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??10月13日下午5:21，備受市場(chǎng)關(guān)注的北京第二批集中供地落幕。

??從現(xiàn)場(chǎng)出讓情況看，本次土拍共吸引20余家房企競(jìng)拍，和5月首輪土拍火爆局面相比，氛圍冷熱不均，有地塊競(jìng)價(jià)焦灼，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍觸及最高限價(jià)；也有地塊現(xiàn)場(chǎng)無(wú)房企參與。

??掛牌的11宗地塊除2宗地塊轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)方案競(jìng)報(bào)外，剩余9宗地塊全部順利出讓，成交額總計(jì)379.45億元，加上此前3.47億元成交的平谷共產(chǎn)房招標(biāo)地塊，本輪土拍總成交金額為513.45億元。值得注意的是，因拍地規(guī)則改變，此次土地溢價(jià)率不超過(guò)15%，平均溢價(jià)率在6.24%。

??本次土拍中，身影踴躍的多是央企國(guó)企，聯(lián)合拿地比重也在提升。首開(kāi)在本次土拍中表現(xiàn)強(qiáng)勁，以123.35億元總價(jià)斬獲3宗地塊，成為本次土拍贏家；中海、中鐵置業(yè)、建工等房企均有斬獲。

??合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“8·10新政”后，多城土拍嚴(yán)控房企買地資金來(lái)源，要求必須為自有資金，這其實(shí)相當(dāng)于在“三道紅線”基礎(chǔ)上的拿地資金方面又提出一個(gè)更高要求，對(duì)于部分中小民營(yíng)房企，確實(shí)很難達(dá)到政府要求，因此也失去了在北京拿地資格。

??此前，北京市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了2021年度第二批次住宅用地“兩集中”出讓公告，共計(jì)出讓土地43宗，總用地面積約245萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約495.94萬(wàn)平方米，除1宗平谷共有產(chǎn)權(quán)房招標(biāo)外，總起始價(jià)約1358.8億元。

??央企國(guó)企成土拍主導(dǎo)者

??北京二批次集中供地共推出43宗涉宅用地，其中26宗因無(wú)房企報(bào)名延期，5宗因僅有一家房企參與網(wǎng)上競(jìng)價(jià)提前底價(jià)成交，收金130.48億元；剩余11宗在10月13日完成現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，成功出讓9宗地塊，另外2宗地塊進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案環(huán)節(jié)。

??5宗底價(jià)成交地塊中有2宗地塊以聯(lián)合體形式拿下，分別是華潤(rùn)置地+中鐵置業(yè)聯(lián)合體以68.5億元摘得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6011、6014地塊，成交樓面價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米；金隅+昆泰聯(lián)合體以37.6億元摘得朝陽(yáng)區(qū)十八里店朝陽(yáng)港1303-693地塊，成交樓面價(jià)約5.4萬(wàn)元/平方米。

??另外3宗地塊分別被中海、北京城建、通州房地產(chǎn)以底價(jià)拿下。其中，中海以11.6億元摘得石景山區(qū)古城南街1612-829地塊，成交樓面價(jià)約3.2萬(wàn)元/平方米；北京城建以9.8億元摘得房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)FS12-0100-6017地塊，成交樓面價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米；通州房地產(chǎn)以2.95億元摘得通州區(qū)于家務(wù)TZ11-0200-6003、6006地塊及TZ11-0200-6002地塊，成交樓面價(jià)7951元/平方米。

??在北京第二批集中供地中，央企國(guó)企成為這場(chǎng)土拍的主導(dǎo)者。有房企人士在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)拿地還是比較有信心的，“現(xiàn)在有補(bǔ)倉(cāng)需要，加上這次這次推出的有幾塊位置還不錯(cuò)。”

??談到對(duì)后續(xù)市場(chǎng)看法該人士表示不愿多說(shuō)；其他企業(yè)對(duì)于記者提出的關(guān)于拿地、市場(chǎng)后市問(wèn)題則三緘其口。不過(guò)，從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍情況來(lái)看，好地塊依然有市場(chǎng)。

??在土拍前就引發(fā)關(guān)注的北京海淀區(qū)4宗地塊熱度最高，房企現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)激烈，其中西北旺鎮(zhèn)2宗地塊分別被中海以45億元、華潤(rùn)+首開(kāi)聯(lián)合體44.95億元競(jìng)得。另外兩宗京昌路地塊均進(jìn)入高標(biāo)準(zhǔn)方案競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，懸念還將繼續(xù)。4宗地塊合計(jì)攬金183.65億元。

??豐臺(tái)、昌平出讓的地塊則表現(xiàn)較為分化。其中豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)萬(wàn)泉寺村地塊經(jīng)過(guò)12輪報(bào)價(jià)，建工+首開(kāi)聯(lián)合體以總價(jià)41.8億元競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)7萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率7.18%。但豐臺(tái)另一宗周莊子村地塊則出現(xiàn)爆冷，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，有中海、懋源、旭輝+華潤(rùn)+首開(kāi)3家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與，但旭輝+華潤(rùn)+首開(kāi)并未進(jìn)場(chǎng)，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)也無(wú)房企參與競(jìng)拍，最終由懋源以43.34億元最后一手報(bào)價(jià)競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率1.02%。

??另值得注意的是，本次土拍首次試點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”環(huán)節(jié)的兩宗地塊競(jìng)拍非常激烈，房企紛紛輪番競(jìng)價(jià)。

??其中，昌平區(qū)昌平鎮(zhèn)地塊首次試點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，該地塊有6家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與，經(jīng)過(guò)20輪舉牌，最終中鐵置業(yè)以9.49億元觸頂。根據(jù)掛牌文件要求，該地塊轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，有5家參拍房企參與搖號(hào)，確定由中鐵置業(yè)摘得。

??大興黃村地塊則是北京首個(gè)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售面積”地塊，中建一局和中鐵置業(yè)+興創(chuàng)聯(lián)合體對(duì)拿下該地塊意愿強(qiáng)烈，經(jīng)過(guò)17輪輪番舉牌，競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)37.84億元，轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)；再次舉牌23輪后，最終中鐵置業(yè)+興創(chuàng)聯(lián)合體以37.84億元+5.4萬(wàn)平方米現(xiàn)房銷售競(jìng)得該地塊。

??在北京首批集中供地中，曾報(bào)名18宗地塊、最終卻空手而歸的中海這次一口氣報(bào)名8宗地塊，涉及總金額超300億元。其中，石景山首鋼園地塊因只有中海一家房企報(bào)名，提前底價(jià)成交。

??競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，中海亦表現(xiàn)搶眼，對(duì)于拿地勢(shì)在必得。在10月13日上午競(jìng)拍的北京海淀區(qū)4宗地塊中，京昌路2宗地塊在中海觸頂轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案競(jìng)報(bào)，西北旺1宗被中海以45億元競(jìng)得。

??土地市場(chǎng)降溫了？

??8月至今，全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市完成了2021年第二批集中土拍，受市場(chǎng)調(diào)整和房企資金壓力增加影響，各地普遍遇冷。終止出讓、底價(jià)成交、溢價(jià)率走低、流拍率上升是本輪土拍的顯著特點(diǎn)。

??10月11日，北京第二輪集中供地報(bào)名結(jié)束，公開(kāi)信息顯示，本次報(bào)名參與房企總數(shù)不到30家；43宗掛牌地塊中僅16塊地獲得房企報(bào)名，1宗招標(biāo)外，有26宗地塊無(wú)人報(bào)名，占比近6成。

??北京5月首輪供地中有50多家房企報(bào)名。同時(shí)，推出的30宗地塊中有25宗地塊觸及地價(jià)上限，有10宗地塊沖破了防線（地價(jià)、政府持有份額或者競(jìng)報(bào)公租房上限），進(jìn)入競(jìng)建高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案。

??不過(guò)，從北京次輪集中供地土拍來(lái)看，整體競(jìng)拍表現(xiàn)平穩(wěn)，并沒(méi)有預(yù)期中那么“冷”。

??郭毅也表示，北京土地市場(chǎng)并沒(méi)有降溫，“綜合來(lái)看倒不是土拍降溫了，是供給和需求之間出現(xiàn)了錯(cuò)配，開(kāi)發(fā)商和政府整體節(jié)奏沒(méi)有對(duì)上，造成了現(xiàn)在趨冷狀況”。她認(rèn)為，延長(zhǎng)掛牌到年底或明年初競(jìng)拍，有些地塊可能還存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

??對(duì)于導(dǎo)致兩次供地出現(xiàn)如此大反差的情況，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前四個(gè)一線城市普遍面臨此類問(wèn)題，也值得后續(xù)政策層面進(jìn)行微調(diào)，至少要關(guān)注房企拿地心態(tài)，否則類似土地報(bào)名企業(yè)數(shù)量過(guò)少，也會(huì)影響房企拿地積極性，更對(duì)第三輪集中供地工作產(chǎn)生一些利空影響。

??郭毅對(duì)記者分析，供地時(shí)間節(jié)點(diǎn)晚、房企在京貨值較為充裕、嚴(yán)控房企購(gòu)地資金來(lái)源以及此次供地規(guī)則改變是導(dǎo)致北京兩次集中供地出現(xiàn)反差的主要原因。

??基于第二批次集中土地供應(yīng)狀態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，在保證穩(wěn)預(yù)期前提下，要在成本、控品質(zhì)、土地出讓方面有更清晰信號(hào)，“使得開(kāi)發(fā)商有利可圖，才能夠促使他們積極入市，獲得土地，從而保證產(chǎn)品的足夠供應(yīng)。”