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??房企2020年中期業績的發布接近尾聲。對于房地產行業而言，2020年是不平靜的，甚至是曲折的。

??從銷售端來看，受疫情影響，今年2月百強房企銷售業績跌入低谷，3月開始恢復，進入6月后，整體市場逐漸走出“深V”曲線。受此影響，房企上半年的銷售增速較上一年度有所放緩。

??從政策端來看，在“房住不炒”的大基調下，今年著重強調了穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”及因城市施策的長效管理調控機制。由于二季度后全國土地市場及部分城市的房地產市場出現過熱的苗頭，8月底住建部、央行舉行重點房地產企業座談會，設置“三道紅線”， 從房企融資端進行管理調控。

??“三道紅線”的消息，與房企2020年中期業績的發布幾乎同步，業績會上各大房企的高管也不得不面對投資者關于“三道紅線”的問題并給予詳細的解答。

??這或許也預示著，房企的高杠桿時代將從此逐漸走進歷史，穩健增長將成為大多數房企未來發展的關鍵詞。

??由于今年市場銷售節奏整體后移，為最大程度彌補上半年因疫情帶來的業績影響，房企下半年銷售壓力仍然巨大。但各大房企的高管在業績會上都對完成今年預定的銷售目標信心滿滿。

??數據顯示，業績前十的房企中超過半數銷售均價呈上漲之勢，同時房企千億俱樂部的陣容也正在逐步壯大，2020年或將突破35家。每一次的危機，對于優秀的房企來說同樣是機遇。

??我們選取了13位房企大佬在業績上關于“三道紅線”、投資拿地策略以及對未來市場的判斷等核心觀點，其中包括碧桂園莫斌、萬科祝九勝、融創孫宏斌等行業內舉足輕重的一群人，通過他們的遠見卓識，看透中國樓市紛繁復雜的2020年甚至更遠的未來。

??01

??“三道紅線”

??對于重點房企的資金監測和融資管理規則問題，比較多的是叫“三道紅線”。

??我們從2018年開始，其實也在降負債，跟國家的政策比較一致。我們在穩健和發展之間會做比較好的平衡，所以未來融資管理對我們來說還是相對比較友好的。

??從官方媒體的報道來看，監管機構主要還是從規范房地產整個行業和防范金融風險角度出發的。重點房企的資金監測和融資管理規則，我們會認真地去研究，盡快適應。

??目前公司的財務和資金狀況一直非常穩健，凈負債率保持在27%的低位，手持現金為一年到期債項倍數的兩倍和兩倍以上，公司已經連續11年保持經營性現金流為正。哪怕今年，受到了疫情和市場變化帶來的挑戰，上半年也實現了226億的正現金流。長期來看，我們對自己有信心。

??融創一直走在政策前面，2017年已經開始保持有息負債穩定，加快降低杠桿率。我們從去年開始，并在未來三年中都把這作為重點規劃。

??我們已經對政策有了判斷，提前進行準備。

??從具體指標來看，目前已經能達到央行要求的方向：凈負債率迅速下降，今年年底目標120%，明年目標100%以下；短債比年底一定可以達到要求；剔除稅收的資產負債率相對較慢，需要隨著利潤積累、凈資產增加而逐步改善，相信未來每年都會逐步下降，爭取三年達到目標。

??我們也在持續關注“三條紅線”，目前沒有細則出臺，我們的理解是，這一政策將會對行業平穩健康發展有正向作用。

??這兩年綠城的規模增長符合預期，我們借助融資杠桿，但沒有依賴融資杠桿，我們主動對負債規模進行了控制。

??綠城的大股東對資產負債有嚴格要求，目前凈負債率66%，現金短債比1.8，從去年到現在各項發展指標良好，未來我們會充分使用經營杠桿和合作杠桿，不過度依賴財務杠桿，推動高質增長。

??新政目前只是傳言，傳言是有“三條紅線”對應到企業內部，對全行業來說影響最大的是凈負債率較高的企業，對于安全邊際本身就不錯的企業影響不會太多。我們從去年下半年開始已經在降杠桿，“三條紅線”對整個公司影響不大。

??我認為中央出臺防控金融風險的措施，是非常必要、及時的，也是促進房地產行業持續健康穩定發展的重要舉措。

??這個政策對旭輝來說是有利的，“三條紅線”，第一條線，凈負債率不超過100%，今年上半年我們的凈負債率是63%多一點。第二條線，現金短債比要大于1，旭輝在2.4倍，第三條線，扣除預收賬款的資產負債率控制在70%以內，我們現在是74%，這一點略有差異，但我相信我們一年之內可以控制在70%以下。旭輝長期在三個方面與政策保持統一。

??新政出臺，對靠高財務杠桿，盈利能力較弱的企業影響稍微大一些。

??中央對房地產調控已經經歷過好幾個周期，流傳的“三條紅線”，是國家意在房住不炒，引導行業健康發展。我們會積極配合和支持的，未來我們的凈負債率會維持在70%-80%左右，配合國家對房地產的要求，短期和中長期來講對我們影響不大，長遠對行業是有利的，我們也會受惠。

??02

??投資拿地策略

??房地產市場目前進入存量競爭階段，市場持續分化并存在結構性機會，主力市場將向一二線城市及核心城市群回歸。

??中海的投資邏輯是根據企業所需要的凈利潤來反推銷售規模，再反推投資規模。如果要保持利潤總額的持續穩定發展，投資規模也需要持續穩健的增長。

??隨著規模的增長，疊加公開市場競爭較為激烈，所以我們要做兩方面的準備，一方面在公開市場用更多的機會拿到符合我們投資標準的土地。第二方面在非公市場也需要做很多的工作。

??大灣區、長三角、環渤海區域，都是我們投資的重點，有合適的機會，符合我們投資刻度的，我們都會比較積極地去拿。

??隨著存量時代的來臨，我們希望我們的銷售規模要盡快的進入行業前5。核心發展目標還是希望利潤總額能夠持續穩定的增長。

??我們現在正在把江蘇和安徽的地級市基本全部布滿，對于整個長三角的深耕，我覺得完完全全可以繼續做的。

??中西部是比較大的發力點，尤其是云貴區域，區域對整個綜合體的需求量、品質還是有需求的，對于政府端來說，我們的產品線非常有吸引力，所以對中西部的發力也會是我們的第二個戰場。

??我相信未來一段時間還是要考盈利能力、自身的運營能力，從而體現競爭力。希望我們能夠在規模上有一定的成長性。

??創新投資是我們內部的需求，在外部眾多的不確定性中，我們能做的就是內部能力的確定性。

??中南在城市投資上面，會圍繞高能級的都市圈去布局。我們會去找裂縫，去找洼地，回避掉熱點區域，回避掉高地價，我們會把握小周期的紅利，回避掉槍打出頭鳥的政策風險。

??高能級城市的周邊，它會有斷裂帶，比如人才策略、高鐵建設、城市化進程等影響。高能級產業迭代升級，會出現一個很大的空間，這一塊空間領域相對來說受政策的干擾比較小，且靈活度較高，所以這塊是我們重點的策略，能夠同時實現速度和利潤。

??我們持續穩定在長三角、珠三角、核心的中西部城市進行布局。我們對長三角這塊可能更深入一些，比如說昆山、太倉這些非常有質量的三四線城市，尤其是在百強三四線城市這塊會深入下去，但是對于中西部城市，我們沒有下沉到更深的城市。

??我們也不會再去增加更多城市了，就在深耕的區域里，把單城市產量提上來。更有利于我們節約化的用人，有效的提升我們的人均效能。

??堅定回歸能級較高城市不會變，具體占比要看競爭情況。關注長江經濟帶，首選長三角，其次長江中游、成渝；在中西部、環渤海區域，關注中西部首位度（行政中心）高，單核發展的省會、二線城市，未來重點投資二三線城市，特別是基本面好，市場容量大、收益有保障的城市；謹慎投資四線城市，重點考慮都市圈內供需比健康的城市。

??下半年土地市場研判比較困難，正榮投資布局區域較多，還是會加強已經進入的區域研判，如長三角、海峽西岸和中西部等城市，對待尚未進入的區域，我們在合適的時機會選擇進入。

??上半年部分城市土地市場過熱，國家政策的收緊對整個房地產來說是好事，對未來房地產健康發展是有好處的。一二線城市的整個市場大基調應該不會變，正榮還是會做好自己，尤其是投資，要堅持幾個大原則，一是盈利、現金流安全，二是快周轉，三是區域深耕。

??我們對經營團隊提出非常明確的一個要求：能自己拿地盡量自己拿地。合作太多家后，盈利空間的保障，包括清算的保障都是有問題的，所以我們今年大幅度提升以自己投資為主。今年權益比應該會在60%以上，未來我們力爭在70-80%。

??下半年土地市場越來越火爆，整體2020年的策略不會變，全線看好六大都市圈中的一二線的城市，控制好有效的溢價率，在拿地前有清晰的一個投遞標準。

??我們在收并購和產業拿地上，下半年會有更多的動作。同時我們舊改項目的落地，下半年有相對大的項目進行能夠落地，基本上的方向還是與穩健保利潤的方向，在我們的核心城市圈內多渠道多元化拓展。

??03

??整體市場判斷

??“房住不炒”主基調不變的情況下，中國的房地產市場會越來越健康，隨著中國城鎮化的推進，也會越來越有機會，這種外部環境對碧桂園是最大的利好，我們靠競爭力去提升市場空間，包括盈利空間和規?？臻g。未來的2-3年，我們追求資源高質量的發展，穩定的健康發展，我們力爭能夠保持10%-20%的增長速度。

??受疫情影響，全國房地產銷售和開發投資規模在年初一度大幅下滑，但3月份以來，隨著疫情防控形勢的好轉，市場逐步企穩回升。在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，堅持“穩地價，穩房價，穩預期”，“因城施策”，促進了市場的平穩和健康發展。

??上半年我們的開發業務銷售達3204.8億元，降幅收窄至4%。從5月份開始，我們的銷售就開始實現了同比增長。

??下半年經營形勢依舊比較復雜，無論是疫情還是宏觀經濟，都存在較多的不確定性。集團將做好以下工作：一、堅持積極銷售，每天都是賣樓的好日子。二、全面落實好產品、好服務、好項目，鞏固提升基本盤，提升行業的競爭力。三、深化經營運營，提升各項業務的效率和效益。

??近幾年中央政府房地產一直按照“房住不炒”、“不把房地產作為刺激短期經濟的工具”、“穩地價、穩房價、穩預期”三大政策方向進行調控，這些政策其實與大基調一脈相承：保持穩定，穩存量、控分量，在保持穩定前提下逐漸降低杠桿的方向。

??整個行業目前階段，央行的要求會對未來行業格局帶來深刻影響，在整體要求下，想再彎道超車、快速增長的可能性不大。

??對于自身，融創不以規模作為首要目標，要提升綜合競爭力。

??房地產仍是國內經濟主要的支柱產業，中央對房地產行業調控，是希望行業得到健康發展，對不同企業有不同影響。

??調控對綠城而言是進一步發展的機遇。上半年我們拿了很多項目，疫情發生后，這些地該不該拿我們也曾糾結，不知疫情的影響如何。后來討論后覺得這是一個機會，疫情下經濟會更依賴房地產。下半年我們也會順勢而為，因勢而變。

??我們現在這個時點上要特別思考，對于一個像我們這樣已經到這樣規模、相對比較頭部的企業的發展策略，有兩個非常大的因素：

??第一就是未來中國經濟發展，是國內的大的循環和海外的小循環這樣的一個模式治理，這兩個循環的模式可能會成為常態。

??這里隱含著一個特別大的機遇：新的城市化的模式。

??未來中國會以中心城市群結合城市間的高鐵以及城市內交通為核心，強化城市功能便捷性。如何通過一些措施去加大消費會成為一個新的競爭增長點。

??第二個是最近非常熱炒的長效機制的落地，地產本身與金融密不可分，如何進一步規范金融和房地產，其出發點本身是好的。

??從這兩個點來看，我們認為中國房地產的最好的時期到來了。

??首先我覺得從大的宏觀經濟和行業背景來看，中國的房地產市場確實是一個非常龐大的消費市場，且正處于消費升級的階段和狀態。

??消費升級在兩方面能夠明顯體現出來，一個是住宅消費的升級需求，第二就是在零售購物中心的消費升級，無論是在一線城市、二線城市，三線城市，只要是有好的購物中心，好的產品，好的服務，可以用趨之若鶩來比喻消費者的消費升級的一種渴望和狀態。

??第二是中國的經濟，單純看中國的內在經濟，我覺得未來發展潛力還是很大的，我們內需的市場很大。未來還是應該是穩健、有序、穩步提升的。

??第三是房地產市場今年差不多16萬億的這么一個規模。我們在對市場的看法上，我們也認為中國的16萬億的大市場是已經形成的。

??在大的市場規模確定的前提之下，未來是不是有更大的成長空間？我們覺得未必。但是否會有更非常大的下降空間？這個判斷也是不會。

??未來我們市場的感覺應該在存量市場里面，更多考慮的是如何面對白熱化的競爭或者是能力的競爭，我覺得應該是一個分蛋糕的這么一個狀態。

??我對市場的一些簡單判斷，第一，市場還是非常平穩的，維持房地產行業平穩發展的基本政策不會變，包括“房住不炒”，“因城施策”，“租售并舉”，這些長期的政策，長效機制一定是非常穩定的。

??第二，“穩預期、穩地價、穩房價”，穩預期放在更重要的方面，所以下半年的房價更趨平穩。

??第三，受疫情影響，今年行業的銷售同比會略有下降，且呈現一個前低后高，上半年少，下半年多，上半年在35%，下半年在65%的比重。

??第四，疫情之下的房企更加分化。

??第五，下半年的土地市場會更加理性，會出現更多的投資機會。

??第六，防控風險，市場化，規則化，透明化的融資規則，下半年整個的投資買地的增幅會放緩。

??第七，疫情其實改變了需求結構，改善性的需求在加速釋放，產品持續的迭代升級更加快速，不同地區，不同能級的城市市場間在加劇分化，沿海和內地，一二線和三四線，甚至二線里面還有不同，甚至同一個城市，不同的板塊也有明顯的變化，有些城市核心板塊一房難求，但郊區板塊或配套不成熟的板塊很多項目出現了滯銷。這些都是今年市場的特點甚至是下半場市場的特點。

??（以上排名順序不分先后）