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??中房網訊 （亞晨/文）上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅庫存報告》顯示，截至9月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50739萬平方米，環比增長4.8%，同比增長9.3%。

??從數據上看，最大的亮點在于庫存數據呈現了較為明顯的環比增長態勢，這與新增供應數據井噴的態勢有直接關系。易居研究院認為，當前各地預售政策總體上呈現寬松態勢，房企在三道紅線下也積極調整推盤策略，進而會使得新盤入市節奏加快。對于各個城市來說，后續若是有降價促銷等政策支持，那么市場交易不會太差。

??房價方面，根據國家統計局的數據進行測算，今年6-9月份全國新建商品住宅單月成交均價已經持續4個月位于1萬元以上的水平。另外，根據易居研究院監測的數據顯示，1-9月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15801元/平方米，同比上漲10.7%。

??易居研究院表示，當前全國房價進入萬元大關值得市場關注。房價上漲雖然與購房需求總體強勁、土地成本上升等因素有關，但全國房價漲幅可控，所以后續調控的重點依然是全國熱點城市，以及投資投機屬性過強的城市。

??對于后市，易居研究院認為，四季度各大城市依然有降價促銷的動作，去庫存仍成主旋律，預計房價漲幅不會顯著擴大。雖然全國少數城市近期購房政策面臨收緊，但從全國各個城市看，購房政策依然以寬松為主，其有助于各地的去庫存。但同時要警惕投資投機需求的釋放，這也是穩房價方面所需要重點管控的內容。

??9月份新增供應創近10年月度新高

??報告顯示，截至9月底全國100個城市新建商品住宅庫存總量為50739萬平方米，環比增長4.8%，同比增長9.3%。供求關系方面，新增供應數據呈現“供大于求”的態勢。根據報告，9月份，100個城市新建商品住宅供應量為7529萬平方米，而成交量為5228萬平方米。報告稱，9月份供求矛盾突出與供應量井噴有關。從歷史數據來看，新增供應已創下近10年的月度新高。

??從各類城市看，二線同比增速較高。截至9月底100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為3110、26603和21026萬平方米，同比增速分別為12.2%、14.4%和3.0%。易居研究院分析認為，三類城市同比增速都呈現了擴大的態勢，進一步體現了庫存增加、房源充足的特征。尤其是從二線城市來看，同比增速較高，其對于后續市場交易活躍有積極的支撐作用。

??具體到各城市，截至9月底100個城市中，有67個城市庫存出現了同比正增長現象。總體上看，庫存同比上升的城市數量仍然很多。易居研究院分析，以二線城市為例，部分城市庫存上升和市場略偏冷有關，類似鄭州、南寧、昆明等城市。而部分庫存上升和去年庫存偏低、今年供應較為積極有關，如杭州、南京等城市。對于此類熱點城市來說，庫存增加有助于增加房源，其對于抑制房價過快上漲有積極作用。

??百城住宅庫存去化周期不足10個月

??存銷比方面，觀察今年1-9月份數據，“倒U型”走勢較為明顯。報告顯示，9月份，100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.8個月，這也意味著市場消化完這些庫存需要9.8個月的時間。

??從城市結構來看，三類城市均低于12個月水平。根據報告，9月份，100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為10.7、9.6和9.8個月。值得注意的是，一線城市和三四線城市的存銷比有較為明顯的下降，二線城市雖然沒有調整，但從橫向對比看是三類城市中存銷比最低的。

??具體到各城市，浙江板塊去化周期較小。根據排序，9月份存銷比數值排名前10的城市中，除廈門外，剩下9個城市都是三四線城市。從城市結構上看，包括寧波、湖州和杭州在內的浙江相關城市存銷比較小。易居研究院分析認為，即便是一些去化周期過高的三四線城市，其去化速度總體也在加快，已經走出疫情的陰影，這和各地購房貸款政策寬松、購房者預期轉好等因素有關。而對于存銷比較小且已經收緊了購房政策的城市而言，客觀上會使得后續存銷比數據上升。

??全國房價進入萬元時代，部分城市過熱

??房價表現方面，全國房價正式進入萬元時代。根據國家統計局的數據進行測算，今年6-9月份全國新建商品住宅單月成交均價已經持續4個月位于1萬元以上的水平，分別為10113、10263、10540和10191元/平方米。易居研究院認為，雖然住宅均價總體上漲，但漲幅可控。今年1-9月份漲幅為7.2%，四季度依然會有降價促銷的的動作，全國房價漲幅有望趨穩。

??另外，根據易居研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示，1-9月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15801元/平方米，同比上漲10.7%。與全國數據相比，這100個城市房價約超出5000元/平方米的水平。易居研究院認為，今年前9月全國100個城市房價指數環比漲幅以降溫為趨勢，近期略有企穩。此前之所以漲幅過大，和1-2月份數據異動有關。當前此類異動帶來的干擾減少，漲幅數據更為真實。對比來看，百城漲幅明顯超過全國水平，這也說明后續全國百城更需要穩定房價。

??從城市分類上看，一線城市漲幅約6%，房價炒作較少。二線城市受三季度調控影響，漲幅趨穩，三四線城市則漲幅略有收窄。報告顯示，1-9月份4個一線城市新建商品住宅成交均價為45640元/平方米，同比上漲5.6%。32個二線城市新建商品住宅成交均價為15454元/平方米，同比上漲9.3%。64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12209元/平方米，同比上漲9.1%。

??易居研究院認為，今年一線城市房價漲幅明顯小于2019年，也小于二線城市水平。上半年深圳房價有所炒作，但北京、上海和廣州相對平穩。隨著深圳調控政策的出臺，四個一線城市房價總體趨穩。在當前房價漲幅走勢下，政策面也會保持穩定的態勢。三季度二線城市年初累計房價同比漲幅曲線相對平穩，至少說明沒有反彈。這和今年三季度二線城市購房政策收緊的態勢有關，體現了積極的穩房價穩預期導向。尤其是到了傳統金九銀十階段，此類城市依然有降價促銷等動作，客觀上都會促進房價漲幅的趨穩。從近期三四線城市年初累計房價同比漲幅曲線來看，略有下行，也說明有一定的降價促銷或讓利現象。另外需要提示的是，相比全國的房價水平，這64個三四線城市房價明顯要高，其代表了熱點三四線城市的房價水平，也是后續三四線城市穩房價的重點所在。

??此外，從城市排行可以看出，成都、珠海等城市房價過熱。根據報告，1-9月份全國有7個城市房價是位于過熱區間的，包括成都、江陰、珠海、蘇州、長沙、銀川和桂林。此類城市房價漲幅超過了20%的水平，成為今年四季度穩房價工作需要夯實的城市。對此，易居研究認為，部分城市漲幅過大，或和成交結構有關，類似蘇州和長沙等。若是考慮此類因素，那么實際上房價過熱城市并不多，對于成都、珠海、銀川等二線城市需要適當強化房價調控政策。