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??從“因城施策”到“一城一策”，高層對于剛性和改善性住房需求的支持力度再度加大。

??8月24日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，在落實穩經濟一攬子政策同時，再實施19項接續政策，形成組合效應，推動經濟企穩向好、保持運行在合理區間。

??會議指出，“當前經濟延續6月份恢復發展態勢，但恢復基礎不牢固”，所以要“及時果斷施策，保持合理政策規模，用好工具箱中可用工具，加力鞏固經濟恢復發展基礎，又不搞大水漫灌、不透支未來”。

??其中最受業內關注的一項重磅政策是：允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

??這樣的定調，較7月28日中央政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”要求更進一步，各地在信貸政策工具箱使用上有了更大自主權。這也是繼8月政策性降息落地、貸款市場報價利率（LPR）下調后，新一輪穩增長政策的繼續加碼。

??“政策主要目的是為穩定地產預期，恢復購房者信心。從政策指向來看，預計年內房貸利率還有60個基點左右下調空間，這將顯著降低購房者還貸壓力。”一位金融市場人士稱。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，對于三四線城市，房貸首付比例大概率會下調，但對于一線城市仍是比較謹慎。需要指出的是，即便下調首付比例和房貸利率，也并不會帶來樓市迅速反彈，原因是當下樓市供求關系、居民預期、支付能力、房價水平、收入預期等都已今非昔比。

??“一城一策”旨在穩地產穩經濟

??時隔兩個多月，李克強總理再度主持召開國務院常務會議，部署穩經濟一攬子政策的接續政策措施，加力鞏固經濟恢復發展基礎。

??這19項接續政策措施，覆蓋金融、房地產、稅費、物流等多領域多方面，打出了一套強勁的“組合拳”。

??一是在3000億元政策性開發性金融工具已落到項目基礎上，再增加3000億元以上額度。

??根據要求，金融工具用于補充包括新型基礎設施在內的重大項目資本金、但不超過全部資本金的50%，或為專項債項目資本金搭橋。據預測，若按照項目20%資本金要求，總規模6000億元的金融工具將能撬動3萬億元資金規模，從而進一步支持基建投資發揮托底作用。

??二是依法用好5000多億元專項債地方結存限額，10月底前發行完畢。這既可增加有效投資帶消費，又有利于應對貸款需求不足。

??2021年末，地方政府專項債務余額約為16.7萬億元，當年限額是18.2萬億元，意味著地方政府有約1.5萬億元存量專項債額度。受房地產市場下行影響，各地政府土地出讓收入均受到不同程度沖擊，“用好限額”能夠適當緩解部分地區財政壓力。

??中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文表示，目前地方政府還有1.5萬億元限額空間，其中發達地區剩余空間更大，如北京、上海、江蘇、山東、福建、浙江等地占全部剩余額度的41.3%。此次之所以沒有足額使用，既有政策留力、防止債務風險考慮，也有注重有效性、避免“蘿卜快了不洗泥”的考慮。

??三是出臺措施支持民營企業發展和投資，促進平臺經濟健康持續發展。

??四是允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

??7月28日中央政治局會議的相關表述是，“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”。王靜文認為，“因城施策”雖然意味著房地產調控基調的放松，但仍然具有中央定調、自上而下的含義，按大類切分之后，地方政府的騰挪空間仍然受限；“一城一策”則賦予地方政府更大調控自主權，同時由地方政策承擔調控責任。

??巨豐投顧高級投資顧問謝后勤認為，允許地方“一城一策”運用信貸等政策支持剛性和改善性需求，主要目的是為了穩定地產預期，穩住地產是穩住經濟非常關鍵的一環。從實際出發，給樓市松綁是一方面，更重要的是如何激活樓市需求，經過前期地產一系列偏負面消息的不斷爆出，百姓對購房已偏向于謹慎態度，恢復購房者信心也需要有相應的針對性措施激發。

??此次會議還強調：“各部門要迅即出臺政策細則，各地要出臺配套政策。國務院即時派出穩住經濟大盤督導和服務工作組，由國務院組成部門主要負責同志帶隊，赴若干經濟大省聯合辦公，用‘放管服’改革等辦法提高審批效率，壓實地方責任，加快政策舉措落實。”

??更多城市有望繼續放松限購限貸政策

??穩經濟增長保民生，這是當前重要任務。房地產業作為影響內需的重要一環，穩地產則成為下半年政策重心之一。

??8月18日，李克強總理在深圳主持召開經濟大省政府主要負責人座談會上指出，“當前正處于經濟回穩最吃勁的節點，必須以時不我待的緊迫感，鞏固經濟恢復發展基礎”，“需求不振是經濟運行的突出矛盾。經濟大省人口多，要多想辦法促消費，擴大汽車等大宗消費，支持住房剛性和改善性需求。”

??8月22日，央行宣布將1年期LPR下降5個基點至3.65%，5年期以上LPR則繼5月后再次下降15個基點至4.3%。這種長端降幅大于短端降幅的“非對稱下降”，將有助于降低購房成本、拉動按揭貸需求，進而支持購房需求入市。

??就在LPR下調當日，央行組織召開了部分金融機構座談會，再次強調“要保障房地產合理融資需求”。

??紅塔證券分析師殷越認為，目前地產依舊處于信用風險之中，金融機構對房企的規避情緒仍較濃厚。房地產銷售下行亦使得房企資金回款受阻，外部融資收緊疊加內部資金周轉不暢均對房企加快施工和順利拿地形成制約。長期來看，地產還會影響到建筑、建材等產業鏈，也會對居民消費能力造成影響，所以后續政策急需加碼幫扶力度，助力房地產行業企穩。

??據不完全統計，今年以來已有80多個城市相繼放松限貸。其中，蘭州、貴陽、南通等57個城市已將首套房首付比例下調至20%；鄭州、宜昌和肇慶等44個城市實行“認房不認貸”；41個城市下調了二套房貸首付比例。

??李宇嘉認為，在此前住房信貸政策上，盡管各地首付比例和利率差異較大，但并非是地方政府所決定，而是在央行差別化住房信貸政策底線下（比如首套房首付比例不低于25%，非限購城市不低于25%；首套房利率不低于相應期限LPR等），由本地金融管理部門制定。由于金融管理部門垂直管理，獨立性較強，地方政府在此作用空間不大。

??現在，允許地方政府“一城一策”運用信貸等政策，意味著“在地方政府對本地房地產穩定負主要責任前提下，信貸政策、稅收政策、土地政策等都應該全方位通力合作，助力地方一攬子紓困政策發布和落地實施，從而盡快將房地產從下墜態勢中拉回來。這并非指各地要大幅松綁首付、降低利率，是真正做到信貸政策與地方政府‘一城一策’大框架一致，同頻共振。”李宇嘉說。

??王靜文預計，在這一導向之下，除個別關鍵城市之外，其他城市的限購、限貸等政策將會繼續放松，疊加近期5年期LPR下調和首套房認定標準放松，居民購房成本將會明顯下降。與此同時，各地還應在供給端加大支持力度，加大流動性注入，力促保交樓、穩民生。

??“房貸政策將迎來更為全面和更多創新空間，尤其是在首付比例下調、房貸額度提高、房貸利率下調等方面會有各類創新工具。各地也會基于樓市情況和信貸資源情況，繼續優化房貸政策，以更好穩定房地產市場。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計。