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??2023年7月28日，住建部重磅發(fā)聲：近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長召開企業(yè)座談會，表示要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

??7月29日，北京市住建委表態(tài)，將認真學習領(lǐng)會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實工作。

??30日，深圳和廣州相繼表態(tài)，將結(jié)合實際情況推進落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??自2023年7月24日中央政治局會議提出適時優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱至今，房地產(chǎn)市場利好政策不斷。

??我們認為，目前整體去化和市場不會有太大的改變。一方面是從政策的發(fā)布到落地還需要一個過程，另外一方面是當前樓市供求關(guān)系已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，短期內(nèi)的政策利好能夠釋放部分剛需及改善人群的購房需求，但長期來看，未來整體房地產(chǎn)市場還是從高速發(fā)展到平穩(wěn)發(fā)展的一個階段。

??近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部倪虹部長召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進行深入交流。

??會上，8家來自建筑施工、建設(shè)科技、房地產(chǎn)等領(lǐng)域的國有、民營企業(yè)負責人作了重點發(fā)言，結(jié)合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營實際，分析了當前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀和趨勢，表達了對相關(guān)政策落實情況的真切感受，就推動行業(yè)健康發(fā)展提出了政策建議。

??倪虹強調(diào)，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟回升向好具有重要作用。要以工業(yè)化、數(shù)字化、綠色化為方向，大力推動建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮建筑業(yè)“促投資、穩(wěn)增長、保就業(yè)”的積極作用。要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

??其中最受市場關(guān)注的內(nèi)容，主要包括三個方面：

??1、降低購買首套住房首付比例和貸款利率

??從首付比例來看，目前多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至央行限貸政策下限執(zhí)行，即非限購城市首套最低首付20%、二套最低首付30%，限購城市首套最低首付30%、二套最低首付40%。

??從貸款利率來看，按照住房信貸政策規(guī)定，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR減20個基點（5年期以上LPR-20個基點）；二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限為不低于相應期限LPR加60個基點（5年期以上LPR+60個基點）。

??從央行公布的最新一期LPR來看，購買普通住宅首套房貸利率下限降至4.0%，二套房貸利率下限降至4.8%，已降至歷史低位。今年以來，已經(jīng)有超過40個城市降低首套房貸利率下限至4%以下。珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已經(jīng)降至3.7%，肇慶、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限。

??結(jié)合以上兩點來看，目前多數(shù)城市，尤其是三四線城市的首套住房首付比例和貸款利率已達政策下限。因此該條內(nèi)容主要針對部分熱點城市。

??需要注意的是，目前住建部的表態(tài)，僅針對“首套住房”，因此這條主要針對剛需，釋放的改善性需求整體有限。

??2、改善性住房換購稅費減免

??2022年9月30日，財政部曾發(fā)布支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告：2023年12月31日前，對出售自有住房并在1年內(nèi)重新買房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

??其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。該政策至今仍在有效期內(nèi)。

??我們認為，在交易稅費方面，除了適度減免置換交易稅費之外，還可適當上調(diào)普通住宅認定標準，以激活二手房市場，促進一二手市場良性循環(huán)。

??上海和北京的普通住房認定標準已多年沒有調(diào)整過了，我們建議對普通住宅的標準做一個動態(tài)的調(diào)整，以適應市場變化。

??3、個人住房貸款“認房不用認貸”

??“認房不認貸”是此次住建部會議最受關(guān)注的內(nèi)容，這意味著無論購房者是否有貸款記錄，只要購房者證明自己名下沒有房產(chǎn)，就可以按照第一套房貸款標準按揭買房。

??目前，限購較嚴格且執(zhí)行認房又認貸政策的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個核心城市。而包括杭州、南京、蘇州、鄭州、無錫、天津、佛山、珠海等超20城已經(jīng)對 “認房又認貸”政策進行過優(yōu)化調(diào)整。

??當前北京二套商業(yè)貸款最低首付普宅60%，非普通住房為80%，房貸利率5.25%。如果改為“認房不用認貸”，換房家庭首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

??上海當前同樣也執(zhí)行認房又認貸政策，二套首付比例高達70%、房貸利率5.25%。若 “認房不認貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

??對于購房者來說，如果一二線城市取消認房認貸，將是一個重磅利好，不僅可以大幅降低購房首付降低改善門檻，還可以降低購房成本、減輕還款壓力。

??但從目前來看，我們對核心一二線城市出臺強刺激政策還持相對保守態(tài)度，尤其是北京和上海全面實施“認房不認貸”的可能性并不大，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。

??在住建部重磅發(fā)聲后，7月29日、30日，北京、深圳、廣州先后發(fā)文表示將認真學習領(lǐng)會中央政治局會議精神，按照倪虹部長在企業(yè)座談會上的講話要求，結(jié)合房地產(chǎn)市場實際情況，抓緊抓好貫徹落實工作。更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2023年7月24日中央政治局會議召開，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風險，適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

??其中明確了“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”。

??我們認為，這說明接下來中央和地方政策均有優(yōu)化調(diào)整空間，其中，中央層面小幅微調(diào)，如上半年對房貸利率下限動態(tài)調(diào)節(jié)機制、集中供地等制度的調(diào)整，地方層面則將掌握更大調(diào)控自主權(quán)，部分熱點城市的政策寬松空間有望進一步打開。

??結(jié)合此次住建部發(fā)聲后，北京、深圳和廣州的表態(tài)，我們認為熱點一二線城市或?qū)⒈毁x予更大調(diào)控自主權(quán)。

??但需要注意的是類似“930”、“330”那樣全國統(tǒng)一的重磅刺激或許不會重現(xiàn)，因城施策、精準施治還是地產(chǎn)調(diào)控主基調(diào)。

??總體來看，地方政策持續(xù)放松是趨勢，松綁主力軍也將由弱二線和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。

??但對核心一二線城市的強刺激政策并不會出現(xiàn)。尤其是一線城市的北京和上海不會出現(xiàn)全面松綁，僅非核心區(qū)域有適度放開的可能。

??今時已不同往日，房地產(chǎn)市場環(huán)境已發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，房地產(chǎn)市場很難再現(xiàn)當年的V型反轉(zhuǎn)行情，但短期內(nèi)止跌企穩(wěn)、中長期穩(wěn)步修復并向新模式轉(zhuǎn)型還是值得期待的。