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??中房網訊 （亞晨/文）臨近年末，房企在金融監管升級的過渡期內將面臨降負債與沖業績的雙重壓力考驗。

??貝殼研究院近日發布的《10月房企融資報告》顯示，1-10月房企境內外債券融資累計約10283億元，同比微增1%。但同時要注意的是，房企11月將迎來年內的償債高峰，到期債務規模超過千億元。

??貝殼研究院分析認為，年內境外債市在全球疫情爆發后長期處于不穩定狀態，預計短期將繼續保持波動性。國內金融監管升級且有擴大樣本規模的趨勢，預計至年末，以防風險為首要方向，境內融資環境將持續收緊。同時，銀保監會加大查處銀行、機構資金違規流入房地產的行動，將進一步抬升房企境內融資的門檻，料四季度房企境內發債難度將升級。

??境外債占比創2017年以來新低

??報告顯示，1-10月房企境內外債券融資累計約10283億元，同比微增1%，前10月融資規模占2019年全年87.1%。

??從結構上看，境內債券1-10月規模占比62%，較1-9月下降1個百分點；境外債券規模占比為38%，較2019年同期下降8個百分點，為2017年以來同期低點。

??貝殼研究院分析認為，三季度國內金融監管升級效果逐漸顯現，預計至年末以防風險為首要方向，境內融資環境將持續收緊。年內境外債市在全球疫情爆發后長期處于不穩定狀態，受外界不確定因素干擾表現低迷。雖然10月末出現短期回暖跡象，但全球政治關系仍存不確定性，預計境外債市短期繼續保持波動性。

??從單月情況來看，10月單月境內外債券融資共發行66筆，較上月增加1筆，發行規模折合人民幣約692億元，較上月下降10.7%。其中，境內共發行47筆融資債券，較上月減少4筆。境內融資規模約360億元，環比下降34.4%，同比增長17.6%。境外融資共發行19筆，融資規模約332億元人民幣，環比增長46.9%；境外債券規模占比約48%，較9月份提升19個百分點，主要是10月后兩周境外債市表現出波動性活躍。

??從以往情況看，房企海外債利率相對較高。但今年10月份房企境外債券融資平均票面利率6.74%，較上月大幅下降。貝殼研究院分析，主要受香港中化5億美元1.63%低息永續債拉低，如果剔除此筆債務后境外債券融資平均票面利率為7.29%，環比仍呈下降趨勢。從各家房企的實際情況看，境外融資成本分化嚴重。其中，頭部房企碧桂園融資利率較低，為3.875%，而佳源國際融資成本則為12.5%。

??此外，10月份房企境內債券融資平均票面利率為4.76%，較上月微增0.05個百分點。境內融資在10月表現出規模下降利率微升的特點。

??11月將迎年內償債高峰

??進入11月份，房地產企業將迎來年內最大到期債務規模，1071億元。

??根據貝殼研究院監測，房企10月份境內外債券融資到期債務規模約816億元，較上月下降3.7%。從數據上看，9-10月份已連續兩月發債規模不及到期債務規模，房企短期資金流動性壓力上升。

??另一方面，根據克而瑞研究中心日前發布的數據顯示，前10月TOP100房企實現銷售操盤金額87467.1億元，同比增長11.1；10月單月TOP100房企銷售操盤金額達11440.7億元，同比增長25.2%。從企業業績表現來看，2020年10月，TOP100房企中有近8成企業實現單月業績同比提升。截至10月末，已有超8成房企累計業績超過去年同期，實現同比增長。

??雖然10月分房企的銷售業績能夠對沖一部分流動性壓力，但那些高負債的房地產企業仍將面臨年內最大考驗。此外，根據三季報顯示，房企盈利能力保持中期財報的下滑趨勢。

??據根據貝殼研究院監測，近期百余家A股上市房企發布三季度財務報告，其中涉及百強房企21家。這21家房企第三季度平均毛利率28%，較上年同期下降13.5%。

??貝殼研究院認為，年內房地產行業利潤水平不斷下滑，一方面是由于地價成本逐漸走高；另一方面，房企開展的促銷讓利營銷活動也會有損房企的盈利水平。包括萬科、招商蛇口在內的多家房企表示，至年末企業毛利水平有進一步下降的可能。