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??中房網訊 （亞晨/文）國家統計局今日（11月16日）公布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示，10月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅環比下跌的城市分別有58個和62個，比上月分別增加4個和1個；同比下降城市分別有51個和64個，比上月均增加1個。根據易居研究院測算，10月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-2.4%；全國70個城市二手住宅銷售價格指數環比漲幅為-0.5%，同比漲幅為-3.7%。

??易居研究院認為，目前新房價格環比下跌的月份數已經超過2014年，說明市場改善狀況不理想。從同比數據看，下跌的月份數也預計會超過2014年，這也意味著明年上半年房價同比仍然可能面臨下跌態勢。另一方面，目前二手房價指數環比漲幅下跌速度略有加快，進而帶動同比下跌加速，需要注意風險。尤其是近期有關二手房掛牌量增加的新情況，說明市場預期在進一步做調整。

??此外，國家統計局15日公布的《2022年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，1-10月份全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%。

??國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉日前在國新辦舉行的新聞發布會上表示，總的看，房地產市場出現了一定積極變化，但是下行態勢還在持續，下階段還是要堅持“房住不炒”的定位，積極推進購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產市場逐步企穩，保持平穩健康發展。

??房價下降城市增加，各線城市價格環降

??房價方面，根據國家統計局報告，10月份70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數增加，各線城市商品住宅銷售價格環比下降，一線城市同比上漲、二三線城市同比降幅略擴。

??根據報告，10月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有10個，環比下跌的城市有58個，2個城市環比持平，而上月這些數字分別為15個、54個和1個。二手住宅方面，環比上漲的城市僅5個，環比下跌的城市達62個，3個城市持平，而上個月這些數字分別為8個、61個和1個。

??具體到各城市表現，新建商品住宅方面，10月份南充（1%）、合肥（0.6%）位列環比漲幅前兩位，北京和寧波以0.4%的環比漲幅并列第三；大連（-1.2%）、牡丹江（-1.1%）和南寧（-1%）環比跌幅居前；同比來看，包括成都、杭州、北京、上海、銀川、長沙、西安、南昌、濟南、合肥、烏魯木齊、贛州、寧波、重慶、深圳、海口、廣州、青島、三亞在內的19個城市上漲；以北海、湛江和哈爾濱為代表的51個城市處于下跌態勢。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中房網表示，從10月份房價指數環比下降的城市數量看，是今年下跌城市數量最多的一次，也說明市場壓力較大。除北京、上海、杭州和成都等城市房價相對穩健外，其他城市普遍存在降溫壓力。

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??二手住宅方面，10月份成都（0.4%）、南充（0.3%）和煙臺（0.2%）位居環比漲幅前三；錦州（-1.1%）和吉林（-1%）環比跌幅居前。同比來看，僅成都、北京、上海、昆明、南充和無錫6個城市繼續呈上漲態勢。

??從二手房數據來看，與一手房一樣，上漲價城市數量為今年最少。對此，嚴躍進認為，各地雖然也有一些二手房交易火熱的消息，但都是暫時性。新房行情偏弱，二手房也明顯會受影響。

??開發投資增速仍處下行態勢

      此外，房地產下行態勢還在持續。根據國家統計局15日公布的全國房地產開發投資和銷售情況顯示，房地產開發投資增速仍處下行態勢。1-10月份，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%；其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。

??嚴躍進表示，該數據處于惡化狀態，亟需給予重點關注。鑒于近期“第二支箭”、金融“16條”，以及保函置換預售資金政策的密集出臺，客觀上有助于改善房企流動性。

??土地購置面積方面，1-10月份為7432萬平方米，同比下降53%；土地成交價款6061億元，同比下降46.9%。從到位資金來看，1-10月份房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預收款41041億元，下降33.8%；個人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

??從數據上看，各地房企拿地意愿不強，土地購置數據整體萎縮了一半水平。嚴躍進稱，要警惕此類數據對明年房源供應產生較大的負面沖擊。另外，從到位資金情況看，房企資金壓力較大已成市場共識，要在流動性方面給予關注。嚴躍進建議，在銀行信貸、債券融資、預售資金加快回籠等方面積極發力，同時可以考慮出臺“第三支箭”即股權投資的政策，引導險資入場。

??銷售降溫明顯

??商品房銷售方面，總體上處于下跌兩成左右的水平。從單月銷售情況看，亦出現降溫態勢。

??數據顯示，1-10月份商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額108832億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。

??值得注意的是，在9月份單月數據出現了比較明顯拉升的情況下，10月份再次出現大幅降溫態勢。根據2022年以來的國家統計局數據分拆后測算，10月份商品房銷售面積為9757萬平方米，環比下降27.90%。商品房銷售額為9452億元，環比下降30.04%。從同比情況來看，降幅也有所擴大，10月份商品房銷售面積和銷售額相比2021年同期分別下降了23.23%和23.71%。

??庫存方面，在連續7個月回落后有所抬頭。截至10月末，商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%。其中，住宅待售面積為26093萬平方米，增長16.6%。