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??2024年前4月，300城經營性用地約25851萬平方米，同比下降9%，仍處歷史低位。

??市場熱度方面，得益于京滬蘇杭等熱點城市核心板塊地塊的出讓，重點監測城市3月份平均溢價率一度達到5.6%，但隨著4月優質地塊入市占比回落，平均溢價率顯著回落至3.5%，為2024年至今最低。

??究其原因，既有土地質量下降的原因，又更多地有大環境持續下行有關。統計局數據顯示，1-3月份，新建商品住房銷售面積18942萬平方米，同比下降23.4%，新房成交數據較去年同期明顯下滑，“金三銀四”缺席，這也在一定程度上打擊了房企拿地信心，因此土拍熱度不及前期。

??考慮到當前市場下行的大環境，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動收縮宅地供應量。

??因此，我們認為在供求關系和市場預期恢復健康之前，土地市場的規模超跌仍將維持一段較長的時間。建議各城市在供地選擇上應當更加精確，在新房去化能力有限的情況下，更加關注出讓地塊的去化預期和盈利空間。

??2024年至今，整體土拍市場相對平穩，一季度受部分熱點一二線核心地塊出讓影響整體市場熱度稍有提升，但進入4月，重點城市優質地塊成交占比略有下降，供求回調低位持平。

??CRIC監測數據顯示，截止2024年4月25日，300城經營性用地累計供應25851萬平方米，同比下降9.7%，按月來看，前3月累計供應19888萬平方米，同比增長3.6%，4月土地供應量為5963萬平方米，為2024年至今低位。

??成交方面，截止2024年4月25日，300城經營性用地累計成交面積20725萬平方米，同比下降6.4%。分月來看，受春節錯期影響，2月份土地成交量同比下降，3月表現也不佳，不及去年同期，4月更是在3月的基礎上有所下降，不過由于1月同比去年同期大漲39%，因此一季度成交規模較高，進入4月后基期數值的回調，整體回歸低位。

??市場熱度方面，4月平均溢價率3.5%，較上月下降2.1個百分點，為2024年至今低位。

??這主要是由于一季度一線城市北京、上海均封頂成交了多宗涉宅地，尤其是上海，一批次首輪集中土拍，掛牌的5宗地，除寶山顧村地塊5.56%溢價成交外，其余4宗地塊均搖號成交，整體溢價率創下2021年集中供地以來的新高，高達9.07%，熱度明顯回升；二線城市，杭州、蘇州、合肥、長沙也都進行了集中土拍，均拍出不錯的市場熱度。

??在北京、上海、杭州等城市優質地塊高溢價成交的帶動下，一季度整體溢價率環比顯著上漲，環比上浮1個百分點，達到了4.5%，達到了2023年下半年以來的新高，與2023年全年熱度基本持平；不過與2023年一季度相比，仍下降0.6個百分點。

??從企業拿地來看，2024年1-4月新增土儲貨值百強門檻值為18.9億元，同比下降32%，降幅保持不變，新增總價、建面百強門檻值分別為6.4億元和18.4萬平方米，同比降幅分別為29%和10%，但降幅持續收窄。

??1-4月，新增貨值、總價和建面百強的總額分別為6720億元、3027億元和3793萬平方米，三個指標同比分別下降19%、23%和8%，同比指標由正轉負，主要由于4月份房企投資規模不及往年同期，在核心城市供地減緩、優質地塊減少的情況下，企業投資收縮。

??整體來看，投資謹慎的趨勢未有改變。一方面前四月仍有近七成百強房企未拿地；另一方面，百強房企拿地銷售比僅為0.16。

??聚焦到銷售TOP10企業來看：第一，1-4月銷售Top10拿地金額占百強比重為57%，投資高度集中在頭部企業；第二，綠城、越秀、龍湖、濱江、建發拿地金額排名與銷售排名相近，且拿地銷售高于行業平均，其中建發、綠城拿地銷售比超過0.5；第三，前四月拿地金額僅有綠城、龍湖、濱江較去年增長，而保利、中海等今年投資略有放緩，前四月投資金額同比下降62%和74%。

??目前，從供求規模的角度來看，土地供應節奏與去年同期相當、成交規模也同比基本持平，行業的供求平衡仍在調整中。

??企業端來看，樓市“金三銀四”的缺席、銷售不及預期仍是導致企業持續審慎投資的最重要因素。月末中央經濟局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，以及各大重點城市均或多或少放松了限購政策，預計接下來市場將迎來更多政策細則落地。房企及購房者均有較濃的觀望情緒，在市場顯著筑底、呈現回暖勢態前，房企都將保持審慎、觀望態度，土地市場的動態將集中于國央企、優質核心地塊上。

??2024年4月，房地產政策面仍集中在需求側，月內廈門、合肥、長沙等地均在月內放款了公積金相關管理規定。在月內召開的保障性住房建設工作現場會上，住建部指出，要加大保障性住房建設和供給，完善“市場+保障”的住房供應體系，抓項目建設，扎實做好項目前期工作，實現凈地供應，完善規劃設計方案，盡快達到開工條件，形成實物工作量。

??在當前土地市場交易規模快速收窄的情況下，加大保障性住房建設和供給，為房地產市場帶來了更多“確定性”較強的項目，有利于維持行業一二級市場交易規模的穩定，并促進城市建設的持續發展。

??地方層面，至4月末已有近1000個縣市（區）發布了2024年供地計劃，住宅土地供應總量平均較2023年下降了18%，其中六成縣市宅地計劃供應量較2023年呈下降趨勢。分能級來看，各能級城市表現基本一致，同比2023年均呈下降趨勢，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達25%，宅地計劃供給量下降更為堅決。

??不過與上年土地成交規模相比，2024年整體供地計劃依舊看似“過量”，樣本城市2024年計劃供應的總面積，達到了2023年交易量的1.7倍，包括合肥、西安在內的二線城市也均是如此，反而是常州、淮安、南通、徐州等少數三線城市供地指標控制的相對較佳。

??對于大多數城市而言，不論是出于城建發展計劃的階段性目標、城市財政計劃的平衡、還是為市場可能出現的反彈周期留足指標余量，都使得近年來的供地計劃普遍超量，供地計劃完成率的持續低位也在情理之中，預計2024年供地計劃完成率仍將延續五成左右的低位。

??考慮到當前市場下行的大環境，即使上海、合肥這樣的去化周期處于較為合理水平的城市，也在主動收縮宅地供應量。典型如合肥，2024年宅地計劃供應量僅389公頃，較2023年540公頃降幅高達28%。

??我們認為，在供求關系和市場預期恢復健康之前，土地市場的規模超跌仍將維持一段時間，全面復蘇仍需更長時間。

??近期熱點城市新政不斷，眾多核心城市迎來了地方調控放松的春風，這在一定程度上提振了拿地信心，土地市場熱度在二季度或有所升溫。

??企業端方面，率先供應優質地塊、吸引年初投資額度充裕的房企拿地是短期內保持市場熱度的關鍵，在市場低迷期補充核心城市的優質土儲也是諸多國央企的主要投資策略。

??在兩方面共同作用下，城市土拍、企業拿地的各自分化還將繼續：市場關注度集中于一二線城市，并且熱度的延續性和覆蓋率方面，仍依賴于各地樓市交易回暖表現。