疇。

??“選擇流轉方式獲取用地指標，對于開發農產品批發

??市場（物流園）非常有利，成本低，時效快。”中聯農保定公司主要負責人對記者說。

??農業園念起地產經？

??集體土地開發建設物流園本身就已頗具爭議。

??華濤認為，中聯農全鏈物流園缺乏科學規劃，定位不準盲目上馬，剛性約束不足，仍以傳統房地產開發思維運營園區。

??經實地走訪該園區（起步區）后可發現，集產業地產開發，倉儲、商鋪、公寓皆在建設和招商。

??在當地村民看來與項目籌建時的宣傳大相徑庭。

??有媒體報道，中聯農全鏈物流園項目聚集農產品種植、加工、糧油、水產、冷鏈、花卉、倉儲、物流等農業全業態，是大型綜合農副產品一級批發大市場。同時逐步將之前零散的批發集散地引流到物流園，最大限度提升一站式集中采購的平臺優勢。截至2023年9月20日，已有165家企業簽約園區，項目涵蓋生鮮、水產、淡水魚、凍品、牛羊肉、調味品等多個種類。

??中聯農全鏈物流園業態發展現狀究竟如何？

??記者在該園區走訪時發現，目前項目起步區主要建筑有3棟溫室大棚、16棟大型倉儲以及3棟配套用房，部分已投產啟用。但園區內配套產業較少，整體發展緩慢。

??記者在園區種植示范區了解到，3棟單體建筑面積達4000平方米的溫室大棚，除1棟棚內種植有小番茄外，其余2棟自建成以來閑置至今。在物流倉儲區，單體建筑面積800～2100平方米的16棟倉儲，同樣閑置率高企，僅有標號為A2、A3、A6、A9、A13、A15等倉儲內有商戶存放產品，且普遍為飲品、副食及醬菜系列產品，其余倉儲普遍處于空置狀態。

??3棟已建成的配套用房中，沿街一棟由園區投資方自用外，其余2棟多數房產長期空置，目前配套用房仍在開發建設中。

??“自今年初正式招商以來，近30000平方米的物流倉儲區已出租過半。”中聯農全鏈物流園招商接待中心相關負責人向記者表示，物流倉儲區商戶入駐率低，原因是部分商戶在交納租金后還未來得及入駐。

??該負責人也向記者坦言，只要交納1萬元入駐意向金后，不再對商戶設定入園期限，什么時候來都可以。

??該園區業態還存在“小而亂”的現象，整體產業優勢并不突出。記者走訪時發現，原本用于種植的溫室大棚卻開辦成了超市，位于園區入口的一棟溫室大棚，一家名為福惠超市已進駐，棚內擺放有貨架及物品，但現場并未見營業。

??前述招商接待中心相關負責人對此表示，該園區計劃將配套用房（一層）對外出租并打造小吃一條街。目前該園區對外招租商鋪多達數十套，單套建筑面積70～120平方米，月租金為每平方米30元。“配套用房2-3層，除了辦公、住宿外，還要引入酒店。為進一步完善園區配套，將來還要開發數棟多層住宅樓。”這位負責人對記者說。

??記者另據了解，由于該園區用地手續不完善，導致開發建設的配套用房施工等審批手續存在缺失現象。此外，已建成投產的溫室大棚和倉儲也存在竣工未驗收的情況。

??保定市自然資源和規劃局建設工程規劃處相關負責人向記者證實，經查詢，中聯農全鏈物流園項目并未辦理建設工程規劃許可證。該負責人還告訴記者，對于建設工程規劃許可證核發范圍，是針對國有建設用地上的新建項目。

??（應受訪者要求，文中華濤為化名。）