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??又到了年末總結(jié)與展望的關(guān)鍵時(shí)刻。12月27日，全國(guó)財(cái)政工作視頻會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議在總結(jié)2021年財(cái)政工作時(shí)稱，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。

??同日，2022年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議召開(kāi)，總結(jié)2021年，分析當(dāng)前形勢(shì)，并部署2022年工作。房地產(chǎn)方面要求，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??此外，12月25日，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在接受新華社采訪時(shí)重點(diǎn)明確了明年重點(diǎn)工作，以及如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展的四項(xiàng)重點(diǎn)工作。

??同時(shí)，央行于24日召開(kāi)第四季度例會(huì)，強(qiáng)調(diào)“維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

??結(jié)合中央政治局會(huì)議及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，2022年，政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，行業(yè)去杠桿節(jié)奏將得到適度控制，個(gè)人按揭貸款將迎來(lái)適度松綁。關(guān)于房地產(chǎn)稅方面，2022年初試點(diǎn)城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實(shí)施細(xì)則。堅(jiān)持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制形成閉環(huán)，最終實(shí)現(xiàn)促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??01

??因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)

??宏觀環(huán)境來(lái)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定。困難和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)仍然存在。

??王蒙徽用“穩(wěn)”字總結(jié)明年主要工作核心，2022年，將堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)？

??一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。

??二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性。加強(qiáng)金融、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。

??三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)。

??四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

??過(guò)去一年，地方調(diào)控更加高頻化和精準(zhǔn)化。據(jù)CRIC不完全梳理，截至12月20日，全國(guó)73省市政策加碼次數(shù)多達(dá)249次，在房地產(chǎn)史上實(shí)屬罕見(jiàn)。

??從城市的角度來(lái)看，深圳、廣州政策加碼多達(dá)20次，深圳重點(diǎn)強(qiáng)化信貸資金管控，廣州則側(cè)重分區(qū)域精準(zhǔn)化調(diào)控，上海多管齊下嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼同樣達(dá)到13次。壓力城市紛紛出臺(tái)“限跌令”，同時(shí)長(zhǎng)春、哈爾濱、南寧等39城通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市。

??02

??全面去杠桿貫穿全年

??央行2022工作會(huì)議以及央行2021年第四季度例會(huì)均提出，“更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

??實(shí)際上，從12月以來(lái)，央行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)較為頻繁，過(guò)去一年，在行業(yè)去杠桿的大背景下，基于個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為，行業(yè)從“控制風(fēng)險(xiǎn)”到“暗藏風(fēng)險(xiǎn)”

??隨著央行適度“糾偏”，近兩個(gè)月，房地產(chǎn)企業(yè)融資正逐步回暖。11月金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)融資環(huán)比、同比繼續(xù)“雙升”，此外，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，11月100家典型房企的融資總量約為750億元，環(huán)比上升66%，其中發(fā)債總額約為294億元，環(huán)比上升111.4%。房企融資環(huán)境略有解凍。

??全年來(lái)看，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇，“促銷(xiāo)售、搶回款”已是業(yè)內(nèi)共識(shí)。

??據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長(zhǎng)7.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。反觀定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款占比分別升至36.6%和16.2%，較2020年末分別增加2.2個(gè)百分點(diǎn)和0.6個(gè)百分點(diǎn)。說(shuō)明國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金增長(zhǎng)顯著受限，定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來(lái)源，企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售回款的依賴度持續(xù)提升。

??據(jù)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效，房貸管理的“兩道紅線”由升轉(zhuǎn)降，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

??2021年三季度末，全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額51.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重進(jìn)一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額37.4萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??03

??房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)城市勢(shì)在必行

??在全國(guó)財(cái)政工作視頻會(huì)議上對(duì)2021年財(cái)政工作總結(jié)表示：深入推進(jìn)財(cái)稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點(diǎn)準(zhǔn)備工作。

??時(shí)值年底，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)將落未落，現(xiàn)已進(jìn)入實(shí)操階段，距離最終落地僅剩時(shí)間問(wèn)題，預(yù)計(jì)2022年初試點(diǎn)城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實(shí)施細(xì)則。

??區(qū)別于2011年上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，政策力度相對(duì)溫和，未來(lái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)將在拓寬稅基、設(shè)置免稅額度、房屋評(píng)估價(jià)值和稅率超額累進(jìn)制四個(gè)方面體現(xiàn)一定的政策力度。

??至于哪些城市會(huì)成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，首先2021年被住建部點(diǎn)名約談的核心城市，以及房?jī)r(jià)面臨較大上漲壓力的核心一二線城市或率先落地。

??過(guò)去形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)無(wú)法持續(xù)。

??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿從“控制風(fēng)險(xiǎn)”到“暗藏風(fēng)險(xiǎn)”，百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約問(wèn)題，甚至出現(xiàn)了暴雷現(xiàn)象。央行第三季度例會(huì)定調(diào)“兩維護(hù)”，政治局會(huì)議首提促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，行業(yè)政策風(fēng)向正在發(fā)生微調(diào)，但“房住不炒”主基調(diào)的政策并未實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)向。

??未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)落實(shí)去杠桿，倒逼企業(yè)降負(fù)債、居民降杠桿。但房地產(chǎn)行業(yè)基本面預(yù)示著行業(yè)仍然大有可為，比如改善性需求一直存在，租賃市場(chǎng)迎來(lái)政策支持等。