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??導(dǎo) 讀

??今日，北京發(fā)布了2022年度第二批次商品住宅用地出讓公告，共計17宗，土地總面積約98公頃，總建筑規(guī)模約175萬平方米，將于5月下旬集中成交。該批次供地繼續(xù)實施“房地聯(lián)動、一地一策”，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，探索創(chuàng)新政策舉措，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??北京第二批次商品住宅用地集中公告呈現(xiàn)以下特點:

??一是提前發(fā)布地塊信息，為企業(yè)決策創(chuàng)造便利條件。

??2022年北京第一批次商品住宅用地集中供地工作先于其他重點城市開展，2月中旬就已平穩(wěn)收官，為市場信心恢復(fù)奠定了基礎(chǔ)。第二批次，市規(guī)劃自然資源委于3月中旬起就陸續(xù)通過預(yù)申請公告的形式向社會公布，極大地方便了企業(yè)提前開展研究。同時，為減輕企業(yè)資金壓力，鼓勵市場主體積極參與競買，第二批次預(yù)申請機(jī)制也進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，對于參與預(yù)申請后競得地塊的企業(yè)，其50%的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)由原來的成交后30個自然日內(nèi)繳清延長至成交后4個月內(nèi)繳清。

??二是試點全齡友好社區(qū)建設(shè)，緊扣“七有”“五性”，把民生實事落實在改善人民生活品質(zhì)上。

??今年的《政府工作報告》提出，要積極應(yīng)對人口老齡化，加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施建設(shè)力度，在規(guī)劃、用地、用房等方面給予更多支持。此次北京在第二批次商品住宅用地出讓中提出了建設(shè)“全齡友好社區(qū)”的要求，一方面選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)和順義區(qū)薛大人莊3宗用地進(jìn)行試點，在出讓文件中明確競得人須建設(shè)全齡友好社區(qū)，并從配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面提出以適老性為主的建設(shè)要求，同時兼顧其他年齡段人員特殊需求，特別是明確了在供地審核意見確定的建筑規(guī)模基礎(chǔ)上，允許項目增建500-1000平方米用于滿足老年人日常需求的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。另一方面，對于試點以外的項目，也提出了建設(shè)“全齡友好社區(qū)”的鼓勵性政策，鼓勵企業(yè)自愿建設(shè)全齡友好社區(qū)，出讓文件明確項目在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證前將由市規(guī)劃自然資源委會同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市民政局、市衛(wèi)生健康委等專業(yè)部門組織對規(guī)劃設(shè)計方案開展全齡友好社區(qū)評審，對于通過評審符合全齡友好社區(qū)要求的，將按照北京市有關(guān)政策給予支持。

??三是從土地、規(guī)劃源頭抓起，鼓勵超低能耗技術(shù)應(yīng)用，將碳中和戰(zhàn)略目標(biāo)要求融入住宅項目建設(shè)中。

??2021年6月北京發(fā)布《綠色建筑創(chuàng)建行動實施方案（2020年-2022年）》，明確要加大超低能耗建筑推廣力度，激發(fā)市場主體設(shè)計、建造、使用綠色建筑的內(nèi)生動力，促進(jìn)節(jié)能低碳發(fā)展。此次，第二批次全部商品住宅項目均提出了實施超低能耗建筑的鼓勵性政策，企業(yè)在競得土地后可提交實施超低能耗建筑承諾書，承諾擬實施超低能耗的地上建筑規(guī)模。同時明確實施超低能耗建筑項目在計算面積時，外保溫層厚度原則上參照《居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/891-2020)和《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（DB11/687-2015)設(shè)計的同類建筑外保溫層厚度計入，即因?qū)嵤┏湍芎慕ㄖ黾拥膲w面積不計容，以實測面積認(rèn)定外保溫層厚度。鼓勵性政策體現(xiàn)了政府部門從土地、規(guī)劃源頭抓起，通過政策支持彌補(bǔ)因?qū)嵤┏湍芎慕ㄖ淼钠髽I(yè)增量成本，切實提高企業(yè)積極性。相信隨著更多項目落地，超低能耗建筑產(chǎn)業(yè)相關(guān)配套政策會更加完善，增量成本逐步下降，進(jìn)而實現(xiàn)社會和環(huán)境效益最大化，為推進(jìn)建筑能效提升改善、提高綠色建筑發(fā)展質(zhì)量、推動建筑產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化及雙碳目標(biāo)的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

??四是高標(biāo)準(zhǔn)住宅品質(zhì)要求“雙提升”，堅持以人民為中心，不斷實現(xiàn)人民對美好生活的向往。

??自2021年第一批次集中供地開始，北京注重引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升，對高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)提出“基本檔”和“提升檔”保障要求，此次北京集中供地在住宅品質(zhì)方面更加突出以人為本，圍繞建設(shè)“宜居、宜業(yè)、宜樂、宜游”的高品質(zhì)人居環(huán)境，提高購房性價比，提升人民群眾獲得感、幸福感和安全感。一是對于全部商品住宅項目設(shè)置基本品質(zhì)保障要求，并在原有綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn)、實施裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%即A（BJ）級、設(shè)置太陽能光伏或光熱系統(tǒng)基礎(chǔ)上增加了托幼用地按照超低能耗建筑進(jìn)行建設(shè)的要求。二是“定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)基礎(chǔ)上搖號”方式中，企業(yè)提交的《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》除建筑品質(zhì)要求以外，還增加了規(guī)劃建筑設(shè)計方面的要求。三是繼續(xù)強(qiáng)化風(fēng)險防控機(jī)制，高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評分標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)有的工程質(zhì)量潛在缺陷保險、安全責(zé)任險和綠色建筑性能責(zé)任保險基礎(chǔ)上，增加工程設(shè)計責(zé)任險和建筑師職業(yè)責(zé)任險兩個險種，形成保險對設(shè)計、施工和建設(shè)單位的全覆蓋。

??五是通過搖號方式確定上限價格報價單位，交易規(guī)則更加公開、公平、公正。

??公告顯示，北京第二批次地塊繼續(xù)延續(xù)此前競爭方式，在明確土地合理上限價格和房屋銷售指導(dǎo)價的基礎(chǔ)上，結(jié)合宗地所在區(qū)域市場需求情況，采取到達(dá)地價上限后競現(xiàn)房銷售面積、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案、定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)基礎(chǔ)上搖號等競爭方式。值得一提的是，此次北京在土地上限價格報價單位的確定方式上進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，由原來的在現(xiàn)場按最后一輪同樣價格條件下，通過舉牌時序先后的方式確定改為搖號方式確定，更加體現(xiàn)了市場交易規(guī)則的公開、公平、公正。

??六是實施用地清單制改革，促進(jìn)有效市場和有為政府更好結(jié)合，著力營造國際一流營商環(huán)境。

??今年1月，北京印發(fā)《營商環(huán)境創(chuàng)新試點工作實施方案》，提出深化社會投資項目“用地清單制”改革。北京第二批次供地積極響應(yīng)改革方案要求，在土地出讓前，通過“多規(guī)合一”平臺組織各部門和市政公用服務(wù)企業(yè)，開展地質(zhì)災(zāi)害、地震安全、壓覆礦產(chǎn)、交通、水土保持、防洪、考古考察勘探等評估工作，并對歷史建筑保護(hù)、古樹名木、危化品安全、地下管線等進(jìn)行現(xiàn)狀普查，形成評估評價結(jié)果和普查意見清單，一并納入土地供應(yīng)招拍掛文件向社會公示，避免企業(yè)拿地后重復(fù)論證，提高行政審批效率。

??建立用地清單制改革是深化工程建設(shè)項目審批制度改革的重要舉措，以企業(yè)需求為導(dǎo)向，由過去的“企業(yè)跑”轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢堋保脤徟摹皽p法”換來發(fā)展的“加法”，讓群眾辦事更方便，企業(yè)投資更放心。

??七是周邊市政交通建設(shè)初步計劃安排隨地塊出讓公告一并向社會公布，穩(wěn)定市場預(yù)期，增強(qiáng)投資者信心。

??交通的便利程度是影響地塊貨值能力的重要因素，也是企業(yè)進(jìn)行投資決策的重要考量因素。北京第二批次部分地塊試點將周邊市政交通建設(shè)初步計劃安排隨出讓公告一并向社會公布，有效降低地塊開發(fā)的不確定性，穩(wěn)定市場預(yù)期，增強(qiáng)投資者信心，促進(jìn)地塊形成有效供應(yīng)。