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??5月11日，阜陽(yáng)市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于暫停“住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款”業(yè)務(wù)的通知》（下簡(jiǎn)稱(chēng)“通知”）。

??通知稱(chēng)，截至2021年4月底，阜陽(yáng)市住房公積金個(gè)貸率已達(dá)到118%，資金超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，特別是新冠疫情及時(shí)得到控制以后，職工的購(gòu)房需求不斷釋放，公積金供給側(cè)壓力不斷增大，資金流動(dòng)性不足矛盾凸顯，啟動(dòng)住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制勢(shì)在必行。

??《安徽省住房公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制實(shí)施辦法》規(guī)定：根據(jù)資金運(yùn)行情況，按照預(yù)警級(jí)別由低到高，分為一級(jí)預(yù)警、二級(jí)預(yù)警和三級(jí)預(yù)警三個(gè)等級(jí)：

??（一）一級(jí)預(yù)警：住房公積金個(gè)人住房貸款率在85%至90%。

??（二）二級(jí)預(yù)警：住房公積金個(gè)人住房貸款率在90%至95%。

??（三）三級(jí)預(yù)警：住房公積金個(gè)人住房貸款率在95%以上。

??該實(shí)施辦法明確指出:達(dá)到二級(jí)預(yù)警時(shí)，暫停商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，以緩解貸款資金壓力。達(dá)到三級(jí)預(yù)警時(shí)，可以在執(zhí)行二級(jí)預(yù)警狀態(tài)下的住房公積金相關(guān)政策的基礎(chǔ)上，通過(guò)實(shí)行住房公積金貸款輪候發(fā)放政策，控制住房公積金資金流出速度。

??目前，安徽省絕大部分城市已暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。阜陽(yáng)市住房公積金資金流動(dòng)性已突破三級(jí)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警線(xiàn)，為防范住房公積金資金風(fēng)險(xiǎn)，保證住房公積金制度平穩(wěn)運(yùn)行，經(jīng)阜陽(yáng)市住房公積金管委會(huì)成員單位同意，決定在阜陽(yáng)全市范圍內(nèi)暫停商業(yè)銀行住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，實(shí)行住房公積金貸款輪候發(fā)放政策。同時(shí)，商業(yè)住房貸款職工每年提取一次住房公積金償還商貸的政策不變。

??對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，類(lèi)似暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的做法，說(shuō)明公積金貸款資金池吃緊，適當(dāng)管控利好公積金流動(dòng)性的安全。反過(guò)來(lái)看，這也要求購(gòu)房者合理安排貸款方式，對(duì)于公積金貸款來(lái)說(shuō)，短期會(huì)有一定的壓力。

??“類(lèi)似收緊的政策在今年很多城市都有，也說(shuō)明購(gòu)房市場(chǎng)火爆的情況下，部分風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始在金融市場(chǎng)如公積金貸款市場(chǎng)上得到體現(xiàn)，需要積極把控。”

??“以?xún)r(jià)換量”的阜陽(yáng)樓市

??阜陽(yáng)，安徽省的一個(gè)地級(jí)市。

??2020年，阜陽(yáng)市在全省16個(gè)轄區(qū)中，GDP排名第4，房?jī)r(jià)第6，雖都不是最突出的，但極具代表性。

??根據(jù)通知，近幾年來(lái)，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，資金需求不斷增大，阜陽(yáng)市住房公積金個(gè)貸率迅速增長(zhǎng)。

??這不是阜陽(yáng)第一次對(duì)公積金進(jìn)行調(diào)整。

??2020年8月，阜陽(yáng)市住房公積金管理中心就發(fā)布了《關(guān)于落實(shí)住建部等國(guó)家部委有關(guān)住房公積金貸款政策的通知》。主要調(diào)整措施有兩項(xiàng)：一是停止向購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的購(gòu)房者發(fā)放住房公積金貸款，二是第二次申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房的，首付比例不低于50%，并且貸款利率不低于同期首套公積金貸款利率的1.1倍。

??在業(yè)內(nèi)看來(lái)，2019年，阜陽(yáng)取消房地產(chǎn)限價(jià)政策，為樓市松綁，是阜陽(yáng)樓市進(jìn)入向上發(fā)展期的重要原因。

??在購(gòu)房者口中，房?jī)r(jià)和成交量一直居高不下。但是對(duì)于真實(shí)的阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，區(qū)域之間的差異不小。

??2021年4月份，阜陽(yáng)市區(qū)共計(jì)備案商品房4668套，相較于3月份的3196套，增加了1472套；整體備案面積約54.2萬(wàn)平方米；整體均價(jià)8653元/平方米，環(huán)比3月下降了約1.8%。

??其中，從4月份各區(qū)域備案住宅套數(shù)來(lái)看，城南新區(qū)備案房源最多，達(dá)到1624套；阜合新區(qū)則無(wú)任何新房入市加推。

??從各區(qū)整體備案均價(jià)來(lái)看，潁州區(qū)4月整體備案均價(jià)最高，達(dá)到9683元/平方米，而備案均價(jià)最低的經(jīng)開(kāi)區(qū)為6671元/平方米，兩個(gè)區(qū)域相差3000元/平方米左右。

??今年以來(lái)，在備案房源最多的城南新區(qū)，亦爆發(fā)了機(jī)場(chǎng)規(guī)模不小的“搶客大戰(zhàn)”。

??在阜陽(yáng)，砸金蛋、送家電等樓盤(pán)活動(dòng)值得說(shuō)的事，送車(chē)位、房?jī)r(jià)直降才是真的促銷(xiāo)。

??3月，由于城南新區(qū)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈，各樓盤(pán)也給出了不同的優(yōu)惠，華潤(rùn)阜陽(yáng)中心、祥源城南之星、新華學(xué)府莊園等樓盤(pán)最高優(yōu)惠7-8個(gè)點(diǎn)，港龍美的云筑買(mǎi)洋房送車(chē)位。

??特惠房源方面，有的樓盤(pán)特惠房源一口價(jià)優(yōu)惠約16萬(wàn)元、每平方米直降近千元。

??到了“5·1小長(zhǎng)假”優(yōu)惠的數(shù)字再被刷新。

??城南新區(qū)京師國(guó)府推出5套精品特價(jià)房，限時(shí)最高優(yōu)惠約20萬(wàn)元/套。各樓盤(pán)也相繼打出“總裁特批價(jià)”“團(tuán)購(gòu)價(jià)”等“浮夸”的優(yōu)惠口號(hào)。

??種種跡象表明，阜陽(yáng)樓市有那么點(diǎn)“以?xún)r(jià)換量”的味道。

??在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄看來(lái)，商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款，是由于公積金貸款利率低于商貸，轉(zhuǎn)換后可以節(jié)省一大筆利息開(kāi)支。住房公積金可貸房源的范圍選擇面更廣，同時(shí)不受開(kāi)發(fā)商銀行賬號(hào)的限制，可以自由選擇還款銀行。另外，住房公積金貸款購(gòu)房時(shí)首付款比例也相對(duì)較低。

??“暫停‘商轉(zhuǎn)公’之后，對(duì)于當(dāng)?shù)刭?gòu)房者來(lái)說(shuō)影響較大，居民購(gòu)房還貸不能再享受公積金貸款的優(yōu)惠紅利，相當(dāng)于多出一筆利息開(kāi)支，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)利空消息。”陳霄表示。

??多城收緊公積金貸款

??阜陽(yáng)并不是今年首個(gè)暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市。

??不少城市今年都發(fā)布了公積金收緊性政策。

??如貴陽(yáng)、三門(mén)峽，啟動(dòng)了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、減少二套貸款的額度、提高二套或二次貸款的首付比例。

??鶴壁、江門(mén)，放緩貸款速度，實(shí)行貸款發(fā)放輪候制度。

??佛山、江山，調(diào)整租房貸款額度的計(jì)算公式（涉及租房標(biāo)準(zhǔn)租金和標(biāo)準(zhǔn)面積）、減少公積金的提取額度。

??福州、西安、武漢，暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)、暫緩辦理異地貸款。

??實(shí)際上，近期全國(guó)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策以偏緊為主，一個(gè)重要表現(xiàn)就是公積金貸款相關(guān)政策在收緊。

??對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類(lèi)收緊動(dòng)作，幾乎都和公積金流動(dòng)性不足的問(wèn)題有關(guān)，同時(shí)也說(shuō)明部分城市住房投資過(guò)熱、公積金出現(xiàn)透支的現(xiàn)象。疫情期間，全國(guó)部分重點(diǎn)城市房屋交易市場(chǎng)明顯升溫，這使得公積金貸款處于高位運(yùn)行狀態(tài)。在流動(dòng)性把控不到位的情況下，公積金資金池將會(huì)告急，進(jìn)而出現(xiàn)無(wú)錢(qián)可提可貸的風(fēng)險(xiǎn)。

??今年3月，貴陽(yáng)市發(fā)布的《貴陽(yáng)市住房公積金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理暫行辦法》，對(duì)個(gè)貸率進(jìn)行三級(jí)分類(lèi)：

??（一）個(gè)貸率低于85%為一級(jí)響應(yīng)，屬于流動(dòng)性過(guò)剩，應(yīng)實(shí)施積極寬松的住房公積金貸款，加大對(duì)購(gòu)房繳存職工的支持力度。

??（二）個(gè)貸率在85%（含）—95%為二級(jí)響應(yīng)，應(yīng)實(shí)施穩(wěn)健的住房公積金使用政策。

??（三）個(gè)貸率在95%（含）以上為三級(jí)響應(yīng)，應(yīng)實(shí)施適度收緊的住房公積金使用政策。

??根據(jù)該分類(lèi)，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)了全國(guó)20個(gè)城市截至今年一季度末的個(gè)貸率數(shù)據(jù)。在監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市中，有4個(gè)城市位于一級(jí)響應(yīng)階段，有6個(gè)城市位于二級(jí)響應(yīng)階段，有10個(gè)城市已位于三級(jí)響應(yīng)階段。

??10個(gè)位于三級(jí)響應(yīng)階段的城市包括：南通（127%）、合肥（107%）、宿州（104%）、欽州（100%）、蕪湖（99%）、洛陽(yáng)（98%）、衢州（98%）、柳州（98%）、福州（96%）和貴陽(yáng)（95%）。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，觸碰個(gè)貸率紅線(xiàn)的城市，需要重點(diǎn)監(jiān)測(cè)和嚴(yán)管。“此類(lèi)城市應(yīng)該實(shí)施適度收緊的公積金使用政策。”