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??秋高氣爽的九月，北京迎來了第三批次集中供地。

??9月22日，北京第三批集中供地結(jié)束掛牌，出讓18宗涉宅用地土地總面積約74.8萬平方米，總建筑面積147.5萬平方米，起始價471.7億元。首日10宗底價成交，共計完成出讓金156.8億元，地塊位于順義、亦莊、通州、房山、石景山等區(qū)域。

??此前的9月21日，據(jù)北京市規(guī)自委官網(wǎng)披露，北京市今年第三批集中供地中有8宗地塊進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，將于9月23日上午9時30分開始第一場競拍。

??10宗底價成交

??21日稍晚，有消息稱，密云區(qū)王各莊地塊因其中一家聯(lián)合保證金未到賬，無法進入出價環(huán)節(jié)，或?qū)⒘髋摹２贿^，從最終結(jié)果來看，上述地塊并未流拍，而是由密云城投+密云經(jīng)開+住總+建工聯(lián)合體競得，成交價15.2億元，成交樓面價1.24萬元/平方米，銷售指導價3萬元/平方米。

??最終，10宗地塊全部底價成交，其中，石景山區(qū)五里坨、密云區(qū)水源路以及通州區(qū)梨園鎮(zhèn)地塊都涉一級開發(fā)，不過基礎(chǔ)設(shè)施配套條件均未達到七通一平。此外，除大興區(qū)西紅門6013地塊外，其余9宗均在五環(huán)外。

??值得注意的是，今日底價成交地塊中，除了順義新城第1街區(qū)地塊成交房企中有民業(yè)龍湖外，其余大部分均為央企、國企或本地區(qū)國資委所屬企業(yè)。

??在以往的土地拍賣中，石景山區(qū)域也較為“搶手”，但本次僅推出一宗石景山區(qū)五里坨648、650地塊，最終因僅有一次報價，被中交以22.7億元摘得。該地塊用地規(guī)模82958.126平方米，地上建筑規(guī)模99550平方米，指導售價6.2萬元/平方米。

??華潤、中鐵、興創(chuàng)聯(lián)合體則以25億元底價拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊。龍湖+天竺房產(chǎn)聯(lián)合體以24.3億元拿下順義新城第1街區(qū)地塊；城建以16億元底價拿下順義新城第5街區(qū)地塊；建工以16.7億元拿下房山區(qū)西潞街道地塊；久未在北京土地拍賣市場露面的首創(chuàng)置業(yè)則以4.3億元底價拿下了房山區(qū)拱辰街道地塊。

??另外，首日成交地塊中，房企以聯(lián)合體形式拿地仍占到50%。克而瑞土地投資項目總監(jiān)李瑾指出，房企“拼單”買地，不僅出于購地條件的放松，還有風險上的考量。通過聯(lián)合體拿地，有助于房企分攤成本、規(guī)避開發(fā)風險，是對抗不確定性的明智之選。

??“但是聯(lián)合拿地也存在一定的風險，聯(lián)合之前要做好風險規(guī)避，做好連帶清償責任的預防。發(fā)起人必須要明確各方的出資比例，承諾在競得土地后不改變發(fā)起人以及出資比例。可能會出現(xiàn)聯(lián)合體競得土地之后，部分的發(fā)起人因為收益達不到預期，不惜違反協(xié)議也要退出聯(lián)合體，往往會出現(xiàn)許多權(quán)益的糾紛。”李瑾補充道。

??海淀豐臺線下火熱角逐

??據(jù)不完全統(tǒng)計，在明日即將線下競拍的8宗住宅用地中，華潤及聯(lián)合體合計報名8宗地塊，中海獨立報名了7宗地塊，北京老牌國企首開則瞄準永豐0013、永豐0015、造甲村、槐房、大紅門0008、北四村6宗地，重出江湖的金茂蓄勢已久，獨立報名5宗宅地。民企中最為積極的是綠城，參與了4次土地報名。

??具體來看，海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地三宗地塊的報名參與企業(yè)最多，其中0013地塊、0015地塊分別有8家、7家房企及聯(lián)合體報名，0019、0018地塊只有3家房企及聯(lián)合體報名。

??中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱表示，北邊的013地塊為1.5容積率的低密地塊，與此前的中海匯德里、幸福里潤園項目容積率一致，但銷售指導價相較于中間的015/016和南邊的018/019地塊高出3000元/m2，且比上述兩個項目亦提高1000元/m2。中間的015/016地塊作為相對純粹的住宅地塊，以其3000元/m2的價差優(yōu)勢，或許更受房企青睞。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，0019、0018地塊之所以熱度較弱，一方面是因為該地塊總價最高，另一方面是因為其中的0018地塊為F3多功能用地，建筑體量約2.66萬平方米，占到了總規(guī)劃建筑面積的21.5%。

??此外，昌平新盤眾多，內(nèi)卷嚴重，但北部客群的購買力還是響當當?shù)恼信疲瑸椴街嘘P(guān)村生命科學園三期地塊吸引來包括城建、綠城、首開、建發(fā)、中海、華潤聯(lián)合體、金茂在內(nèi)的7家房企報名。

??“該地塊周邊的競品主要為北清云際和建發(fā)珺和府。北清云際為去年一批次的地塊，彼時房企競爭較為激烈，最終拿地成本較高，也一定程度上限制了該項目的產(chǎn)品打造空間。而建發(fā)珺和府項目盡管地價觸頂成交，但實際拿地成本更低，產(chǎn)品打造空間更大，目前去化情況也更為理想。此外，昌平生命科學園地塊相較于永豐更靠近核心城區(qū)，其6.2萬元的銷售指導價對于購房者也更容易‘上車’。因此本次同樣吸引了房企的關(guān)注。”張凱補充道。

??值得注意的是，據(jù)知情人士透露，0019、0018地塊原本有中建三局+海開、華潤+城建、中海3家房企及聯(lián)合體參與報名，但華潤+城建聯(lián)合體并未出價，中建三局也選擇了退出，明日該地塊競得者或?qū)⒃诤ｉ_和中海之間誕生。

??從地塊競拍規(guī)則上看，明日即將線下競拍的8宗地塊，在觸及地價上限后將全部進入競現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)，在達到現(xiàn)房銷售面積上限后采取搖號方式確定競得房企。不過，只有昌平生命科學院地塊在搖號時不需要提交《高標準住宅建設(shè)承諾書》。