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??近日，上海教育委員會(huì)印發(fā)了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》的通知，此次政策提出了一個(gè)重要的創(chuàng)新或改革，即“名額分配綜合評(píng)價(jià)錄取”。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計(jì)占市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進(jìn)一步擴(kuò)大。

??簡單來說，就是將市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生總計(jì)劃進(jìn)行了優(yōu)化，通過名額分配的方式，使得相關(guān)區(qū)和初中獲得更多的報(bào)考和入學(xué)機(jī)會(huì)，高中教育資源的分配更加均衡。

??一時(shí)間，有關(guān)上?！皩W(xué)區(qū)房”的問題甚囂塵上。很多人認(rèn)為，這一改革對(duì)比較普通的初中學(xué)生來說是大好事，對(duì)重點(diǎn)名校來說是個(gè)災(zāi)難。也對(duì)上海房地產(chǎn)市場原本居高不下的學(xué)區(qū)房是重大打擊。

??上周我們調(diào)研走訪了部分區(qū)域孩子正值學(xué)齡的家長以及二手房中介，從他們的反饋來看，上海教委的此次改革對(duì)上海學(xué)區(qū)房有一定影響，但目前并未出現(xiàn)大批量降價(jià)拋售的情形，對(duì)于普通市民來說，此次改革短期影響有限。

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??上海教委新規(guī)，學(xué)區(qū)房“變天”？

??3月16日，上海教育委員會(huì)印發(fā)了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》（下稱《辦法》），這是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)?？荚囌猩贫雀母锏膶?shí)施意見》的配套文件，適用于2022年起參加本市高中階段學(xué)校招生錄取的考生。

??《辦法》特別明確了名額分配的具體要求：一是委屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的65%，原則上以各區(qū)當(dāng)年度中招報(bào)名人數(shù)占全市中招報(bào)名人數(shù)的比例為測(cè)算依據(jù)分配到各區(qū)，分配到各區(qū)的計(jì)劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機(jī)為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。

??二是區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的名額分配招生計(jì)劃占其招生計(jì)劃總數(shù)的50-65%，其中，分配到區(qū)招生計(jì)劃約占本校名額分配招生計(jì)劃的30%，分配到校招生計(jì)劃約占本校名額分配招生計(jì)劃的70%。

??各區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的名額分配到校招生計(jì)劃，原則上以所屬區(qū)內(nèi)各所不選擇生源初中學(xué)校中招報(bào)名人數(shù)占本區(qū)該類學(xué)校中招報(bào)名總?cè)藬?shù)的比例為測(cè)算依據(jù)，分配到本區(qū)每所不選擇生源的初中學(xué)校，實(shí)現(xiàn)名額分配全覆蓋。此次政策指出，市實(shí)驗(yàn)性示范性高中的分?；蛐^(qū)，原則上按照區(qū)屬市實(shí)驗(yàn)性示范性高中招生錄取政策執(zhí)行。

??簡單來說，就是通過名額分配的方式，使得高中教育資源分配更加均衡，各個(gè)初中后續(xù)可以享受更多報(bào)考優(yōu)質(zhì)高中機(jī)會(huì)，進(jìn)而使得初中各校的生源更加均衡。

??新規(guī)發(fā)布后，有關(guān)上?！皩W(xué)區(qū)房”降溫甚至大跌的消息不脛而走，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為430萬，新政后變成了370萬。

??3月19日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書，承諾不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行宣傳，規(guī)范介紹教育資源用語，客觀介紹周邊學(xué)校，不出現(xiàn)“升學(xué)率”、“對(duì)口”、“名額未用”用語等。

??至此，不少熱點(diǎn)區(qū)域的“學(xué)區(qū)房”開始出現(xiàn)降溫跡象。

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??家長情緒較為穩(wěn)定，市場觀望態(tài)度為主

??上海教委新規(guī)發(fā)布后不久，我們實(shí)地走訪了部分區(qū)域孩子正值學(xué)齡的家長及二手房中介，總體來看，與網(wǎng)上熱議相比，家長情緒較為穩(wěn)定。

??小陳的兒子今年下半年開始讀初一，他們正好趕上此次新規(guī)，小陳表示，她知道這一新規(guī)，但是和他們家關(guān)系其實(shí)不是很大：“這一般是給學(xué)霸準(zhǔn)備的，和我們這種普通孩子關(guān)系不大。”

??小陳表示，他兒子上的是寶山一所普通公立，是不是讀書的料，小學(xué)的時(shí)候就已經(jīng)知道了，他們現(xiàn)在已經(jīng)放棄掙扎，進(jìn)入“佛系”階段：“我兒子成績也不能算差，班里十多名還是有的，好一點(diǎn)的時(shí)候前十的樣子。按這個(gè)政策來說，本來我們可能沒機(jī)會(huì)進(jìn)名校，現(xiàn)在有機(jī)會(huì)了。但還是要考到保底分才行吧，這起碼得是年級(jí)前三的同學(xué)才有的機(jī)會(huì)，我是希望我兒子可以有出息拼一下的，但這也不是我們能急出來的，現(xiàn)在他不和他爸吵架不闖禍，我覺得挺好了?！?/p>

??小陳表示，她同事的孩子和她兒子差不多大，之前他們家把自住的一套祁連山路100平左右的房子賣掉了，換了一套育才的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在應(yīng)該是被“套牢”了，但是也沒辦法，走一步看一步，上海的政策每過一段時(shí)間就會(huì)有變化，還不知道以后是什么樣的，就算不是學(xué)區(qū)房了，地段也是值錢的。

??小沈的兒子可以算是學(xué)霸級(jí)的，對(duì)于這一新政，小沈表示，上海各區(qū)政策都不太一樣，具體情況要具體分析，“我家戶口掛在老房子這里，屬于虹口區(qū)，是有對(duì)口的學(xué)校的，但是之前上海發(fā)布過一次政策，變成搖號(hào)的了，我們就直接去了私立。虹口這邊的政策主要是跟著學(xué)籍走的，其他區(qū)有的是按戶籍走的，按戶口走的影響應(yīng)該更大一些?！?/p>

??小沈表示，學(xué)不學(xué)區(qū)房的對(duì)他家影響不是很大，戶口所在地的老房子沒打算賣過，主要是等著拆遷，對(duì)于兒子的教育也一直都是有名校上最好，沒有也不強(qiáng)求，該上的補(bǔ)習(xí)班從小到大反正都沒停過。

??小余和小陳、小沈不同，他現(xiàn)在還沒孩子，但是去年6月的時(shí)候，他剛把位于岳陽路的學(xué)區(qū)房賣了置換了一套次新房，賣的時(shí)候，他沒想到大半年之后，會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)政策。

??“我賣的時(shí)候沒想那么多，我就是覺得自己年紀(jì)到了，需要一套獨(dú)立的婚房，我之前自己住的房子也是前幾年買的，貸款沒還清，要再買一套比較吃力，之前談的幾個(gè)朋友都覺得不想和父母在一起，沒辦法，只能再買一套。去年的時(shí)候，因?yàn)橐咔?，很多二手房沒人看，價(jià)格也在跌，我覺得這是一個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)槲依戏孔邮菍W(xué)區(qū)房，在當(dāng)時(shí)不僅沒跌，還在漲，我就想著趁這個(gè)機(jī)會(huì)一邊在漲，一邊在跌，就抓緊置換一下，而且那時(shí)候看房子的人少，我還可以挑挑，于是我就賣了岳陽路的老房子，換了一套二房二廳的次新房，這樣我也有一套獨(dú)立的婚房了?！?/p>

??小余告訴我們，當(dāng)時(shí)他的賣出價(jià)接近16萬/平方米，最終到手630萬，他還了第一套房子剩下的貸款，然后全款買下了第二套房子。

??“我把房子賣掉之后，有一段時(shí)間也在糾結(jié)，因?yàn)槿ツ晗掳肽曛?，我新買的房子的價(jià)格漲幅沒有我岳陽路的老房子漲的多，當(dāng)時(shí)我一直安慰自己，學(xué)區(qū)房要有孩子了才用得上，沒婚房老婆都找不到，主次關(guān)系要分清楚。沒想到現(xiàn)在出了這樣一個(gè)政策，我問了一下之前的中介，他告訴我現(xiàn)在那套房子的確是跌了，但還沒跌破之前我賣的價(jià)格。所以我覺得，現(xiàn)在跌掉的很多都是去年下半年漲上來的價(jià)格，還沒到真正暴跌的程度?！?/p>

??某知名品牌中介小張告訴我們，新政發(fā)布之后，的確對(duì)學(xué)區(qū)房有很大影響，但是降價(jià)拋售的現(xiàn)象很少：“有人過來問價(jià)格的，但是真正大幅度降價(jià)掛牌的很少，起碼我們店里這周是沒有這樣成交的，有些之前準(zhǔn)備賣的，現(xiàn)在有部分轉(zhuǎn)租了，二手房和新房還不太一樣，除非很急的要用錢，否則價(jià)格談不攏，人家房東不樂意賣就不賣了，放著收租也挺好?！?/p>

??另一名中介小瞿表示，此次新政針對(duì)的是初中考高中階段，之前他經(jīng)手的更多的是小學(xué)階段的：“我遇到的更多的還是孩子還沒出生，準(zhǔn)備要，或者剛懷不久，或者剛生不久的家長來問學(xué)區(qū)房，大部分都是要小學(xué)對(duì)口的，上海之前有關(guān)這類的政策一直都有，‘上海發(fā)布’上面也可以查小學(xué)對(duì)口的情況，還有‘人戶分離’什么的，很多家長比我還了解的清楚，他們的目的都是很明確的，所以我覺得現(xiàn)在這個(gè)政策推出來，然后到真正影響到小孩上學(xué)還是一個(gè)很漫長的過程，起碼現(xiàn)在在讀的這些孩子，都差不多定型了。影響最多的還是準(zhǔn)備要買學(xué)區(qū)房或者是剛買了學(xué)區(qū)房的那部分人?！?/p>

??03

??新政前，上海二手房成交金額創(chuàng)歷史新高

??事實(shí)上，從市場來看，2000年以來上海的二手房市場成交量呈現(xiàn)五年一周期的特點(diǎn)，在2016年的成交高峰期過后，2020年上海的二手房需求也迎來了集中爆發(fā)，二手房市場活躍度提高，成交量同比增加，并達(dá)到近四年來的最高點(diǎn)，成交金額更是突破1萬億元，創(chuàng)下歷史新高。

圖：2000年~2020年上海二手住宅成交規(guī)模走勢(shì)（萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)局

??二手房市場的火熱，主要原因正是在于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)二手房價(jià)格的調(diào)漲。自2020年3月起，上海實(shí)施“公民同招”、民辦搖號(hào)的新政，導(dǎo)致公辦學(xué)校穩(wěn)定優(yōu)勢(shì)凸顯?；诖?，九年一貫制學(xué)區(qū)房、初中學(xué)區(qū)房開始受到熱捧，進(jìn)而抬升了二手房整體市場熱度。

圖：2011年~2020年上海二手房成交面積、金額走勢(shì)（萬平方米，億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)

??有學(xué)區(qū)規(guī)劃利好的浦東二手房成交占比漲幅位居各區(qū)首位，其次是教育配套較佳的近郊板塊，如寶山、青浦和閔行，漲幅也相對(duì)較高。

??同時(shí)，徐匯、靜安、黃浦等中心城區(qū)二手房成交量占比也出現(xiàn)了上漲，這主要是由于：一方面，這些區(qū)域的新房供應(yīng)有限，認(rèn)籌比也往往較高；另一方面，此次進(jìn)入市場的客戶大多有學(xué)區(qū)需求，受此影響之下，這些客戶更愿意選擇中心城區(qū)的二手房而非郊區(qū)的新房，進(jìn)而導(dǎo)致大量優(yōu)質(zhì)改善需求溢出至二手房市場。

圖：2016年和2020年上海二手房區(qū)域成交占比變動(dòng)

數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)咨詢決策系統(tǒng)

??隨著二手房下半年房價(jià)明顯上漲，調(diào)控隨即加壓。2021年開年后，上海相繼多次收緊樓市調(diào)控：1月21日，“滬十條”出臺(tái)，封堵“假離婚”購房漏洞、調(diào)整增值稅免征年限、加強(qiáng)信貸資金管理等；1月25日，將法拍房納入限購范圍。

??3月16日上海教委新規(guī)無疑在以上調(diào)控后進(jìn)一步加壓。我們認(rèn)為，接下來一年，上海的房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境仍將保持收緊的狀態(tài)。

圖：2020年以來上海新房和二手房價(jià)格指數(shù)月度走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局

??在上海教委政策發(fā)布后不久，北京也傳出相關(guān)政策也可能會(huì)出現(xiàn)變化的消息。

??包括學(xué)區(qū)房在內(nèi)的市場穩(wěn)定工作，是今年全國各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門的重點(diǎn)工作。今年以來，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺(tái)過各類政策，從各個(gè)角度各個(gè)渠道出發(fā)，積極穩(wěn)定學(xué)區(qū)房的價(jià)格和市場預(yù)期。

??我們認(rèn)為，此次上海教委新政對(duì)穩(wěn)定熱點(diǎn)區(qū)域的學(xué)區(qū)房有一定的積極意義，且具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)，對(duì)全國各地的學(xué)區(qū)房降溫有一定的啟發(fā)引領(lǐng)作用。對(duì)于購房者及家長來說，需理性擇校、理性置業(yè)。

??注：文中涉及的人名皆為化名