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??近日，揚州發(fā)布從市住建局獲悉，經(jīng)與市財政、稅務(wù)、資規(guī)、人民銀行、銀保監(jiān)和住房公積金管理中心等多部門會商，自7月1日起，《關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）正式實施，施行期1年，實施范圍覆蓋了揚州全部市區(qū)。

??《通知》第1條提出：“在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策。”

??至此，揚州“雙限”正式解除。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，有14城放松限購、8城放松限售。

??我們認(rèn)為，隨著地方政策的持續(xù)放松，下半年除個別強(qiáng)三線外，其余城市可以考慮全面放開限購，限貸等政策。此次揚州明確取消“雙限”政策，信號意義較強(qiáng)，后續(xù)或有更多城市跟進(jìn)。

??在2月出臺樓市新政約4個月后，揚州市再度出手調(diào)整優(yōu)化當(dāng)?shù)貥鞘姓摺?/p>

??市住建局房屋產(chǎn)權(quán)和交易管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，結(jié)合群眾的多樣化住房需求，“在市區(qū)購買改善性住房的，不再執(zhí)行限購政策，其原有住房不再執(zhí)行限售政策。”旨在支持對住房有“以舊換新”“以小換大”等改善需求的家庭，一定程度上減輕其購房負(fù)擔(dān)，進(jìn)一步激發(fā)二手房市場活力。對于有住房改善性需求的客群，隨著其在市區(qū)購入改善型住房，憑新簽訂的商品房購房合同，在持有原有房屋不動產(chǎn)權(quán)證書的基礎(chǔ)上，可直接出售原房屋，不再執(zhí)行原先網(wǎng)簽三年限售規(guī)定。

??2023年至今，揚州已推出多項優(yōu)化政策，除了引發(fā)市場關(guān)注“雙限”取消之外，此次新政同樣涉及推廣二手房按揭貸款“帶押過戶”模式、繼續(xù)執(zhí)行人才購房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款額度、可提取公積金賬戶余額為購房前期資金等8項內(nèi)容。

??從揚州近年來的市場情況來看，隨著南京、杭州等強(qiáng)二線城市紛紛“下場搶人”，對長三角其他城市的人口虹吸力明顯增強(qiáng)，受此影響，揚州人口加速流出，人口凈遷出規(guī)模由2016年的3391人，逐年增長至2020年的13444人，近乎翻了兩番。

??2021年9月至今，揚州市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交大幅下滑。截至6月27日，2023年6月?lián)P州成交面積14.89萬平方米，仍未回到2021年9月前水平。

??不僅僅是揚州，2023年至今，已有至少14城調(diào)整限購、8城調(diào)整限售，除了揚州直接取消“雙限”之外，廈門是其中既放松限購也放松限售的城市。

??2023年3月28日廈門市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士對財聯(lián)社記者表示，廈門限購及限售政策確實有所調(diào)整，廈門戶籍單身人士可購買第二套住房。此外，廈門還縮短了島外限售時間，限售時間調(diào)整為自網(wǎng)簽日期之日起2年內(nèi)限售，而原政策為自取得產(chǎn)權(quán)證日期之日起2年內(nèi)限售。

??2016年三季度起中央開始以“四限（限價、限購、限售、限貸）”政策為樓市調(diào)控核心，在此之后市場轉(zhuǎn)陰明顯，以“四限”為核心的調(diào)控也成為了各地樓市調(diào)控的工具首選。

??2022年上半年“四限”調(diào)控開始出現(xiàn)松動，最初的城市覆蓋面僅限于壓力城市，隨后逐漸蔓延至熱點城市。

??2023年上半年以來，已有廣州、長沙等14城放松限購，青島、合肥等18省市放松限貸，深圳、貴陽等7城放松限價，鄭州、廈門等8城放松限售。

??從2023年上半年至今的地方政策調(diào)整可以看到，在政策持續(xù)放松的同時，松綁主力軍也由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。

??一方面，相比調(diào)控基本“應(yīng)放盡放”的三四線城市，核心城市政策工具更充足，松綁的余量更足，另一方面，核心一二線城市市場復(fù)蘇動能在轉(zhuǎn)弱，且內(nèi)部也存在分化行情，調(diào)控確有進(jìn)一步松綁的必要。

??我們認(rèn)為，揚州在這個時候明文官宣取消樓市限購、限售，對市場有一定的借鑒意義，后續(xù)不排除有更多城市跟進(jìn)。

??一線城市以及杭州、成都等強(qiáng)二線城市有望進(jìn)一步解綁交易限制，以支持剛性和改善性購房需求。限購方面，放寬非核心區(qū)域的非戶籍購房要求、戶籍購房套數(shù)限制，調(diào)降落戶門檻，允許多孩、扶老家庭多買一套，均是可選項。限貸方面，下調(diào)二套房首付比例，下調(diào)房貸尤其是二套房利率加點。限價方面，適當(dāng)放寬新房限價，彌合一二手房倒掛價差的同時，也鼓勵加大高品質(zhì)住宅供給，適應(yīng)新時期居民“住好房”需要。交易稅費方面，適當(dāng)上調(diào)普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，適度減免置換交易稅費，以激活二手房市場，促進(jìn)一二手市場良性循環(huán)。

??三四線城市全面放開購房行政限制，加碼房票、購房補(bǔ)貼、契稅減免等財稅刺激。除個別強(qiáng)三線外，其余城市可以考慮全面放開限購，限貸等政策也應(yīng)放寬至國家規(guī)定的底線，加大財稅激勵力度和精準(zhǔn)度。

??從當(dāng)前的市場來看，整體樓市在2-3月點狀復(fù)蘇后，4-6月再度回落。即便前期熱點恒熱的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出現(xiàn)的需求疲軟跡象。

??對于原本就壓力較大的三線城市而言，購買力已明顯受限，短期內(nèi)都存在剛需購買力疲軟，庫存高企等問題。

??三季度若無強(qiáng)有力的救市政策出臺，整體成交規(guī)模還將保持低位。