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??在公布了一份加量年度土地供應(yīng)計(jì)劃20天后，近日市場(chǎng)又傳來(lái)上海擬降低土地拍賣(mài)門(mén)檻的消息。

??從2022年第二批次集中供地開(kāi)始，上海擬將土地拍賣(mài)監(jiān)管資金比例從起拍價(jià)的110%降至90%。由于第一批次供地已完成報(bào)名，仍按照原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

??這是上海市規(guī)劃和自然資源局（以下簡(jiǎn)稱“上海規(guī)自局”）分批次召集房企在滬負(fù)責(zé)人進(jìn)行線上會(huì)議，針對(duì)房企關(guān)注的土地拍賣(mài)方面的優(yōu)惠政策給出的答案。

??“文件還沒(méi)正式下發(fā)，目前還是討論稿，大方向是降低企業(yè)資金占?jí)海恋嘏馁u(mài)監(jiān)管資金的比例可能還會(huì)更低。”一位報(bào)名參與上海首輪土地拍賣(mài)的國(guó)企人士表示。

??按照此前的交易規(guī)則，房企參與上海土地拍賣(mài)，需要分別繳納競(jìng)買(mǎi)保證金和土地拍賣(mài)監(jiān)管資金，競(jìng)買(mǎi)保證金一般按起始價(jià)20%繳納，土地監(jiān)管資金為起拍價(jià)的100%+10%溢價(jià)上限。若成功拿地，土地監(jiān)管資金轉(zhuǎn)為地價(jià)款，否則在1~7天內(nèi)返還。

??上海的土地市場(chǎng)無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)都是“高門(mén)檻”，設(shè)置這一競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻一是防止部分房企拍地后交不出剩余土地價(jià)款；二是提高了拿地門(mén)檻，避免過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致土地市場(chǎng)過(guò)熱。

??若上述方案順利執(zhí)行，上海從第二批次集中供地開(kāi)始，房企參與競(jìng)拍需要準(zhǔn)備的資金將從起拍價(jià)的130%降至110%。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，上海土地拍賣(mài)資金要求全國(guó)最高，拍地前凍結(jié)的資金總量達(dá)到起拍價(jià)的1.3倍，房企拿地資金壓力都比較大，部分房企因?yàn)檫@個(gè)原因放棄了之前在上海拍地的計(jì)劃。當(dāng)前形勢(shì)下，降低土地拍賣(mài)資金要求，能提高房企在上海拿地的積極性。

??早在2月23日，上海就公布了首輪供地計(jì)劃，共涉及40宗地塊，總出讓面積210.51萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約850.7億元，原計(jì)劃于4月中上旬集中出讓。

??從供地計(jì)劃上看，上海對(duì)本輪供地有較強(qiáng)的信心，供地規(guī)模和供地品質(zhì)都可圈可點(diǎn)，其中主城區(qū)供應(yīng)地塊4宗，郊區(qū)供應(yīng)36宗，特別是對(duì)楊浦區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等傳統(tǒng)熱門(mén)區(qū)域，都增加了土地供應(yīng)。除了臨港的地塊熱度相對(duì)較低，另有10幅地塊的競(jìng)買(mǎi)人數(shù)超過(guò)5家。從報(bào)名較多的地塊來(lái)看，參拍企業(yè)中國(guó)企、央企依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，降低土地拍賣(mài)準(zhǔn)入門(mén)檻是必然的事情。因疫情防控按下暫停鍵的上海樓市市場(chǎng)情緒和預(yù)期都會(huì)有擺動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了很大影響，各部門(mén)也在出臺(tái)相應(yīng)的托市舉措，目的就是要提高房企的參與度，如果馬上執(zhí)行，市場(chǎng)立刻會(huì)有反應(yīng)的。

??“第一輪集中供地計(jì)劃出來(lái)后，政府就有和部分企業(yè)溝通過(guò)拿地事宜。”華東某房企內(nèi)部人士說(shuō)，這一批參加上海規(guī)自局會(huì)議的基本上是報(bào)名參拍第一輪供地的企業(yè)。上海的土地拍賣(mài)能把利潤(rùn)卡在8%，且安全邊際最高，市場(chǎng)需求也大，能投上海肯定要投，關(guān)鍵是沒(méi)錢(qián)沒(méi)能力參與了。

??某閩系房企相關(guān)人士認(rèn)為，上海降低土地拍賣(mài)監(jiān)管資金的比例應(yīng)該是政府期待不要流標(biāo)，政府財(cái)政也需要錢(qián)。

??上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，財(cái)政收入也更多樣化，不過(guò)土地出讓金對(duì)財(cái)政收入依然做了很大的貢獻(xiàn)。2021年上海土地出讓金高達(dá)3143億元，同年上海的一般公共預(yù)算收入為7771.8億元，政府性基金收入為3769億元。若按照過(guò)去5年土地出讓收入在財(cái)政收入的占比計(jì)算一個(gè)城市的土地依賴程度，上海約為32.6%。

??“土地市場(chǎng)遇冷必然導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)面臨一定的下行壓力。”前述人士提到。

??自3月疫情暴發(fā)以來(lái)，上海社會(huì)面進(jìn)入靜止?fàn)顟B(tài)，稅收銳減的同時(shí)抗疫等財(cái)政支出增加，但疫情影響今年上海整體供地計(jì)劃的可能性不大，只是時(shí)間問(wèn)題。

??據(jù)了解，上海第二批次地塊暫定于6月下旬掛牌，從目前名單來(lái)看共22幅宅地，市區(qū)供應(yīng)量依舊稀少，僅靜安區(qū)有一幅宅地出讓。其余出讓地塊主要位于五大新城，其中臨港新片區(qū)的供應(yīng)量依舊是大頭，預(yù)計(jì)有10幅涉住宅地塊。

??宋紅衛(wèi)認(rèn)為，如果只是下調(diào)土地拍賣(mài)監(jiān)管資金20%比例，提高民營(yíng)房企參拍的積極性有限。調(diào)整后加上土地拍賣(mài)保證金，整個(gè)凍結(jié)資金仍然達(dá)到起拍價(jià)的1.1倍，上海土地拍賣(mài)動(dòng)輒幾十億元的資金要求，民營(yíng)房企拿地的壓力比較大。疫情影響了在滬房企的資金回流，即使沒(méi)有出現(xiàn)債務(wù)違約的房企也在縮減擴(kuò)張節(jié)奏。

??4月26日，上海公布了一份加量年度土地供應(yīng)計(jì)劃。2022年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地2567萬(wàn)平方米，同比增加18%，其中備受關(guān)注的住宅用地供應(yīng)面積達(dá)到522公傾~592公頃，同比增加了45%。

??市場(chǎng)另一面的表現(xiàn)是，自去年下半年以來(lái)，部分“命懸一線”的房企已經(jīng)停止拿地，前4月百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比下降56%；前50強(qiáng)房企中，超3成房企“顆粒未進(jìn)”。

??巨量供應(yīng)下，開(kāi)發(fā)商能否接得住？

??盧文曦認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn)，土地拍賣(mài)政策對(duì)房企也比較友好，在限制溢價(jià)率的情況下，還能保證房企的利潤(rùn)率，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)又能防止房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，所以整體設(shè)計(jì)是比較科學(xué)的。疫情影響是短暫的，上海的基本面沒(méi)有發(fā)生改變，一旦恢復(fù)后會(huì)很快回到正軌。

??“要激發(fā)民營(yíng)房企的拿地積極性，需要進(jìn)一步降低對(duì)土地拍賣(mài)資金監(jiān)管要求，同時(shí)適當(dāng)調(diào)整項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格。其實(shí)更有效的政策在于需求端政策調(diào)整，一旦購(gòu)房者信心恢復(fù)，整體土地拍賣(mài)市場(chǎng)將會(huì)再度恢復(fù)熱度。”宋紅衛(wèi)預(yù)計(jì)，今年國(guó)企、央企和城投仍是拿地主力，部分優(yōu)質(zhì)民企也會(huì)適當(dāng)參與，但占比不會(huì)太高。