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??5年籌措了各類租賃住房超過(guò)70萬(wàn)套（間），上海市超額完成“十三五”期間租賃住房目標(biāo)任務(wù)的背后，是做好土地文章，不僅讓新市民、青年人租得到、租得起，而且還租得好，讓群眾安居夢(mèng)圓。

??發(fā)揮規(guī)劃引領(lǐng)作用

??鄧女士是上海市泗涇鎮(zhèn)一所學(xué)校的教師，由于剛參加工作不久，積蓄較少，租住的房子離學(xué)校較遠(yuǎn)，每天騎電動(dòng)車上下班，通勤時(shí)間較長(zhǎng)，如果遇到刮風(fēng)下雨的天氣很不方便，在學(xué)校附近租到合適的房子成為了她的心愿。

??像鄧女士這樣選擇租房住并且希望租到合適房源的人，在上海并不算少數(shù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海市租房人口約1000萬(wàn)人，占到常住人口的40%。“作為人口凈流入大城市，上海市的住房租賃需求較大。”上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，2017年7月，上海市印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，明確提出要大幅增加租賃住房供應(yīng)，到2020年年底新增租賃住房70萬(wàn)套，滿足不同層次、不同人群住有所居的需求。

??該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，上海市要求各區(qū)根據(jù)住房發(fā)展規(guī)劃和新一輪城市總體規(guī)劃要求，編制租賃住房專項(xiàng)規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模和布局，開(kāi)展公共服務(wù)設(shè)施評(píng)估，補(bǔ)充完善教育、醫(yī)療等配套設(shè)施，并在年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃中予以安排。將租賃住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)寫入政府工作報(bào)告，按年度向各區(qū)進(jìn)行分解考核。

??單列用地計(jì)劃加大供給

??鄧女士最終在有巢國(guó)際公寓泗涇社區(qū)租了一套面積40平方米的一居室，離學(xué)校更近了，上下班也方便多了。據(jù)了解，有巢國(guó)際公寓泗涇社區(qū)是上海市首個(gè)利用集體土地建設(shè)的租賃住房項(xiàng)目，今年3月正式投入運(yùn)營(yíng)，為附近工作的市民提供了一個(gè)租住新選擇。

??該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，為有效增加租賃住房用地供應(yīng)，上海市單列租賃住房用地計(jì)劃，推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的制度創(chuàng)新。為明確租賃住房用地類型，創(chuàng)設(shè)“四類住宅組團(tuán)用地（Rr4）”類別，主要適用于全持有的市場(chǎng)化租賃住房用地，重點(diǎn)在高校及科研院所周邊、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，以及交通樞紐地區(qū)（含軌道交通站點(diǎn)周邊）等交通便捷、生產(chǎn)生活便利、租賃住房需求集中區(qū)域，加大租賃住房用地供應(yīng)。

??“除了出讓純租賃住房用地建設(shè)，還通過(guò)商品住房項(xiàng)目配建，籌措租賃住房。”該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，對(duì)于新增商品住房用地，上海市在土地出讓條件中明確，配置不低于15%的自持型租賃住房，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)城融合，實(shí)現(xiàn)職住平衡。

??截至2020年年底，上海市共推出集中選址租賃住房用地152幅（含5幅集體土地試點(diǎn)入市），規(guī)劃建筑面積1000萬(wàn)平方米，可集中新建約18萬(wàn)套租賃住房。這些土地已陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè)，將在“十四五”期間逐步形成供應(yīng)。全市配建租賃住房的商品住房項(xiàng)目177個(gè)，可提供約4萬(wàn)套租賃房源。

??降低土地成本確保“租得起”

??讓鄧女士感到驚喜的是，有巢國(guó)際公寓泗涇社區(qū)的租金相比周邊同等品質(zhì)的房子要便宜。以鄧女士租住的40平方米一居室為例，其月租金在2700元左右，而周邊20多平方米的一居室月租金也在2700元左右。

??“租金之所以低，是因?yàn)榈貎r(jià)低。”該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，為推動(dòng)建立新建租賃住房項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)、承租人可負(fù)擔(dān)的良性租賃模式，上海市明確，在住房租賃市場(chǎng)前期培育階段，租賃住房用地可以經(jīng)市區(qū)政府部門認(rèn)定后，采取定向掛牌方式供應(yīng)。此外，根據(jù)租賃住房用地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，統(tǒng)籌考慮周邊住房租賃市場(chǎng)實(shí)際情況、租賃住房項(xiàng)目預(yù)期租金收益以及租賃住房用地前期儲(chǔ)備情況、全生命周期管理要求，合理確定用地價(jià)格，出讓樓面地價(jià)僅相當(dāng)于同地段商品住房項(xiàng)目五分之一左右。

??“通過(guò)讓渡政府的土地財(cái)政收益，大幅降低了租賃住房的用地成本。”該負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，上海市率先在全國(guó)提出新建租賃住房項(xiàng)目租金，要低于周邊市場(chǎng)化租金水平，不僅要讓新市民、青年人租得到，還要租得起。

??明確標(biāo)準(zhǔn)助力“租得好”

??進(jìn)門右手是簡(jiǎn)潔的廚房，左手是衛(wèi)生間和淋浴房，往里走便是溫馨的臥室，靠墻還有一張電腦桌，在有巢國(guó)際公寓泗涇社區(qū)租的房子設(shè)施齊全且溫馨，鄧女士頗為滿意。

??“據(jù)調(diào)查，租房人口中有相當(dāng)一部分人對(duì)戶型、裝修等有一定的要求。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，社區(qū)以30平方米至60平方米一居室、一室一廳、兩室一廳戶型為主，采光效果良好，白色的主色調(diào)輔以暖色的床墊、家具等，墻壁掛著一些現(xiàn)代藝術(shù)作品，營(yíng)造出一種家的溫馨。除了5棟純租賃住房，這里還配備1棟商業(yè)中心，并引入超市、便利店、美發(fā)店、藥店等不同業(yè)態(tài)，建有近7000平方米組團(tuán)綠地和多功能公共區(qū)域，滿足居住者的日常生活需求。

??上海市于2017年發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的規(guī)劃土地管理細(xì)則（試行）》對(duì)租賃住房地塊內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)、社區(qū)空間環(huán)境的營(yíng)造提出了標(biāo)準(zhǔn)、要求。比如，租賃住房可根據(jù)實(shí)際需求情況，在不超過(guò)地塊建筑總量10%的范圍內(nèi)，重點(diǎn)建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、養(yǎng)育托管點(diǎn)、文化活動(dòng)室、生活服務(wù)點(diǎn)等公共服務(wù)設(shè)施。