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??一、出臺背景

??近年來，我市堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真貫徹落實國家房地產宏觀調控決策部署，切實加強房地產市場監管，保持了我市房地產市場平穩健康發展的良好態勢。為穩妥有序推進房地產市場長效機制建設，我局按照“源頭防控、過程監管、市區聯動、部門協同”的原則，在總結以往工作經驗做法的基礎上，針對當前新建商品房銷售環節存在的突出問題，制定了《市住房保障房管局關于進一步加強新建商品房銷售全過程監管的通知》（以下簡稱《通知》）。通過完善和加強新建商品房銷售全過程監管制度措施，進一步規范市場主體經營行為，激發市場主體活力，維護市場良好秩序，促進房地產市場平穩健康發展。

??二、主要特點

??（一）著眼銷售全過程監管，規范市場秩序。《通知》增加了對新建商品房預售條件和交付履約行為的規范要求，完善了新建商品房項目的售前指導、售中巡查、售后檢查等監管要求，推動“事前、事中、事后”監管全覆蓋。

??（二）著眼企業主體責任落實，規范經營行為。《通知》要求房地產開發企業嚴格按照銷售方案開展銷售活動，并加強銷售現場責任人和銷售人員監督，對銷售行為負責。在代理銷售活動中，明確房地產開發企業和經紀機構權利義務，堅決遏制新建商品房銷售環節違法違規行為。

??（三）著眼保護群眾合法權益，創新監管舉措。《通知》強化了新建商品房樣板房管理，完善了商品房銷售信息公示要求。加強了銷售資金管理，著力解決群眾反映突出的“退款難、退款慢”問題。規范了新建商品房交付履約行為，對新建商品房交付前公示、交付流程、未能如期交付的告知義務以及交付后的質量保修義務均作出了規定。

??（四）著眼優化營商環境，激發市場主體活力。《通知》完善了新建商品房項目預售申報的形象進度和規模要求，簡化了預（銷）售方案提交、變更程序。在商品房銷售、交付和委托代理活動中充分尊重市場交易主體意愿。進一步發揮行業協會作用，促進行業自律和市場健康發展。

??同時，《通知》與新建商品房買賣合同網簽備案、商品房預售資金監管、無房家庭優先選房政策相互銜接聯系，與房地產開發項目手冊管理制度協調推進，完善我市商品房全過程監管體系。

??三、主要內容

??（一）明確商品房預售條件。原則上新建商品房項目主體結構施工形象進度十五層及以下建筑達到1/2，十五層以上建筑達到1/3且不少于七層可申報商品房預售許可；申報規模根據《建設工程規劃許可證》批準總建筑面積可分次申報，20萬平方米以下的不超過3次，20萬平方米及以上的不超過5次。

??（二）加強商品房預（銷）售方案管理。細化方案基本內容，將銷售現場責任人和銷售人員信息、應急措施等納入方案管理；同時，簡化了方案提交、變更事項的辦理程序。

??（三）規范銷售公示。明確將商品房用地規劃范圍內對居民生活、房屋使用有重大影響的事項和建筑區劃內車位（庫）規劃配建情況作為商品房銷售公示的內容，促進商品房信息公開透明；同時，明確規定網上渠道銷售信息公示的要求，推動線上、線下同步監管。

??（四）規范樣板房設置和管理。明確新建商品房設置樣板房的一般性要求，并著重對全裝修交付樣板房的設置提出了明確規定，要求按不同戶型和交付標準分別設置且設置標準應與銷售現場公示內容及合同約定保持一致。全裝修交付樣板房自集中交付之日起3個月內不得擅自拆除、出售，例外拆除的須證據保全；同時，針對商住類項目宣傳不規范的問題，明確禁止“類住宅”樣板房展示。

??（五）規范新建商品房代理銷售行為。重申房地產經紀機構備案管理規定，明確經紀機構無授權不得參與項目銷售活動，禁止經紀機構擅自轉讓代理權。規范了商品房銷售代理委托合同的主要內容，特別要求對傭金結算、違約責任予以明確。

??（六）加強商品房銷售價格和資金管理。重申“一房一價”規定，明確買受人實際支付的房價款應與《商品房買賣合同》約定的房價款一致，禁止以任何方式拆分房價款。明確規定開發企業收取預訂款、定金、房價款的，應與買受人書面約定權利義務。對未選定房源的，認籌金應在5個工作日內退還；定金及房價款按雙方約定處理。

??（七）規范商品房交付活動。明確了商品房交付公示的要求和“先驗房后收費”的原則。商品房交付方案、竣工驗收資料及測繪（實測）成果證明文件應在交付現場、網絡平臺公示不少于30日，開發企業在實施交付前應配合買受人查驗所購房屋，不得以繳納相關費用作為買受人查驗房屋、辦理交付手續的前置條件，法律法規規定或當事人約定的除外。

市住房保障和房屋管理局

2021年4月22日