原創(chuàng)綜合 2020-10-13 10:57:18 來源：中房網(wǎng)
??中房網(wǎng)訊 后地產(chǎn)時(shí)代，物業(yè)服務(wù)已成為房企的第二賽道。
??從去年伊始，雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)和永升生活服務(wù)赴港上市，掀起了一波物企上市小高潮。2020年，物業(yè)上市潮熱度不減，興業(yè)物聯(lián)、金融街物業(yè)、建業(yè)新生活、燁星集團(tuán)、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)陸續(xù)成功上市。
??分析人士認(rèn)為，目前物管行業(yè)仍處快速發(fā)展期，集中度較低，預(yù)計(jì)物業(yè)板塊上市潮仍將延續(xù)。此外，滿足融資需求、降低負(fù)債率、尋求多元化發(fā)展等因素，也成為推動(dòng)房企拆分物業(yè)板塊上市的“動(dòng)能”。
??重量級(jí)機(jī)構(gòu)現(xiàn)身物業(yè)公司股東榜
??繼7月份的上市潮后，最近一段時(shí)間以來，物業(yè)公司資本化動(dòng)作頻頻。
??10月12日，當(dāng)代置業(yè)旗下物業(yè)公司第一服務(wù)控股啟動(dòng)在港公開招股。10月11日晚間，港交所披露信息顯示，世茂服務(wù)、合景悠活相繼通過了上市聆訊，2家公司分別為世茂集團(tuán)和合景泰富旗下的物業(yè)公司。
??隨后有市場(chǎng)消息稱，合景悠活10月12日開始為香港IPO評(píng)估投資者需求，發(fā)行規(guī)模為預(yù)計(jì)4億至5億美元，集資所得60%用于收購及投資；25%用于提升智慧服務(wù)系統(tǒng)；10%用于多元化增值服務(wù)；5%用于一般營運(yùn)資金。相較合景悠活的募資金額，網(wǎng)傳世茂服務(wù)的募集金額更大些，達(dá)到10億美元，如果屬實(shí)，這一募資體量或?qū)⑴c融創(chuàng)物業(yè)相當(dāng)。
??包括已結(jié)束公開招股的卓越商企服務(wù)，目前已有4家物業(yè)公司“蓄勢(shì)待發(fā)”。據(jù)市場(chǎng)消息，卓越商企服務(wù)公開招股受到投資者熱捧，超額認(rèn)購約270倍，將于10月19日登陸港股。第一服務(wù)控股緊隨其后，預(yù)計(jì)于10月22日在港掛牌上市。
??值得注意的是，即將登陸港股的4家物業(yè)公司大都有重量級(jí)投資機(jī)構(gòu)加持。卓越商企服務(wù)此次上市引入騰訊、京東、南方基金等9名基石投資者，合計(jì)認(rèn)購金額約1.5億美元。第一服務(wù)控股雖未引入基石投資者，但其股東榜中出現(xiàn)鼎暉投資、新龍脈資本等機(jī)構(gòu)的身影，其中鼎暉投資管理的上海鼎暉耀家創(chuàng)業(yè)投資中心（有限合伙）目前持有11.5%的股份。剛通過聆訊的世茂服務(wù)在啟動(dòng)港股IPO前，引入紅杉資本中國基金及騰訊作為股東。目前，紅杉資本中國基金與騰訊分別持有世茂服務(wù)5.332%和4.668%的股份。
??物業(yè)公司上市潮仍將持續(xù)
??資本的青睞與物業(yè)行業(yè)特性及港股物業(yè)板塊的亮眼表現(xiàn)有密切關(guān)系。據(jù)悉，物業(yè)板塊因其較高的成長性、確定性，在港股市場(chǎng)大受資金熱捧，獲得較高的估值溢價(jià)。
??Choice數(shù)據(jù)顯示，2019年初以來，股價(jià)一度漲逾1倍的物業(yè)企業(yè)共計(jì)20家。截至10月12日，2019年以來股價(jià)累計(jì)漲幅在50%以上的物業(yè)企業(yè)共計(jì)13家。
??興業(yè)證券研報(bào)表示，物管公司經(jīng)營穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，不受行業(yè)周期性波動(dòng)影響。
??物業(yè)管理行業(yè)的屬性——存量+增量的發(fā)展模式、無重大資本開支、凈現(xiàn)金的財(cái)務(wù)狀況、穩(wěn)定的派息分紅，決定了行業(yè)的估值下限。物管公司的管理服務(wù)水平、物業(yè)質(zhì)量及業(yè)績(jī)?cè)鲩L的潛力和確定性決定了估值的上限。
??伴隨物業(yè)股的股價(jià)攀升，越來越多的房企擬“趕潮”分拆物業(yè)板塊上市。數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，2020年以來已有6家物業(yè)公司在港上市。同時(shí)，除了上述4家即將登陸港股的公司，目前還有約10家物業(yè)公司正在港交所“排隊(duì)”，不乏大型房企旗下的物業(yè)公司。而2019年全年共計(jì)9家物業(yè)企業(yè)在港上市。
??中信證券表示，目前物業(yè)板塊總市值超過4000億元。隨著近期大量物業(yè)管理公司將登陸資本市場(chǎng)，預(yù)計(jì)3年內(nèi)板塊總市值有望達(dá)萬億元。
??多元化發(fā)展成主因
??“房企拆分旗下物業(yè)板塊上市主要有三方面考量：一是發(fā)行新股回籠資金、滿足融資需求，增厚所有者權(quán)益，達(dá)到降負(fù)債目的；二是可將全部或部分上市股權(quán)以實(shí)物分派給股東，增厚股東投資回報(bào)；三是物業(yè)公司上市可以促進(jìn)其發(fā)展，激勵(lì)管理團(tuán)隊(duì)。”中泰國際房地產(chǎn)行業(yè)分析師劉潔琦表示。
??就融資、降負(fù)債目的來看，以中國恒大為例，公司堅(jiān)持“高增長、穩(wěn)規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中國恒大董事局副主席、總裁夏海鈞明確表示，降負(fù)債的具體措施包括拆分旗下資產(chǎn)上市，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)權(quán)益增長。
??他表示，公司為恒大物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)投，預(yù)計(jì)可降低凈負(fù)債率19個(gè)百分點(diǎn)。他還表示，“力爭(zhēng)今年實(shí)現(xiàn)金碧物業(yè)在香港上市，同時(shí)謹(jǐn)慎審視優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)拆分上市?！?/p>
??華潤置地管理層在2020年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司考慮將物業(yè)和商管一起打包上市，有強(qiáng)化華潤置地資產(chǎn)負(fù)債表的考量。
??同時(shí)，房企多元化業(yè)務(wù)探索也是拆分一重要因素?！暗禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈多元化業(yè)務(wù)過程中，物業(yè)服務(wù)表現(xiàn)較為成功。相關(guān)企業(yè)拆分物業(yè)板塊上市，可以擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。”光大證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師何緬南表示，從物業(yè)公司招股書披露的募資用途來看，近60%的物業(yè)公司有收并購和規(guī)模擴(kuò)張方面需求。
??在統(tǒng)計(jì)的29家上市物業(yè)公司中，有25家公司上半年?duì)I收、凈利潤同比均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，占比逾八成；不少公司管理面積實(shí)現(xiàn)大幅增長，持續(xù)擴(kuò)展在管項(xiàng)目業(yè)態(tài)。
??據(jù)克而瑞證券對(duì)21家典型物業(yè)公司2020年和2021年的PE值進(jìn)行預(yù)測(cè)顯示，2020年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為32.1，中位值為28.5；2021年21家典型物業(yè)公司PE值平均值為23.3，中位值為20.7。
??國信證券研報(bào)認(rèn)為，物業(yè)行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L確定性高，單位面積毛利率提升具備想象空間，這些因素都支撐物業(yè)行業(yè)的高估值。另一方面，增量開發(fā)、基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)提升和業(yè)主增值服務(wù)深化，將在未來十年共同驅(qū)動(dòng)物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望達(dá)到3.2萬億元。
??來源：中房網(wǎng)綜合整理
央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化，4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力，保障存量房交易資金安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長潘功勝：穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
- 9月房?jī)r(jià)：下跌態(tài)勢(shì)有所遏制，一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù)：商品房單月銷售回暖，10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行：降低存量房貸利率工作接近尾聲，市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看，百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部：城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變，或重回價(jià)高者得？
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- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局：房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林：重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論
