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??中央政治局今天（5月31日）召開會議，聽取“十四五”時期積極應對人口老齡化重大政策舉措匯報，審議《關于優化生育政策促進人口長期均衡發展的決定》。會議指出，進一步優化生育政策，實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施，有利于改善我國人口結構、落實積極應對人口老齡化國家戰略、保持我國人力資源稟賦優勢。

??會議還強調，各級黨委和政府要加強統籌規劃、政策協調和工作落實，依法組織實施三孩生育政策，促進生育政策和相關經濟社會政策配套銜接，健全重大經濟社會政策人口影響評估機制。

??早在2017年黨的十九大報告中就強調：“促進生育政策和相關經濟社會政策配套銜接，加強人口發展戰略研究。”

??今年5月11日，第七次全國人口普查結果發布，我國總人口為141178萬人，同2010年第六次全國人口普查數據相比，增加7206萬人，增長5.38%，年平均增長率為0.53%。我國人口10年來繼續保持低速增長態勢。

??從研究數據上看，2011年到2019年，我國勞動年齡人口已經連續六年負增長，這意味著我們的城市步入了人口存量競爭的時代。直接反映出來的情況就是很多三四五線城市，人口持續凈流出，經濟社會發展和城市政府的壓力越來越大。核心和熱點城市則不僅具有人口吸引力，而且紛紛放寬落戶政策加入吸引人才和搶人的隊伍，最典型莫過西安，2018年剛過三個月，就有30萬名新西安人落戶西安。2019年春節前，西安召集了500多戶籍民警開誓師大會，拉開搶人“攻堅戰”。為安排一位女博士落戶，西安民警們調集警車接送，10分鐘就完成魔幻般地閃電落戶。西安“搶人”很快被人編成段子：

??去西安走親戚，警察問：“是西安人嗎？”答：“不是，是來走親戚的。”警察：“帶回派出所，按投親靠友條件落戶。”

??2018年和2019年，也是西安歷史上房價快速上漲的時期。短期內人口的迅速增長，帶來了大量住房需求的集中釋放。

??另從第七次全國人口普查結果看，目前我國人口體現在城鎮化方面的格局是：居住在城鎮的人口為90199萬人，占63.89%；居住在鄉村的人口為50979萬人，占36.11%。與2010年相比，城鎮人口增加23642萬人，鄉村人口減少16436萬人，城鎮人口比重上升14.21個百分點。

??這些數據背后，也生動地說明了很多城市房價調控壓力的另一面，人口對房地產行業的影響更為直接，也更為深遠。

??人口歷來是人們預判房價的一個變量，尤其從長遠而看。國金證券的研究分析稱，無法改善或提高生育率，房地產將面臨長期新增需求不足的問題。“2019年我國新生兒數量為1465萬人。即便往后維持住當前的新生兒數量不下滑，以人均居住面積35平方米做測算，2020年新生兒的需求僅對應4.5億平方米新增住房需求，相對于我國目前300億至400億平方米的存量房僅1%-1.5%。新增需求不足更可能逐漸演變成存量庫存過剩的問題。”

??萬科早些時候提出向年輕人靠攏，也是看到了人口的變化態勢。萬科董事會主席郁亮去年說過，萬科更關注城市發展的慢變量，比如人口拐點變化。他認為：目前“25歲的年輕人比26歲以上的年輕人少了1.39個億”，所以萬科才做了多元化布局來提升服務范圍和質量，去“討好”年輕人，讓他們知道、了解萬科。

??經濟學家任澤平說得更直接，他認為：判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入還是流出，人口流入的地方，未來房價長期來說會漲。人口流出肯定漲不動。這就是為什么過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎么走？大漲。短期看金融，如果一個地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎么走？暴漲。

??三孩生育政策的變化，立即有觀點認為這會加重馬太效應，使得剛需買房難度增加，理由是“財富人群買房會增加，特別是學區房和核心城區房產”。

??人口政策確實會對房地產市場與住房產品開發帶來真實影響，但是，對于房地產市場的增量改革和政策工具，也會越來越完善和豐富。但是，土地供應和地價控制，在目前在未來對房價都非常關鍵，這比單純看生育政策更重要。