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??在公布了一份加量年度土地供應計劃20天后，近日市場又傳來上海擬降低土地拍賣門檻的消息。

??從2022年第二批次集中供地開始，上海擬將土地拍賣監管資金比例從起拍價的110%降至90%。由于第一批次供地已完成報名，仍按照原標準執行。

??這是上海市規劃和自然資源局（以下簡稱“上海規自局”）分批次召集房企在滬負責人進行線上會議，針對房企關注的土地拍賣方面的優惠政策給出的答案。

??“文件還沒正式下發，目前還是討論稿，大方向是降低企業資金占壓，土地拍賣監管資金的比例可能還會更低。”一位報名參與上海首輪土地拍賣的國企人士表示。

??按照此前的交易規則，房企參與上海土地拍賣，需要分別繳納競買保證金和土地拍賣監管資金，競買保證金一般按起始價20%繳納，土地監管資金為起拍價的100%+10%溢價上限。若成功拿地，土地監管資金轉為地價款，否則在1~7天內返還。

??上海的土地市場無論單價還是總價標準都是“高門檻”，設置這一競買門檻一是防止部分房企拍地后交不出剩余土地價款；二是提高了拿地門檻，避免過度競爭導致土地市場過熱。

??若上述方案順利執行，上海從第二批次集中供地開始，房企參與競拍需要準備的資金將從起拍價的130%降至110%。

??同策研究院研究總監宋紅衛認為，上海土地拍賣資金要求全國最高，拍地前凍結的資金總量達到起拍價的1.3倍，房企拿地資金壓力都比較大，部分房企因為這個原因放棄了之前在上海拍地的計劃。當前形勢下，降低土地拍賣資金要求，能提高房企在上海拿地的積極性。

??早在2月23日，上海就公布了首輪供地計劃，共涉及40宗地塊，總出讓面積210.51萬平方米，起始總價約850.7億元，原計劃于4月中上旬集中出讓。

??從供地計劃上看，上海對本輪供地有較強的信心，供地規模和供地品質都可圈可點，其中主城區供應地塊4宗，郊區供應36宗，特別是對楊浦區、徐匯區、閔行區等傳統熱門區域，都增加了土地供應。除了臨港的地塊熱度相對較低，另有10幅地塊的競買人數超過5家。從報名較多的地塊來看，參拍企業中國企、央企依然占據主導地位。

??上海中原地產市場分析師盧文曦認為，降低土地拍賣準入門檻是必然的事情。因疫情防控按下暫停鍵的上海樓市市場情緒和預期都會有擺動，對經濟造成了很大影響，各部門也在出臺相應的托市舉措，目的就是要提高房企的參與度，如果馬上執行，市場立刻會有反應的。

??“第一輪集中供地計劃出來后，政府就有和部分企業溝通過拿地事宜。”華東某房企內部人士說，這一批參加上海規自局會議的基本上是報名參拍第一輪供地的企業。上海的土地拍賣能把利潤卡在8%，且安全邊際最高，市場需求也大，能投上海肯定要投，關鍵是沒錢沒能力參與了。

??某閩系房企相關人士認為，上海降低土地拍賣監管資金的比例應該是政府期待不要流標，政府財政也需要錢。

??上海作為全國的經濟中心，財政收入也更多樣化，不過土地出讓金對財政收入依然做了很大的貢獻。2021年上海土地出讓金高達3143億元，同年上海的一般公共預算收入為7771.8億元，政府性基金收入為3769億元。若按照過去5年土地出讓收入在財政收入的占比計算一個城市的土地依賴程度，上海約為32.6%。

??“土地市場遇冷必然導致地方經濟面臨一定的下行壓力。”前述人士提到。

??自3月疫情暴發以來，上海社會面進入靜止狀態，稅收銳減的同時抗疫等財政支出增加，但疫情影響今年上海整體供地計劃的可能性不大，只是時間問題。

??據了解，上海第二批次地塊暫定于6月下旬掛牌，從目前名單來看共22幅宅地，市區供應量依舊稀少，僅靜安區有一幅宅地出讓。其余出讓地塊主要位于五大新城，其中臨港新片區的供應量依舊是大頭，預計有10幅涉住宅地塊。

??宋紅衛認為，如果只是下調土地拍賣監管資金20%比例，提高民營房企參拍的積極性有限。調整后加上土地拍賣保證金，整個凍結資金仍然達到起拍價的1.1倍，上海土地拍賣動輒幾十億元的資金要求，民營房企拿地的壓力比較大。疫情影響了在滬房企的資金回流，即使沒有出現債務違約的房企也在縮減擴張節奏。

??4月26日，上海公布了一份加量年度土地供應計劃。2022年計劃供應建設用地2567萬平方米，同比增加18%，其中備受關注的住宅用地供應面積達到522公傾~592公頃，同比增加了45%。

??市場另一面的表現是，自去年下半年以來，部分“命懸一線”的房企已經停止拿地，前4月百強房企拿地總額同比下降56%；前50強房企中，超3成房企“顆粒未進”。

??巨量供應下，開發商能否接得住？

??盧文曦認為，上海房地產市場量增價穩，土地拍賣政策對房企也比較友好，在限制溢價率的情況下，還能保證房企的利潤率，房地聯動價又能防止房價的過快增長，所以整體設計是比較科學的。疫情影響是短暫的，上海的基本面沒有發生改變，一旦恢復后會很快回到正軌。

??“要激發民營房企的拿地積極性，需要進一步降低對土地拍賣資金監管要求，同時適當調整項目預售價格。其實更有效的政策在于需求端政策調整，一旦購房者信心恢復，整體土地拍賣市場將會再度恢復熱度。”宋紅衛預計，今年國企、央企和城投仍是拿地主力，部分優質民企也會適當參與，但占比不會太高。