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??8月28日，萬科在線上召開2020年中期業績會。這個時間，比以往都要晚一個禮拜，是萬科中報來得最晚的一次。

??董事會主席郁亮缺席，并不是第一次。近年來，郁亮和祝九勝的分工越來越明確，媒體朋友也習慣了祝九勝單獨帶隊的場景。只是，相較于郁亮的金句頻出，祝九勝及其團隊表現得相對中規中矩。

??發布會現場，首先由董事會秘書朱旭對半年報財務指標、業務運營、下半年工作重點等情況進行了介紹。總裁、首席執行官祝九勝，萬科執行副總裁、首席運營官王海武、萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華分別就市場關注的房地產調控政策、萬科未來發展方向、地產行業市場變化等問題進行了解答。

??不過，全程一個半小時的業績發布會，祝九勝的發言回應時間并不長。偶有發言，也極為謹慎，就算是談到市場及政策，也依然強調，“這不是萬科的預測，僅是一種觀察。”

??這種風格與今年上半年萬科交出的業績報告如出一轍。截至期末，萬科手持現金1942.9億元；凈負債率為27.0%，保持行業低位。有投資者據此提出疑問，“如此保守的凈負債率，是否從中反映萬科對未來行業的判斷？”

??萬科管理層的回應是，堅持凈負債率低于40%的水平，是公司穩健的財務政策，是萬科內部廣泛堅持的制勝之道，“特別是經歷過疫情，我們的啟示是現金流就是企業生命線。”

??“手上有現金，對于未來捕捉業務發展的機會是非常有利的。萬科不會放大杠桿謀發展。還是會在一個安全的、穩健的這樣的一個負債水平下去發展業務。”

??萬科做好本分 不追高不保守

??2020年上半年，萬科實現收入1463.5億元，同比增長5.05%；毛利465.52億元，同比下降7.79%；歸屬公司股東的利潤125.08億元，同比增長5.62%。

??分業務類型看，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為1381.4億元，占比94.4%，來自物業服務的營業收入為67.0億元，占比4.6%。

??銷售方面，萬科實現合同銷售面積2,077.0萬平方米，同比下降3.4%；實現合同銷售金額3204.8億元，同比下降4.0%。

??房地產市場已由低潮期走向回暖。那么下半年，樓市行情又將如何？對于媒體拋出的這個問題，祝九勝并沒有直接回應。

??他說，整個行業長期政策的基調和導向不會發生大的變化，萬科沒有太大能力給出新的答案。但萬科作為參與其中的市場主體，會把本分做好，該做的事情做好。希望自身一年比一年強，下半年比上半年強。

??王海武表示，萬科每個季度都在迭代投資策略和原則，目前公司在手的資源可以保障未來2-3年的發展。同時萬科也會不斷關注市場變化，敏銳感知投資機會。好的項目需要觀察，萬科不會追高，也不會過分的保守。

??在TOD方面，祝九勝表示，TOD跟城市更新改造是萬科并行的兩個重點之一。TOD對于開發商來說，過往是加分題，現在是必答題。因為每個開發商在一個城市里面的運作都要圍繞城市發展方向，跟人口流動、交通便利密切相關。

??“從單一的站點住宅項目，到今天各種形態、各種業態的TOD項目，萬科累計獲取49個TOD項目，涉及到建筑面積是1803萬，累計總投入2400億，每個項目維持在40-50億的投資和建面，大概70%-80%是居住屬性，還有20%左右是要自持，自持當中2/3是綜合商業。”

??回應入股泰禾、區域事業部分拆

??祝九勝在回復“入股泰禾邏輯及進展”這一問題時表示，泰禾的問題更多是資金和融資的問題，它的產品力、基礎能力還是非常不錯的。

??萬科最后能不能成為泰禾第二大股東，取決于三個要素：一是泰禾自身的求生欲；二是金融機構對這個問題的理解程度。泰禾的確過度負債，但如果大家都要求還本付息就會現金流斷裂。至于集體沉船還是集體上岸，由金融機構說了算；三是福建省政府會以什么樣的方案來應對。

??“我們會全程參與，用最好的善心來妥善處理。我們的底線是不影響萬科的收益、股東的收益和觀感。”

??8月27日，萬科宣布成立西北區域事業集團，覆蓋陜西、甘肅、新疆、青海與寧夏五省。

??王海武表示，這個考慮由來已久，西北五省接近祖國三分之一的面積。過去在組織的設計上也做了一些探索，比如在中西部區域設立了二級招采中心。如今正式成立立西北區域事業集團，也是對過去探索實踐進一步的發展，目的是為了加強在西北地區萬科多項業務的開展，相信未來會有更好表現。

??目前，萬科五大區域（南方區域、上海區域、北方區域、中西區域及西北區域）在管理幅度、半徑都在高鐵3小時，飛機1.5小時的范圍內，目前沒有進一步分拆的打算。

??盡快適應“三道紅線”商業、物流暫無上市計劃

??至于近期的“三道紅線”問題，有媒體希望萬科能披露更多信息。祝九勝表示，“可能你了解的信息比我多”。至于萬科，祝九勝表示公司會盡快研究，適應“三道紅線”。

??“對萬科的適應能力充滿信心，因為萬科財務狀況非常穩定，連續11年經營現金流為正，哪怕是今年受到市場挑戰。”

??財務穩健之余，萬科也在不斷拓展業務方向。王海武表示，商業業務和物流業務是在向城鄉建設與生活服務商轉型道路上的探索和實踐，希望能上市，但目前沒有這方面的計劃。

??王海武透露，物流倉儲及商業業務暫無明確上市計劃。他續稱，上半年，商業項目整體出租率90.6%，累計營業面積863萬平方米，同比增長11.1%；物流倉儲業務布局44個重要節點城市，高標倉規模國內第二，冷庫規模全國第一，其中，高標倉儲開業582萬平方米，穩定期出租率89.1%，冷庫開業34萬平方米，穩定期出租率81.5%。

??據悉，今年5月，萬科物業明確了其空間服務“三駕馬車”模型，分別為CS社區空間、BS商企空間以及US城市空間。

??關于三駕馬車，萬科內部是這樣定義的，一是萬科物業，截止到目前市場化的業務上占比和萬科地產自身的業務基本上是一比一的關系。可以說我們這幾年對外的業務拓展取得了比較大的一些進展，也獲得了市場上的認可。

??二是，商業物業。去年和戴德梁行一起成立了萬物梁行，目前也有非常不錯的進展，比如說拓展了一系列大型的復雜的商辦綜合體業務。

??第三駕馬車就是城市物業這塊，最早從橫琴開始，接下來也會加大在這部分的拓展能力，真正形成三駕馬車并行的一個狀態，去更好的發展。