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??為加快完善以安居房、保障性租賃住房、公租房為主體的海南自由貿易港住房保障體系，有效解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，經海南省政府同意，7月13日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳等9部門聯(lián)合印發(fā)了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》(以下稱“實施意見”）。

??實施意見稱，堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，遵循政府引導、多方參與、突出重點、因地制宜、供需匹配、職住平衡的原則，立足海南實際，以盤活閑置住房為主，以新建、改建、改造、租賃補貼為輔，穩(wěn)步有序發(fā)展保障性租賃住房。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。

??海口等2個人口凈流入城市，儋州等7個重點園區(qū)所在市縣，確定為發(fā)展保障性租賃住房的首批重點市縣。實施意見明確，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結合人才引進和三孩生育政策實施，適當籌集、建設少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。

??保障新市民等住房，堅持“誰投資誰所有”

??中國房地產報記者了解到，上述實施意見明確了保障性租賃住房的實施范圍：海南各市縣均可根據實際情況發(fā)展保障性租賃住房。不過，海口、三亞兩個人口凈流入城市，儋州、文昌、瓊海、東方、澄邁、臨高、陵水7個海南自由貿易港重點園區(qū)所在市縣，確定為發(fā)展保障性租賃住房的首批重點市縣。其他市縣可根據當地人口、產業(yè)發(fā)展狀況，報經省政府審定后，調整為發(fā)展保障性租賃住房的重點市縣。

??保障性租賃住房主要面向在當地一定區(qū)域范圍內無房或家庭人均住房建筑面積低于當地城鎮(zhèn)人均住房建筑面積50%以下的新市民、青年人供應。各市縣政府可根據本地實際，確定保障對象準入和退出的具體條件。對法律、法規(guī)和有關政策文件規(guī)定優(yōu)先保障的對象、基本公共服務行業(yè)從業(yè)人員和引進人才，應予以優(yōu)先保障。

??保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”。支持專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)等市場主體籌集、運營保障性租賃住房。鼓勵國有企業(yè)、事業(yè)單位、農村集體經濟組織發(fā)揮帶動引領作用，發(fā)展保障性租賃住房。

??保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當采用集中新建、項目配建、租賃補貼等其他方式增加房源供給。

??戶型面積滿足多元需求，明確租金標準

??實施意見稱，保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結合人才引進和三孩生育政策實施，適當籌集、建設少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。集中新建的項目，建筑面積應不少于2000平方米或30套（間），且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。

??利用閑置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可適當放寬住房建筑面積和戶型比例要求。建設集中式保障性租賃住房項目，按《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳關于集中式租賃住房建設適用標準的通知》（建辦標〔2021〕19號）有關規(guī)定執(zhí)行。

??在租金標準方面，實施意見明確規(guī)定，保障性租賃住房租金實行政府指導價，按照“租戶收入可負擔、租賃經營可持續(xù)”的原則，建立科學合理的保障性租賃住房租金定價機制。

??面向社會供應的保障性租賃住房,租金應當不超過在同地段同品質市場租賃住房租金的90%;面向產業(yè)園區(qū)、企事業(yè)單位職工定向供應的保障性租賃住房,租金可進一步降低。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發(fā)布制度，每年12月底前評估發(fā)布一次，對保障性租賃住房租金的初次定價和后續(xù)調價加強統(tǒng)籌指導，租金漲幅每年不得超過5%，穩(wěn)定保障性租賃住房租金水平。

??另外，按照“全省統(tǒng)建、分級部署”的原則，構建全省統(tǒng)一的住房租賃管理服務平臺，提供住房租賃政策信息、住房租賃機構和從業(yè)人員備案、個人和企事業(yè)單位房源信息核驗發(fā)布、住房租賃合同網簽備案等功能和服務，有效對接保障性租賃住房等各類租賃住房的供應和需求，提升住房資源利用效率，規(guī)范住房租賃管理工作。

??集體經營性建設用地可發(fā)展保租房

??上述實施意見表示，堅持試點先行，積極探索通過財政補貼等優(yōu)惠政策，引導個人提供閑置住房用作保障性租賃住房，鼓勵住房租賃企業(yè)規(guī)模化籌集改造社會閑置房源，依托政府住房租賃管理服務平臺，實施保障性租賃住房供給。

??政府、國有企事業(yè)單位投資建設的公租房，以及棚戶區(qū)改造、城市更新活動等建設的安置住房在滿足原定保障任務后，可將剩余閑置房源調整為保障性租賃住房使用管理。政府機關、企事業(yè)單位老舊小區(qū)中存量閑置公有住房、周轉房，在改造、修繕符合居住條件后可調整為保障性租賃住房，由產權人依據相關規(guī)定管理。

??閑置住房小區(qū)改造作為保障性租賃住房的，可按規(guī)定申請納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍，在實施基礎類、完善類、提升類改造項目上給予財政資金支持。

??各市縣可利用集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地，適當利用新增國有建設用地發(fā)展保障性租賃住房。實施意見確定的重點市縣按照相關規(guī)定，享受相關土地政策支持。

??探索保租房領域REITs試點

??對符合規(guī)定的保障性租賃住房項目，積極爭取中央補助資金，省級財政統(tǒng)籌現(xiàn)有經費渠道予以支持。全面落實國家支持住房租賃發(fā)展有關稅收政策和海南自貿港稅收優(yōu)惠政策，加大對發(fā)展保障性租賃住房的支持力度。

??加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向籌集、改造、改建存量閑置房屋形成非自有產權保障性租賃住房的租賃企業(yè)提供貸款。

??鼓勵銀行業(yè)金融機構創(chuàng)新金融產品和服務，支持住房租賃市場規(guī)范發(fā)展。支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券。引導商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

??在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信托基金（REITs）試點工作。

??監(jiān)管：保租房不得上市或“以租代售”

??保障性租賃住房租賃合同期限一般應在1年以上，不超過3年，到期仍符合條件可以重新簽訂，不得上市銷售或搞“以租代售”等變相銷售。鼓勵專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)與用人、用工企事業(yè)單位建立長期穩(wěn)定的住房租賃合作關系，通過批量供給保障性租賃住房房源方式解決用人、用工單位符合條件的職工住房困難問題。

??對于企業(yè)利用閑置房屋改造、改建的保障性租賃住房項目，約定作為保障性租賃住房項目的時間一般不少于5年，合同期限納入保障性租賃住房項目認定書備注事項，合同期限滿后自然退出。

??對于利用新供應土地建設的保障性租賃住房項目，按照土地出讓合同中的相關約定執(zhí)行。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，收回國有建設用地使用權時仍按原土地用途和取得方式進行評估補償。