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??市場期待已久的新政終于出臺。

??3月19日晚，無錫發布《關于進一步促進房地產市場健康發展若干措施的通知》（以下簡稱“通知”），提出十條精準支持剛性和改善性住房需求的新措施。其中，重點包括優化住房限購范圍、下調首套房貸利率至3.8%、推進“房票”購房等。

??無錫此次優化樓市調控新政并不意外。2月11日，無錫市政府召開全市房地產企業座談會，與企業家代表面對面交流，聽取對促進房地產市場平穩健康發展以及相關政策措施的意見建議。

??無錫市市長趙建軍在無錫市房地產企業座談會上表示，在房地產業發展方面，將盡快研究推出系列“增量”政策和配套舉措，為提振信心預期、推動消費回暖、促進市場平穩健康發展營造良好環境。明確指出將提供最強政策支持，統籌“政府所能”“企業所需”，因時因勢升級迭代現有政策體系、系統集成經驗做法，不斷強化政策“落地感”，切實提升企業獲得感。

??2月14日，2023年無錫市土地儲備與出讓管理委員會成員會議召開。會上，無錫市住房和城鄉建設局匯報了房地產市場形勢及擬出臺的相關政策措施。

??對于通知的發布，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示， “錫十條”是近期地方紓困地產較為系統全面的一攬子政策體系。從內容上看，基本都是在需求端著力，反映了當前市場銷售下行的事實，倒逼政策迫切在需求端著力，“單靠需求刺激盡管會有效果，但邊際效果有限”。

??李宇嘉建議，未來一方面要推動供給側改革，多增加釋放中小戶型、中低價位、配套完善的住房；另一方面，還是要加大對新市民、無房戶、外來人口在收入、就業上的扶持力度，才能從根本上改變需求疲軟的現實。

??全力支持剛需購房

??放松限購、下調首套房貸利率至3.8%、推進“房票”購房、優化預售資金監管，無錫樓市終于迎來了全面放松政策。

??從限購方面來看，通知指出，對在無錫工作、但社保和個稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明，可以在本市購買1套新建商品住房。

??取消了此前“非本市戶籍居民家庭在限購區域申請購買住房時，應提供6個月（含）及以上在本市繳納社會保險或者個人所得稅證明（對依據省、市有關人才政策引進的非本市戶籍人才除外）”的要求。

??對長期在無錫居住生活、且已具備落戶無錫市區條件，但因子女教育、宅基地資格等原因未辦理落戶手續的購房戶，可參照本地戶籍居民家庭，在市區購買第二套新建商品住房用于改善居住條件。

??諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪認為，這一舉措降低了非本地戶籍群體的購房門檻，不僅能夠提升無錫樓市購買力，也將在一定程度上提升無錫的人口吸附能力，尤其是對高素質人才的引進將起到一定積極作用，進而帶動無錫高科技等領域以及城鎮化進程的快速發展。

??相關研究機構人士認為，這是放松限購的又一途徑，“此前武漢、南京均出臺允許6個月的居住證明即可購房的政策，對當地購房需求釋放產生了積極效果。”

??另值得注意的是，新規主要聚焦于新建商品房。

??按照新規，新市民憑借半年居住證明就可以在限購區域買一套新建商品房，但購買二手房時仍保留原來的限購政策，即應提供6個月（含）及以上在本市繳納社會保險或者個人所得稅證明，反映出當前無錫希望加強新房的流通性來恢復樓市活力；

??對尚未落戶但長期在錫居住、且具備落戶條件的非本市戶籍家庭放開第二套新建商品住房，也可釋放部分改善購房群體的購房需求。

??對此，李宇嘉分析，這意味著無錫市新房消化壓力比較大。“另一方面也反映了，當前市場分化嚴重，高端改善盡管有活力但體量較小，帶不動市場；有購房需求的剛需、外來人口買房積極性較弱。”

??相關數據顯示，2023年1~2月，無錫新建商品住宅共成交約34萬平方米，較上年同期下降20.3%。進入3月，無錫新房周度成交面積有所修復，但從絕對規模上看，與前幾年周度成交水平相比仍有一定距離。

??相關數據還顯示，截至2月末，無錫商品住宅可售面積出清周期達20個月，市場庫存去化壓力仍較大。

??與此同時，新政還提出優化住房限購范圍，將梁溪區、濱湖區、新吳區的部分街道，以及錫山區的錫東新城，惠山區的惠山新城等商品住房庫存偏高、去化周期較長的限購區域，調整為非限購區域，降低當前區域內項目的庫存去化水平，提升去化速度，煥發區域活力。

??關榮雪認為通過擴大非限購區域，不僅可以釋放更多住房需求，同時還將促進區域間地產業的協調發展。

??此外，新政明確建立首套住房貸款利率動態調整機制，自2月8日（含）起，無錫市個人首套住房貸款利率進行調整，最低可執行3.8%；優化商品房價格備案制度，對于新建商品房項目，給予企業在價格申報備案上一定的自主性，企業可在不超過有關限定條件范圍內，自主申報備案價格；完善征收拆遷安置補償方式，加大拆遷安置貨幣化力度、推進“房票”購房。居民個人換購住房個人所得稅政策持續落實，在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房后，1年內重新購買住房的，按規定條件申請退還相關個人所得稅。

??2022年新房供求均創近10年新低

??受行業大勢影響，2022年無錫房地產市場表現低迷。

??公開數據顯示，2022年，無錫市新房供應面積為322.56萬平方米，同比減少51.09%；新房成交面積為319.87萬平方米，同比減少50.47%；總成交套數為24945套，同比下降54.22%；成交金額約為751.93億元，同比下降46.03%；成交均價23508元/平方米，同比上漲5.96%。

??從數據來看，供應面積、成交面積均近乎下滑50%，均創下十年來新低。成交均價則再創無錫新高。

??今年春節假期，隨著消費市場逐漸回暖，一系列利好政策的發布，無錫的房地產市場也開始逐漸活躍。

??無錫經開區一銷售顧問表示，春節假期影響有限，客戶來訪、成交都不錯，“不少客戶都是沖著大面積房源來的。”

??進入2月，房企持續發力，開展花樣促銷活動，推盤節奏加快，成交量繼續回升。

??據諸葛研究院數據顯示，2023年2月無錫新房成交1597套，環比上漲76.46%，同比上漲6.25%。從累計成交來看，1~2月無錫新房成交2502套。

??無錫本土某房企營銷人士告訴記者，春節過后他們公司的改善項目“成交很火”且買家下手速度很快，這樣的行情比去年要好太多。

??不過，在很多樓盤人氣旺盛的同時，也有部分項目遇冷。上述營銷人士表示，除去價格、地理因素外，還有部分項目因延期交付或者開發商出險，成交情況比較慘淡。“很多賣了好幾年，去化率依然很低。”

??關榮雪表示，在當前樓市回升持續性仍具一定挑戰的背景下，無錫寬松政策的出臺是必要的，也是值得借鑒的，預計后續將會有更多城市跟進政策的優化調整。

??陳文靜認為，本次從供需兩端繼續支持房地產市場發展，需求端放松限購政策，促進剛需和改善住房需求釋放，短期政策效果或進一步顯現，帶動新房成交規模提升。未來預計也將有更多城市跟進，對限購政策、限購區域進行調整優化，促進需求釋放。