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??中房網訊 （曲濤/文）據住建部官網消息，住建部、人民銀行8月20日在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。

??從時間上看，這也是繼7月24日召開的“房地產工作座談會”不到一個月后，又一次較高規格的房地產行業座談會。

??會議認為，十九大以來有關部門和地方貫徹落實決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產調控政策的連續性、穩定性，穩妥實施房地產長效機制，房地產市場保持了平穩健康發展。

??據悉，參與本次“8.20座談會”的有關人員來自住建部、人民銀行、銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會等相關部門負責人，以及部分重點房地產企業負責人。從參與這次座談會的人員結構來看，顯然是針對“7.24房地產工作座談會”有關精神的進一步貫徹落實。

??本次8.20的房地產企業座談會，有以下幾點信息值得注意：

??一、重點房企資金監測和融資管理規則形成

??本次座談會指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，人民銀行、住房城鄉建設部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

??那么，結合近期市場傳聞，為控制房企有息債務規模，有關部門設置出“三道紅線”，即：剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。

??雖然從會議公開信息來看，監管層暫未對“三道紅線”作出回應，但相關主管部門已明確形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，而這些應該也是落實房地產長效機制的一部分內容。

??實際上，一直以來，嚴查違規涉房貸款也是銀保監會的工作重點之一。據不完全統計，今年上半年因涉房類貸款違規開出的罰單共計152張，總計罰款1.3億元，平均每張罰單罰金為87.8萬元，在各項處罰原因中罰金最高。

??這也說明，對于房地產行業的金融監管，不管是以往，還是現在，乃至未來，都將保持高壓態勢。

??二、合理安排經營活動和融資行為

??本次座談會還強調，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，也有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

??這里一方面明確了融資規則，就是要市場化、規則化、透明化；另一方面則是提醒房企要合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險的能力。

??根據中原地產研究中心此前統計，僅8月中上旬，房地產行業信用債發行規模高達261億元，與今年各月相比處于高位。年內房企累計已經發行債券811只，合計融資額超過6200億元。

??實際上，去年以來在房地產融資增速、增量占比等方面都有一定程度的控制，針對房地產融資監管與規范，有助于在房企層面形成穩定的金融政策預期，增強自身抗風險能力，從而能夠合理的安排企業經營活動。

??事實上，今年以來不乏一些大型房地產企業，無論是在債務方面還是經營方面，都出現了一些問題。而只有在企業層面保持穩定，才能推動房地產行業的長期穩健運行，這也是管理層希望看到的結果。

??三、防范化解房地產金融風險

??金融風險一直是管理層最近幾年來強調的內容。“7.24房地產工作座談會”上，雖然沒有明確談及風險問題，但卻明確提出，要“高度重視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦”。

??8月16日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在《求是》雜志刊發的文章中曾提到房地產。文章指出，房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。2019年與2016年相比，房地產貸款增速下降12個百分點，新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又避免因資金過度集中出現更大風險。

??郭樹清的文章中提到的這句話很重要，就是房地產貸款既要滿足房地產行業平穩發展的正常需要，又要避免因資金過度集中出現更大風險。實際上，2019年6月，郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上就曾明確指出，“必須正視一些地方房地產金融化問題。房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。歷史證明，凡是過度依賴房地產實現和維持經濟繁榮的國家，最終都要付出沉重代價！”時隔一年，郭樹清當初的這些話，每字每句仍然歷歷在目。

??另一方面，從7月份的國民經濟運行情況看，我國主要經濟指標回暖，經濟穩定恢復，向好態勢持續發展。應該說，經濟企穩的背后，房地產功不可沒。但切勿將經濟的好轉，掩蓋房地產行業的內在問題。管理層此時提出防范化解房地產金融風險，也意在保持經濟復蘇的穩定成果，提前規避可能發生的金融風險，避免大起大落。

??四、防控風險是房地產行業下半年的主要方向

??7月30日，中共中央政治局會議進一步明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。事實上，堅持“房住不炒”，堅持“穩地價、穩房價、穩預期”也是近年來監管層一直明確的房地產市場長期政策基調。

??結合近期的幾次會議精神，大概能夠看出，防控風險應該是房地產行業下半年的主要方向，房地產融資收緊也將是大概率的趨勢。

??對于房地產行業而言，下半年部分房企將面臨融資難題，這對于那些高負債的房地產企業影響最大，這也將再次加速行業洗牌。企業在經營過程中，一定要保持清醒頭腦，進一步降低財務成本，切記盲目加杠桿與貪大，加快降價促銷回籠資金。

??從行業整體來看，“高質量發展”仍然是房地產未來發展的主題詞，房地產的高質量發展，應是綠色的可持續的發展。隨著行業集中度的進一步提升，這就要求房地產企業未來在住房品質的發展上，要進行產品創新和產業升級，不斷提高購房者的居住體驗度，從而引領行業的高質量發展。