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??11月26日，越秀地產(chǎn)透露與一家銀行訂立了融資協(xié)議，獲得5億港元的定期貸款融資。4天前的11月22日，中國海外發(fā)展和保利發(fā)展分別宣布將發(fā)行29億元、98億元的境內(nèi)公司債。

??房企融資“解凍”的信號越來越明顯。央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當(dāng)月增加3481億元，較9月多增1013億元。央行指出，目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人也表示，房地產(chǎn)合理貸款需求得到滿足。

??展望2022年，標普認為，房地產(chǎn)行業(yè)總的信用基調(diào)是危機并存。“危”在于全行業(yè)規(guī)模可能進一步下滑，“機”在于行業(yè)總體體量依然巨大，政策開始邊際改善。融資渠道暢通的國企央企，以及發(fā)展穩(wěn)健、再融資空間較大的民營房企都可以利用當(dāng)前環(huán)境取得更好的發(fā)展。

??中金公司也表示，隨著供給側(cè)出清，行業(yè)良性競爭可期。未來，開發(fā)業(yè)務(wù)將更趨向于向制造業(yè)回歸，地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營邏輯也正在從運用杠桿博弈周期(資產(chǎn)價格)回歸到優(yōu)產(chǎn)品、穩(wěn)財務(wù)、薄利潤、促周轉(zhuǎn)、拓商業(yè)的業(yè)務(wù)本質(zhì)，可以預(yù)見，“全能型”開發(fā)商會加速勝出。

??考慮到行業(yè)加速出清后的格局優(yōu)化及業(yè)績確定性強等因素，申萬宏源、國泰君安、華西證券等機構(gòu)將碧桂園、龍湖集團、保利發(fā)展等房企列入了推薦名單。

??幾個融資案例背后的信號

??2020年，“三道紅線”“兩道紅線”政策給房企融資套上了“緊箍咒”。2021年以來，監(jiān)管層對房企融資在ABS、商票等方面繼續(xù)“打補丁”。融資難成為了房企們的共同心聲。

??中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，房企的融資規(guī)模同比大幅下降，單月融資能力持續(xù)減弱。今年1月至10月，房地產(chǎn)行業(yè)非銀融資總額15617.3億元，同比大幅下跌21.2%。單月來看，10月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為365.0億元，同比下降74.8%，環(huán)比下降60.0%，單月融資規(guī)模同比已連續(xù)8個月下降。

??銷售端也異常艱難。下半年以來，購房者觀望情緒濃厚，市場發(fā)生劇烈變化。從銷售目標完成率的角度看，截至2021年10月，32家典型房企目標完成率均值為75.6%，為近年來同期最低。

??兩個最重要現(xiàn)金輸入端口的明顯收窄，直接導(dǎo)致了房企償債能力的下降。自9月以來，已有十多家房企的海外評級或展望被評級機構(gòu)下調(diào)，這進一步削弱了他們的海外融資能力，產(chǎn)生惡性循環(huán)。

??近期，幾家房企的融資動向，讓業(yè)內(nèi)看到了突破融資困局的曙光。除了保利發(fā)展、中海、越秀地產(chǎn)，電建地產(chǎn)、金隅集團等房企也都發(fā)布了融資計劃，種類涉及公司債、中期票據(jù)、超短期融資券、港元銀行貸款等。較具風(fēng)向標意義的是民營房企的融資破冰，11月19日，中原銀行與河南房企正商集團簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，金額為100億元，合作內(nèi)容包括地產(chǎn)開發(fā)、資本市場、個人金融等。雅居樂則在11月17日成功發(fā)行了5年期、24.18億港元的可換股債券。這些案例顯示，無論是國內(nèi)還是海外資本市場對地產(chǎn)行業(yè)的信心都在逐漸恢復(fù)。

??11月上旬，高盛投資組合管理團隊也透露，正在買入中國房企債券，理由是個別房企風(fēng)險事件引發(fā)連鎖反應(yīng)的傳染風(fēng)險被高估了，市場正在消化這一風(fēng)險。

??有專家表示，雖然房地產(chǎn)調(diào)控不會明顯放松，但目前房地產(chǎn)企業(yè)流動性的壓力已在邊際緩和。在東興證券看來，資金優(yōu)勢構(gòu)成了行業(yè)當(dāng)下最強的護身符與未來最強的推進劑，融資端政策回暖時率先得到金融機構(gòu)的支持，也將進一步擴大這種優(yōu)勢。具有資金優(yōu)勢的高信用房企，有望成為行業(yè)最早走出“內(nèi)卷”時代的“頭號玩家”。

??11月9日，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會，某種程度上印證了這一推斷。據(jù)了解，獲邀參會的房企代表包括招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等。這些企業(yè)大部分都具備較高信用評級，除卻具備背景優(yōu)勢的央企，碧桂園、龍湖集團均拿到了民營房企中為數(shù)不多的投資級評級。

??以碧桂園為例，國際級評級機構(gòu)穆迪、惠譽繼續(xù)維持對其的投資級評級，標普在9月確認了該公司長期發(fā)行人信用評級為“BB+”，展望仍為正面，理由是該公司的財務(wù)穩(wěn)定性將持續(xù)改善，營運現(xiàn)金流也保持著穩(wěn)健狀態(tài)。據(jù)悉，碧桂園自2018年開始踐行“提質(zhì)控速”的發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)步降低杠桿水平，截至2021年6月底，該公司總借貸余額3242.4億元，降至2018年以來最低水平。凈負債率僅為49.7%，自2016年以來均保持在了60%以下的低位。上半年，該公司的權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款達2727.9億元，權(quán)益回款率為90%，連續(xù)6年保持在90%及以上，現(xiàn)金短債比為2.15，顯著優(yōu)于“三條紅線”要求，保證了充足的現(xiàn)金流和較強的財務(wù)彈性。

??碧桂園以穩(wěn)健狀況獲得了國際權(quán)威評級機構(gòu)的認可，而評級機構(gòu)的背書又進一步提升了公司的信用水平，從而獲得更多投資者的青睞，融資成本持續(xù)走低。在碧桂園2021年半年報指出，期內(nèi)發(fā)行的5.5年期5億美元優(yōu)先票據(jù)利率低至2.7%。融資順暢、現(xiàn)金充裕，碧桂園便可以在市場調(diào)整周期中尋找更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項目和機會，從而獲取更大的發(fā)展空間。

??行業(yè)“危”“機”并存 優(yōu)秀企業(yè)將獲更好發(fā)展

??自央行、銀保監(jiān)會9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會以來，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號，引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐步改善。11月19日，中國人民銀行發(fā)布2021年第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。央行指出，目前房地產(chǎn)市場風(fēng)險總體可控，房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。同時，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。

??業(yè)內(nèi)人士認為，央行再提“兩維護”，是為了防止樓市“急轉(zhuǎn)直下”而衍生出更大的系統(tǒng)危機，但這并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，在“房住不炒”總基調(diào)不變的前提下，房企應(yīng)該思索新形勢下的新發(fā)展策略。

??標普在近日的一場線上交流會中分享了對明年市場走勢的看法。該機構(gòu)認為，2022年，房地產(chǎn)行業(yè)在政策面會保持政策定力，“房住不炒”基調(diào)和“三穩(wěn)”目標不會改變，但存在邊際小幅放松的可能，例如對開發(fā)貸、按揭貸會改變此前“一刀切”管控的局面。在“危”“機”并存的行業(yè)環(huán)境中，優(yōu)秀企業(yè)擁有足夠的經(jīng)營韌性，可以抵御行業(yè)風(fēng)險，甚至可以利用當(dāng)前環(huán)境獲得更好的發(fā)展。這些優(yōu)秀企業(yè)具有兩大典型特征：一是再融資渠道暢通，主要是以地方國企或央企房地產(chǎn)公司為典型；二是存活質(zhì)量良好，歷史上發(fā)展較為穩(wěn)健，再融資空間較大的民營企業(yè)。

??在標普的信用分析體系中，除了競爭優(yōu)勢、經(jīng)營效率、現(xiàn)金流、財務(wù)管理策略等參考指標外，收入的多元化程度也是一個觀察因素，該機構(gòu)認為，當(dāng)企業(yè)有多種不同的、相關(guān)性低的收入來源時，有利于降低違約風(fēng)險、提升信用質(zhì)量。

??旭輝控股董事局主席林中近日也表示，未來地產(chǎn)行業(yè)將加速優(yōu)勝劣汰，活得好的房企有三個主要特征：財務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營卓越，以及不斷圍繞主業(yè)擴展、可持續(xù)發(fā)展。

??實際上，早在幾年前，在夯實經(jīng)營與財務(wù)根基的同時，具備危機意識的龍頭房企就以前瞻性的眼光開始了多元化的探索。萬科著力培育物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、物流等板塊，龍湖的主航道業(yè)務(wù)也有6個之多，而碧桂園則在2019年初提出了“高科技綜合性企業(yè)”的新定位，在穩(wěn)健推進地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，順應(yīng)國家經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向，對機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等科技創(chuàng)新領(lǐng)域進行多元化布局，構(gòu)筑新增長曲線。該公司總裁莫斌曾表示，建筑機器人和千璽機器人餐廳有望在明年實現(xiàn)盈利，相信多元化業(yè)務(wù)將給股東和投資者帶來更多的回報。

??分析人士指出，中國地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從過去20年的高速增長期進入到了平穩(wěn)發(fā)展期，多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略將有助于房企突破單一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展瓶頸，拉長生命周期，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。