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??對話嘉賓：楊東朗

??西安交大公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長

??西安市房協(xié)副會長

??“2025年，在止跌回穩(wěn)的大趨勢下，陜西省房地產(chǎn)市場將會保持良好勢頭。” 西安交大公共政策與管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究所所長、西安市房協(xié)副會長楊東朗表示。

??2024年，房地產(chǎn)經(jīng)歷了不平凡的一年。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年，33個(gè)重點(diǎn)一、二線城市中超9成城市銷量下跌，降幅普遍在40%以內(nèi)，超6成城市價(jià)格環(huán)比下降。在此背景下，中央政治局會議釋放最強(qiáng)維穩(wěn)信號，為市場注入信心，樓市迎來了“史詩級利好”，多地取消限購、限售，降低首付與利率。在政策“組合拳”下，多個(gè)重點(diǎn)城市的樓市出現(xiàn)了積極變化，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長。與此同時(shí)，2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，并有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

??展望2025年，楊東朗表示，陜西省一定要抓好有關(guān)房地產(chǎn)宏觀政策的落實(shí)，把相關(guān)部門的政策落實(shí)、落細(xì)，讓老百姓得到實(shí)惠，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。從政府宏觀調(diào)控方面來講，要密切關(guān)注市場的動向，做好市場交易數(shù)據(jù)的監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：您怎么評判2024年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

??楊東朗：2024年，中央出臺了一系列政策，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。總體來看，這一年房地產(chǎn)市場不管是從供給量、銷售量、銷售價(jià)格都在向積極的方面轉(zhuǎn)化。

??其中，保交房工作取得積極的效果，成效顯著，達(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)；房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，態(tài)勢良好，大中城市房地產(chǎn)交易量下滑幅度收窄，少數(shù)城市出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的趨勢，預(yù)示著房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)了新的變化；價(jià)格方面，新房銷售價(jià)格下降趨勢逐漸收窄，有些城市已經(jīng)企穩(wěn)，二手房還在調(diào)整。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2024年以來，為解決房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”“收儲”、調(diào)整限購限售政策、利率調(diào)整等，您如何看待這些政策及市場效果？

??楊東朗：“白名單”政策效果顯著，累計(jì)發(fā)放了房地產(chǎn)貸款5萬億元，有效地支持了保交房工作，維護(hù)了廣大購房者權(quán)益。同時(shí)，降低首付比例的效果也較為明顯，政策出臺以后，各個(gè)城市的銷售量都出現(xiàn)了不同程度的增長。“收儲”政策方面，各個(gè)省、各個(gè)主要城市財(cái)政收入和支付能力的差異，以及對保障房需求量的差異，所以“收儲”的數(shù)量差異較大。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央政治局會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議均明確提出“要穩(wěn)住樓市股市”，對于這一定調(diào)怎么看？如何理解“穩(wěn)住”樓市？

??楊東朗：穩(wěn)住樓市和股市對宏觀經(jīng)濟(jì)非常重要。樓市涉及居民的住房幸福感和住房現(xiàn)代化的問題；股市則關(guān)乎居民的財(cái)產(chǎn)性收入增長，所以政策的出臺非常重要，落實(shí)更重要。

??穩(wěn)住樓市，要在中央政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定具體實(shí)用的政策，讓所有政策同向集合，發(fā)揮政策的組合拳作用。

??樓市健康發(fā)展要從供給和需求兩個(gè)方向同時(shí)發(fā)力。具體而言，我認(rèn)為要對土地供給，住房投資、住房需求加以引導(dǎo)，對住房交易的數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行“兩手抓”，不但要有數(shù)量上的平衡，也要有質(zhì)量的要求。要加快推進(jìn)住房標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量要求等工作，把房地產(chǎn)現(xiàn)代化的要求和住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)工作等緊密結(jié)合起來，促進(jìn)樓市供求的基本平衡，防范房地產(chǎn)市場重大風(fēng)險(xiǎn)。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度，您認(rèn)為關(guān)于相關(guān)基礎(chǔ)性制度是指什么，要如何搭建？

??楊東朗：基礎(chǔ)性制度首先應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)投資機(jī)制，發(fā)揮市場主體作用，向全社會放開房地產(chǎn)投資，采用多渠道、多途徑、多模式。其次，應(yīng)完善房地產(chǎn)用地制度，出臺相關(guān)法律，確保國有土地和集體土地在房地產(chǎn)土地供應(yīng)中發(fā)揮同等重要作用。第三，改革房地產(chǎn)銷售模式，對交房條件提出嚴(yán)格限制，完善交房標(biāo)準(zhǔn)。第四，新房價(jià)格由市場決定，政府可出臺指導(dǎo)價(jià)但不強(qiáng)制。最后，建議建立房地產(chǎn)保險(xiǎn)制度，涵蓋大修基金等方面。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：從目前來看，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

??楊東朗：有人說，現(xiàn)在開發(fā)商最難的是貸款，購房者難的是房價(jià)太高、支付能力低。從長遠(yuǎn)來看，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)遇到最難的問題，首先是房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略問題，一是產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略問題，房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略關(guān)系是什么；二是產(chǎn)品的戰(zhàn)略問題，未來的房地產(chǎn)到底是一種什么樣的質(zhì)量，需要認(rèn)真研究。目前，老百姓希望的改善型、適老型、托幼型及多功能互換型好房子比較少。

??關(guān)于建議，首先要完善關(guān)于房地產(chǎn)金融的相關(guān)規(guī)范，房企的開發(fā)金融、居民購房的消費(fèi)金融這兩方面都需要進(jìn)一步完善，既滿足市場需求，又防范風(fēng)險(xiǎn)。其次，根據(jù)國家中長期經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃等結(jié)合“十五五”規(guī)劃制定，各城市制定房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確規(guī)劃目標(biāo)、任務(wù)、要求，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，提振房地產(chǎn)市場信心。第三，做好供給側(cè)創(chuàng)新，提供好房子。探索房地產(chǎn)定制產(chǎn)品共贏新模式，依需定產(chǎn)。發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高居民收入，增強(qiáng)購房者可支付能力。第四，加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式基礎(chǔ)制度建立，綜合施策，上下一心，同向發(fā)力，攻克難題。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：2024年，陜西省房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？有什么亮點(diǎn)和不足？

??楊東朗：2024年，陜西省房地產(chǎn)市場表現(xiàn)比較平穩(wěn)，未出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。具體到各地市來看存在著較大的差異，其中西安市的交易量占全省交易量的30%~40%，這主要與陜西省的人口、經(jīng)濟(jì)資源向省會城市集中有關(guān)。新政出臺后，西安樓市的交易量增長較快，價(jià)格比較穩(wěn)定，市場比較健康，其他城市交易量相對較少，占比較低，但是供需基本平衡。另外，陜西省的保交房工作做得比較好，特別是西安市，超額完成了保交房任務(wù)。不足主要體現(xiàn)在普通商品房的好房子相對比較少。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：對于2025年房地產(chǎn)市場有什么預(yù)判，還需要做好哪些工作？

??楊東朗：2025年，在全國房地產(chǎn)調(diào)控政策的指導(dǎo)下，在止跌回穩(wěn)的大趨勢下，陜西省房地產(chǎn)市場將會保持良好勢頭。供求關(guān)系會趨于平衡，投資、銷售都會保持增長，好房子數(shù)量增多。

??從陜西省來講，一定要抓好有關(guān)房地產(chǎn)宏觀政策的落實(shí)，把相關(guān)部門的政策落實(shí)、落細(xì)，讓老百姓得到實(shí)惠，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。從政府宏觀調(diào)控方面來講，要密切關(guān)注市場的動向，做好市場交易數(shù)據(jù)的監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。