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??中房網訊 2020年，是深圳經濟特區成立40周年。

??在《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》發布一年后，10月11日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱《方案》）。

??《方案》明確了主要目標，即：

??2020年，在要素市場化配置、營商環境優化、城市空間統籌利用等重要領域推出一批重大改革措施，制定實施首批綜合授權事項清單，推動試點開好局、起好步。

??2022年，各方面制度建設取得重要進展，形成一批可復制可推廣的重大制度成果，試點取得階段性成效。

??2025年，重要領域和關鍵環節改革取得標志性成果，基本完成試點改革任務，為全國制度建設作出重要示范。

??據悉，綜合改革試點共涉及完善要素市場化配置體制機制、打造市場化法治化國際化營商環境、完善科技創新環境制度、完善高水平開放型經濟體制、完善民生服務供給體制和完善生態環境和城市空間治理體制等六大領域。

??深化土地管理制度探索

??值得注意的是，完善要素市場化配置體制機制是《方案》的重點內容之一。對于房地產行業而言，《方案》在土地管理制度等領域提出了具體的探索方向。

??具體來看，《方案》明確將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，政策類似規定使得后續深圳在獲取增量屬性的建設用地方面有更大的權限。此類做法實際上對于一些建設用地緊缺的城市是有啟發意義的，類似規定能夠減少土地征收征用的時限，促進相關土地市場的改革，最終增加土地供給的規模和提高效率。

??《方案》表示，支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。

??《方案》指出，深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產交易市場，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，《方案》優化增量土地與存量土地的循環利用。一些閑置、低效工業廠房倉庫將能夠轉化為住宅用途，使工改租、商改租更為順暢。另一方面，深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革，繼續擴大城市圈的資源合作利用方式，從城市圈外部獲得可用資源，將惠及周邊城市，兩者一起真正豐富深圳的土地供應。

??另外，《方案》表示，要深化戶籍制度改革，調整完善積分落戶政策。完善居住證制度，鼓勵根據實際擴大公共服務范圍、提高服務標準，穩步推進基本公共服務常住人口全覆蓋。允許探索適應新技術、新業態、新產業、新模式發展需要的特殊工時管理制度。

??此外，《方案》還提出，要依法依規開展基礎設施領域不動產投資信托基金試點。

??高房價背后的供需矛盾有望打破

??今年3月，國務院公布的《關于授權和委托用地審批權的決定》表示，要在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權。《決定》明確，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。

??如今，深圳作為副省級城市也被賦予了這項自主權。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對于這個政策的需求，深圳實際上是很迫切的。原先國家對于農用地轉建設用地特別是轉成住宅用地存在一定的擔心，擔心實體經濟空心化、房地產化。由此，對農業用地轉建設用地的審批權控制得十分嚴格。然而，對深圳來講，隨著產業結構調整，第三產業和高科技現代化服務業已占據其主導地位，但用地結構仍停留在以工業用地為主的狀態。所以在產業轉型的背景下，深圳必須對空間結構重新進行調整。

??資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了超過1344萬常住人口，但深圳居住用地占全市總建設用地面積不到23%，低于國家相關標準中25%～40%的下限。

??過去十余年深圳房價快速上漲，主要原因是人們相信深圳土地供應不足以滿足龐大的人口住房需求。根據機構數據，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

??在許小樂看來，深圳的土地供應不足，除了地理條件限制之外，有很大一部分原因是政策限制。大量的小產權房、農民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件，無法形成有效住房供應。這些問題在現行的制度框架下長期得不到解決。而在每年50萬人口流入的背景下，單單只依靠少量的商品房，供需矛盾日益激化。

??“這一《方案》的實施，標志著在深圳投資炒房的基礎動搖，深圳房價一直漲的神話有望被打破。”許小樂表示，《方案》授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉為建設用地，給予先行示范區處理農民房、城中村的特別支持，幫助深圳解決這一長期歷史遺留問題。如果500萬套左右的小產權房能夠有序進入市場流通，將會給深圳房地產市場平穩健康運行帶來重大的積極作用。

??來源：中房網綜合整理