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??2021年2月19日，上海易居房地產研究院與上海社科院市值管理研究中心共同舉辦以“中國房地產上市公司市值管理”為主題的易居論壇。據悉，這是行業內首個聚焦研討房地產上市公司市值管理的論壇。其宗旨是加深認識市值管理的重要性和迫切性，推進上市房企高質量的發展。

??市值管理，是上市公司戰略管理的核心

??2014年5月9日“新國九條”提出“鼓勵上市公司建立市值管理制度”，至此市值管理正式進入中國資本市場的頂層設計。近年來國資委也多次強調市值管理在國資管理從管資產到管資本改革中的重要作用。市值管理經過多年發展，觀念上仍停留在股價管理，以及將運用短期資本運作工具提振市值等同于市值管理的問題。對此，證監會指出，市值管理的主要目的是鼓勵上市公司通過制定正確發展戰略、完善公司治理、改進經營管理、培育核心競爭力，實實在在地、可持續地創造公司價值，以及通過資本運作工具實現公司市值與內在價值的動態均衡。可見，市值管理是上市公司的長期戰略，并非短期手段。

??上海易居房地產研究院院長，華東師范大學終身教授張永岳認為，市值，是上市公司價值的集中體現；市值管理，是上市公司戰略管理的核心內容；市值持續增長，是上市公司評價的最好標準。由于各種原因，房地產行業對這個問題重視不夠，研究不深。其實，房地產上市公司包括上市的開發企業、流通服務企業、物業管理企業大多數都是行業中的標桿企業，房地產行業的高質量發展有賴于上市房企整體質量的提高。而市值管理則是其中極為關鍵的一環。

??上海社會科學院市值管理研究中心執行主任、上海融客投資管理有限公司董事長毛勇春認為，市值是上市公司的價值標桿，上市公司的價值存在于市值之中，而市值管理是一種管理活動，是實現公司市值與內在價值動態平衡的主要方法，是上市公司高質量發展的必經之路。

??市值管理，能使上市公司既成為好公司又成為好股票

??毛勇春指出，好公司的特征有產品獨特、持續增長、品牌優勢、市占率高、管理層優秀、現金流充沛等；而好股票的特征是流動性好、具有彈性、迎合風口、易受基金關注與抱團等。通過市值管理，能使上市公司既成為好公司又成為好股票，這需要將市值管理提升至公司戰略高度，成為董事會核心工作內容，確定市值管理目標與內容，設立相關部門配備相關人員，在上市公司履行社會責任、提高信息披露質量、堅持產品與服務創新、利用資本市場功能等，定性與定量結合地開展市值管理等。

??房地產是實業界的巨人、資本界的矮子，是迫切需要重視市值管理的行業

??上海師范大學教授崔光燦指出，研究房地產上市公司在資本市場地位，可謂是“實業界的巨人、資本界的矮子”。2020年，房地產業增加值7.46萬億元，占GDP的7.3%。房地產開發投資為14.1萬億，占全社會固定投資比例27.3%。2020年底，A股房地產上市公司市值僅為1.9萬億，占比2.47%。

??截至2020年12月末，滬深兩市4140家上市公司，A股市值規模合計79.63萬億元，較上年同期上漲34.49%。市值上漲行業中衛生和社會工作業市值大漲111.80%居首；科學研究和技術服務業、教育分別上漲77.69%和72.55%。排在第二、三位；租賃和商務服務業、制造業分別上漲69.49%%和63.31%排在第四、五位。而房地產業市值處于下跌行業中，下跌-12.51%。房地產作為中國經濟的穩定器和壓艙石，房地產市值的發展與行業地位嚴重不匹配，因此房地產屬于迫切需要市值管理的行業。

??市值管理或將促進房地產業拓展融資空間

??上海融客投資管理有限公司高級業務經理薛勇分享到，從上證綜合指數成分中房地產開發的占比來看，2015年，申萬房地產開發III在上證綜指中的占比最高，達到了3.61%，隨后便逐步回落，截至2020年末，占比僅為1.80%。說明房地產在資本市場的地位在逐步下降。

??崔光燦認為，當前房地產宏觀調控趨嚴，特別是2020年出臺房地產“三道紅線”政策，使得房地產業發展融資空間受到嚴重壓縮，同時房地產一直被證券管理壓制，無法充分利用資本市場促進企業發展，信號傳遞功能弱，再融資功能弱。房地產市值管理有利于使房地產上市公司成為轉型發展的排頭兵，構建行業發展新時代；有利于形成價值創造、價值經營和價值實現的協同發展；有利于尋找企業可持續發展之路，從利潤管理到價值管理；有利于探索資產、服務和金融多屬性融合的企業發展之路。

??市值管理，是上市房企提升經營管理，強化資本管理的必由之路

??上海易居房地產研究院綜合研究中心總經理崔霽認為，隨著房地產行業規模的天花板已現，房地產進入后開發時代，房企由過去的重視規模管理到現在的重視利潤管理，未來必將進入到重視資本管理，而市值管理，是房企提升經營管理質量，加強優化資本管理的必由之路。

??上海融客投資管理有限公司董事總經理、上海社科院市值管理研究中心研究員竺敏明提出，在房地產進入后開發時代，房企不斷多元化拓展及轉型，如中介服務、物業管理、城市更新等都面臨巨大風口，這些細分領域有更大市值管理的空間。做房地產市值管理需要找尋合適、創新的切入點：（1）盤活存量商辦類地產上市公司的市值管理；（2）以發展內循環為基調的相關地產子行業上市公司；（3）拓寬融資路徑：三道紅線下，房地產融資面臨困境、資本市場被打壓，不少房企不得不赴港借高息借債，REITs,CMBS等產品未來將成為房企融資的重要路徑，而這些也屬于市值管理的范疇。

??急需建立房地產市值管理水平評價指標體系

??華東政法大學商學院副教授、上海市數量經濟學會秘書長徐大豐認為，從資本市場看，房地產可想象空間不大，大家對傳統的房地產行業不看好，已有的上市公司市值榜單并沒有形成一定的影響力和沖擊力，也沒有成為大家奮力爭取的行業榮譽，因此如何定性與定量相結合，運用計量經濟學理論，建立一套科學的、相對準確的、有特色的房地產市值管理水平評價指標體系是有助于房地產行業健康發展的，也是上市房企市值管理的重要抓手。

??易居研究院中國房地產測評中心主任孫斌藝指出，我們已有的中國房地產上市公司綜合實力測評是希望通過測評把優秀房地產開發企業與一般的企業區別開來，通過企業和項目品牌影響力，增加外部消費者、投資者、政府、銀行機構等對企業（尤其是銀行）的區分度、識別度和信任度，提升企業的核心競爭能力，為全行業的健康運行樹立標桿。而房地產上市公司市值管理測評榜單同樣能夠起到這樣的作用，同時，通過對市值管理水平的測評，有利于企業發現市值管理的不足、進而保護投資者利益、提升資本市場運行效率。