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??2023年上半年，中央積極表態房地產以引導市場預期修復，優化集中供地等制度以適應當前市場環境，金融層面降準降息穩經濟，房地產供需兩端也將受益，政策支持居民信貸及房企融資但效果不彰。

??地方117省市188次放松政策，二季度以來政策力度、頻次雙減，杭寧等實行一區一策，多次調整限制政策實施范圍。

??預計接下來穩增長政策將接續加碼，降息拉開新一輪貨幣寬松序幕，財政支持也將協同發力。中央層面仍將保持一定戰略定力，類似“930”、“330”那樣全國統一的重磅刺激或許不會重現，以防市場出現“大起大落”。

??2023年上半年，除了積極表態外，上半年中央層面并無實質性的重磅刺激政策，已發布政策多為對現行制度的優化調整，或意在規范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。

??1月5日，央行、銀保監發布房房貸利率動態調節機制。賦予房價連續3個月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調整權，在去年9月的房貸政策的基礎上，實行入圍城市季度性動態調整，并設置了房價三連漲的退出機制，意味著更多城市能從中受益，且政策“既管冷又管熱”。

??2月3日，自然資源部優化完善集中供地政策。調整的重點在于取消全年供地次數的限制，以適應當前樓地市環境，地方供地可以通過優化供地節奏、強化公開信息披露積極引導市場預期，企業資金壓力也將有所緩解。

??5月8日，住建部、市監總局共同規范房地產經紀服務。包括合理確定經紀服務收費，鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價，引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。新規有助于降低二手房購置成本，提升二手置業積極性。

??上半年，金融對房地產支持主要體現在幾方面：第一，利率下限動態調整疊加LPR下調，共同帶動房貸利率下行。一方面，房貸利率下限動態調節，超百城下調或取消房貸利率下限。另一方面，6月20日，5年期以上LPR利率下調10個基點至4.20%，這是既去年8月以來LPR首次調整。

??第二，下調商貸最低首付比例，多數城市已放寬至底線。上半年共有17個省市調整首付比例，多數不限購城市和部分限購城市的非限購區域最低首付比已降至首套房20%、二套30%的底線。

??第三，全面降準，央行決定于3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點，釋放長期資金約5500億元，降準有助于緩解銀行資金成本壓力，房地產供需兩端也將從中受益。

??第四，融資等方面政策支持，1月，央行、銀保監會強調綜合施策改善優質房企現金流，有關部門起草《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》。2月，證監會放寬境外募資等限制，啟動不動產私募基金試點工作。3月，公募REITs審批流程得到優化，適用領域拓展至商業地產。4月，發改委發文，消費基礎設施納入公募REITS，支持民間投資項目發行。5月，國資委發布通知，央企年度發債計劃與市場注冊額度不掛鉤。

??但居民購房貸款需求依然偏弱、房企整體融資環境仍不容樂觀。1-5月各月住戶中長期貸款占新增境內人民幣貸款的比重始終處在20%以下低位。前5月80家典型房企的累計融資總量為2623.7億元，同比減少27.3%，5月，典型房企融資規模環比減少56.4%，同比減少60.4%，并創下了2020年以來單月新低。

??2023年上半年，117個省市188次松綁房地產政策。從時間維度看，一季度政策持續放松，而二季度以來地方政策頻次、力度雙減。頻次上，環比下降15%，相比去年同期下降約6成；力度上，以公積金等弱刺激政策為主，四限松綁僅16次，環比近乎腰斬。分城市來看，15個城市“救市”更為積極，上半年出臺過3次以上寬松性政策。

??從政策內容來看，需求端主要包括六方面：

??第一，廣州、長沙等14城放松限購，例如廣州南沙區非戶籍購房社保要求由滿5年改為滿3年。

??第二，青島、合肥等18省市放松限貸，青廬均調整非限購區域首付比例，首套最低20%、二套最低30%。

??第三，深圳、貴陽等7城放松限價，比如深圳二手房指導價僅作為參考，銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準。

??第四，鄭州、廈門等8城放松限售，鄭州主城四區限售期限由取得產證滿1年改為網簽、契稅繳納、不動產登記任一滿1年，常州等更是取消限售。

??第五，上海、廣州等101省市放松公積金貸款，提高貸款額度定向支持多孩家庭購房、允許“既提又貸”支付首付是近期公積金政策的主要發力點。

??第六，北京、南京等37省市財稅托市，例如南京六合區向購買新房的人才提供300元/平方米購房補貼。

??6月7日，央行行長易綱表示，要加強逆周期調節，全力支持實體經濟，16日，國常會強調必須采取更加有力措施，增強發展動能。預計接下來穩增長政策將接續加碼，降息拉開新一輪貨幣寬松序幕，財政支持也將協同發力。

??房地產層面，盡管穩增長政策預期提升，近期關于重磅地產政策即將發布、非大力不能救市的聲音不絕于耳，市場對此頗有期待，但聯系到此前總書記“要研究中長期治本之策”、住建部部長“企穩回升要防大起大落”等表態，加上官媒“企穩還需多一些耐心”等表述，以及居民加杠桿空間已然逼仄等現實背景，我們相信，中央層面仍將保持戰略定力，類似“930”、“330”那樣全國統一的重磅刺激或許不會重現，因城施策、精準施治還是地產調控主基調。

??退一步說，即便有政策出臺，也將配套相應的監測、預警、退出機制，類似房貸利率動態調整制度，一旦市場恢復元氣甚至回歸過熱，政策將及時調整或退出。當然，最終中央政策如何演變，還需要進一步觀察。

??對房地產企業來說，還需積極推進各項金融支持政策落地，尤其是給予民企更多的資金支持，構筑企業拿地和推盤信心。

??首先，金融機構對于企業融資資格審批方面應適當降低門檻，支持合理融資需求，降低企業短期資金壓力。

??其次，對于那些短期償債壓力較大的企業，鼓勵金融機構予以展期或低息續貸，保持企業現金流能正常流轉。