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??繼被住建部約談并納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點(diǎn)名單后，金華成為被約談5城中率先出臺(tái)樓市調(diào)控政策的城市。

??7月29日，金華同銀川、徐州、泉州和惠州被住建部副部長約談，彼時(shí)金華市有關(guān)部門在回復(fù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)稱正在針對(duì)此次約談?wù)匍_相關(guān)會(huì)議，樓市調(diào)控肯定會(huì)收緊。

??7月30日，金華市市長邢志宏主持召開市政府第86次常務(wù)會(huì)議，重點(diǎn)傳達(dá)學(xué)習(xí)國務(wù)院、省政府和住建部重要會(huì)議精神，分析研究全市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展工作。邢志宏強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)決貫徹關(guān)于“房住不炒”重要指示，堅(jiān)決貫徹黨中央、國務(wù)院和省委、省政府的決策部署，迅速采取有力措施，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??約談3天后，樓市調(diào)控“靴子落地”。

??8月2日晚間，金華市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，主旨即堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院和省委、省政府決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機(jī)制。

??具體來看，該通知從土地供應(yīng)、住宅限售、銷售管理、二手房價(jià)格、金融監(jiān)管、品質(zhì)管控、更名管理、市場監(jiān)管、住房保障、落實(shí)責(zé)任等10個(gè)方面采取一系列措施，促進(jìn)金華市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)浙江分院常務(wù)副總高院生認(rèn)為，隨著本次金華新政落地，政策效果進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)短期之內(nèi)金華房地產(chǎn)市場將有所降溫，二手房虛高現(xiàn)象也將減少，客戶購房回歸理性，金華市場也將逐漸回歸平穩(wěn)態(tài)勢。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則預(yù)計(jì)，8月份包括銀川、徐州、泉州和惠州很可能都會(huì)跟進(jìn)出臺(tái)類似政策。

??房價(jià)地價(jià)齊升的小城

??從小波段來看，金華此輪樓市熱度起始于2020年下半年。

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城商品房銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，金華新房價(jià)格在2020年7月和今年1月出現(xiàn)過兩次大增長，房價(jià)漲幅均突破1%，二手房也在這兩個(gè)月達(dá)到高點(diǎn)。

??今年1月，金華以新房價(jià)格1.2%環(huán)比漲幅領(lǐng)漲全國；二手房價(jià)格方面，又以1.3%環(huán)比漲幅位列全國第四，僅次于深圳、廣州、上海3個(gè)一線城市。整個(gè)2021年上半年，金華新房價(jià)格和二手房價(jià)格均已經(jīng)連續(xù)上漲6個(gè)月，環(huán)比漲幅居于70個(gè)大中城市前列，同比漲幅連續(xù)超過5%。

??“金華樓市是真熱?！苯鹑A市一位資深樓市專家表示，由于新房受政府管控，因此數(shù)據(jù)略微失真，但金華房地產(chǎn)市場熱度從二手房成交數(shù)據(jù)及各樓盤都要捆綁車位銷售可以得到驗(yàn)證。

??不僅房價(jià)持續(xù)上漲，今年以來金華市地價(jià)也在不斷攀升。

??數(shù)據(jù)顯示，在2021年上半年全國共成交的超300宗高溢價(jià)地塊中，長三角區(qū)域占比達(dá)到66%，其中，金華土地供應(yīng)量同比增長336%，宅地供應(yīng)面積326萬平方米，漲幅也是長三角和珠三角市本級(jí)20個(gè)城市中最大的一個(gè)。

??據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，金華市（包含義烏、永康、蘭溪、武義、東陽、浦江、磐安）累計(jì)掛牌涉宅用地36宗（其中，流拍1宗，成交35宗），成交總金額約233.53億元，其中不少宗地競爭激烈，叫價(jià)超過百輪，溢價(jià)率也較高。

??例如金華永康宅地經(jīng)過200輪競價(jià)，最終以8.39億元成交，折合樓面價(jià)14626元/平方米，溢價(jià)率224%；金華蘭溪市一地塊經(jīng)過477輪競價(jià)，以總價(jià)10.1億元成交，成交樓面價(jià)9633元/平方米，溢價(jià)率88.89%；金華浦江縣一住宅用地歷經(jīng)445輪競價(jià)，以樓面價(jià)約16600元/平方米價(jià)格創(chuàng)下浦江樓面價(jià)新高，溢價(jià)率79.8%。

??但上述金華樓市專家表示，隨著今年3月份金華出臺(tái)樓市調(diào)控政策，當(dāng)?shù)貥鞘行星闊岫纫呀?jīng)得到抑制，出現(xiàn)沖高回落態(tài)勢。尤其是金華市區(qū)六七月份降溫跡象比較明顯，但受下面縣市區(qū)過熱行情影響，從數(shù)據(jù)表面上看顯得漲幅較大。

??“下面義烏、永康、東陽三縣市漲幅比較大，特別是義烏，受人才購房政策影響，房價(jià)一路攀升，樓面價(jià)超過3萬元/平方米。東陽房價(jià)短短一年間漲幅接近翻番。”上述金華樓市專家表示，如果不是下面縣市推漲，目前金華樓市熱度比去年疫情期間的行情還要差。

??十條新政穩(wěn)樓市

??為了穩(wěn)定房價(jià)和地價(jià)，金華今年也多次祭出樓市調(diào)控政策。

??3月19日，金華市促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室曾發(fā)出通知，決定從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善土地出讓方式、組合運(yùn)用政策措施、加大市場整頓力度、加強(qiáng)市場運(yùn)行分析等方面綜合施策，進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控。彼時(shí)，為穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期，金華市決定加大住宅用地供應(yīng)量，2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭達(dá)到3000畝以上；二環(huán)以外計(jì)劃出讓住宅用地達(dá)到1500畝以上。但這種增加土地供應(yīng)的做法在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資深人士看來是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。

??不難看出，相比3月份的調(diào)控政策，此次出臺(tái)的樓市新政更加全面細(xì)致和嚴(yán)苛。

??首先就是落實(shí)3年限售政策。此次政策明確，凡在金華市區(qū)（婺城區(qū)、金義新區(qū)<金東區(qū)>、金華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)全域）新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》的認(rèn)定時(shí)間以《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次規(guī)定明確了限售政策，有助于打擊短線炒作和炒房現(xiàn)象。從實(shí)際過程看，若后續(xù)房價(jià)繼續(xù)炒作，那么不排除也會(huì)有限購等政策出臺(tái)，進(jìn)一步確保金華房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??值得注意的是，金華一資深房地產(chǎn)人士表示，8月2日之前已進(jìn)行網(wǎng)簽、取得房產(chǎn)證或能提供相關(guān)購房證明的情形，不在此次限售之列。

??針對(duì)二手房，金華此次落實(shí)了二手房參考價(jià)政策。此次政策明確，加強(qiáng)二手住宅掛牌價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測，及時(shí)下架掛牌價(jià)格明顯異常房源；在金華市區(qū)開展熱點(diǎn)區(qū)域二手住宅交易參考價(jià)格發(fā)布試點(diǎn)，并適時(shí)推廣，落實(shí)交易參考價(jià)格在金融信貸等方面應(yīng)用。

??高院生認(rèn)為，該做法加強(qiáng)了二手住宅價(jià)格監(jiān)管，提高了二手住房市場信息透明度，進(jìn)而穩(wěn)定市場預(yù)期。

??據(jù)此，全國至少有9個(gè)城市已經(jīng)提出或落實(shí)了參考價(jià)制度，除金華外，還包括深圳、寧波、成都、西安、紹興、無錫、上海和東莞，這也進(jìn)一步體現(xiàn)了此類政策全面鋪開的導(dǎo)向。

??此次政策的另一個(gè)重點(diǎn)就是優(yōu)化了土地競拍規(guī)則。具體來看，此次政策明確完善房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化“限房價(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”等住宅用地出讓競拍規(guī)則，根據(jù)周邊區(qū)域房價(jià)確定出讓地塊住宅銷售限價(jià)，這將從成本層面控制房價(jià)上漲，加強(qiáng)供需雙向調(diào)節(jié)，確保市場穩(wěn)定。

??由此也可以看出，在國務(wù)院此前提及土地競拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整導(dǎo)向下，全國各地都在近期的土地供應(yīng)和交易方面制定了新規(guī)定，目前包括杭州、東莞和金華都提出了競拍規(guī)則優(yōu)化的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)加入的城市數(shù)量會(huì)繼續(xù)增加，以進(jìn)一步打擊土地市場過熱的現(xiàn)象。

??此外，金華此次出臺(tái)的樓市新政中，還在公證搖號(hào)、金融監(jiān)管、品質(zhì)管控、更名管理、市場監(jiān)管、住房保障、責(zé)任落實(shí)等方面提出一系列措施，引導(dǎo)市場預(yù)期的穩(wěn)定，進(jìn)一步促進(jìn)金華房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??上述金華樓市專家認(rèn)為，此次樓市新政出臺(tái)后對(duì)前期部分高價(jià)拿地的開發(fā)商而言，盈利能力將遭遇重大挑戰(zhàn)，例如金地集團(tuán)這類在此輪行情中大舉拿地的房企很可能遭遇“滑鐵盧。此外，其認(rèn)為，金華市面上捆綁式銷售車位的行為，或?qū)⒁矔簳r(shí)告一段落。