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???距離泰禾發(fā)布引入萬科的消息已經(jīng)過去一個(gè)月，近期接受記者采訪的一位泰禾高管透露：“沒有感覺到實(shí)質(zhì)的變化。我不想再這樣等待下去了。”

??8月28日，萬科2020年中期業(yè)績(jī)線上發(fā)布會(huì)上，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝談到了入股泰禾背后的邏輯，他不僅明確表達(dá)了萬科入股的底線，還稱泰禾更多是資金和融資問題，其產(chǎn)品力、基礎(chǔ)能力非常不錯(cuò)。

??對(duì)于萬科來說，泰禾優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備是最美味的蛋糕，也是入股泰禾最初的動(dòng)機(jī)。

??在今年1~7月房企新增土地儲(chǔ)備排行中，萬科的排名并不喜人，雖然貨值排名躋身前三，但新增權(quán)益土地儲(chǔ)備和拿地權(quán)益金額的排名均跌出前三，位列第六和第九。

??祝九勝表示，如果萬科最終成為泰禾集團(tuán)第二大股東，也許會(huì)邀請(qǐng)來自萬科或者來自社會(huì)的人士，特別是在資金管理、運(yùn)營(yíng)管理、融資管理等方面有特長(zhǎng)的人士。

??萬科為地而來？

??任何的并購行為，背后都有著真實(shí)的利益和目標(biāo)，對(duì)于土儲(chǔ)并不是十分充足的萬科來說，更是如此。

??業(yè)內(nèi)對(duì)于萬科入股泰禾的動(dòng)機(jī)猜測(cè)頗多。祝九勝回應(yīng)稱，萬科入股泰禾事項(xiàng)最終能否達(dá)成，取決于三個(gè)要素：一是泰禾的求生欲；二是金融機(jī)構(gòu)是否能達(dá)成共識(shí)；三是主管部門的態(tài)度。底線是不影響萬科背后的股東權(quán)益。

??有不愿具名的人士認(rèn)為，“取決于泰禾的求生欲”表露的意思很清晰，就是滿足萬科的條件，并且不會(huì)低。中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜認(rèn)為，萬科所圖的實(shí)際上是泰禾豐富的土地儲(chǔ)備資源，因?yàn)樘┖躺鲜泄镜牡匚慌c產(chǎn)品品牌，對(duì)于萬科來說并沒有太多意義。

??在土地方面，由于萬科一直都始終堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資原則，外界質(zhì)疑其土地儲(chǔ)備不充分的聲音一直不絕于耳。例如，萬科2020年新建投資與去年相比已有30%下降，外界就曾解讀為土地儲(chǔ)備緊張所致。

??在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2020年1~7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地儲(chǔ)備排行》中，萬科以1366.5萬平方米位列第五，第一名碧桂園達(dá)到了2820.3萬平方米。在新增權(quán)益土地儲(chǔ)備和拿地權(quán)益金額中，萬科分別以886.4萬平方米、524.7億元位列第六和第九。在新增貨值排名中，萬科略靠前，為2130.7億元，位列第三。

??對(duì)于土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略，萬科曾回應(yīng)稱，萬科始終保持合適的比例，除了謹(jǐn)慎，也保持合理的資源總量，土地儲(chǔ)備足夠供應(yīng)未來兩到三年的開發(fā)。上述人士稱，話是這么說，但對(duì)頭部房企以及從房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來說，必須擁有豐厚的土地儲(chǔ)備，才能對(duì)抗行業(yè)不確定性日益加大的風(fēng)險(xiǎn)，萬科的土地儲(chǔ)備壓力或許已經(jīng)發(fā)生了變化。

??“未感到實(shí)質(zhì)變化”

??上述泰禾高管表示：“合作的消息出來一個(gè)月了，但到現(xiàn)在也沒有感覺到實(shí)質(zhì)的變化。”他還稱，他個(gè)人正在找出路，實(shí)在是不想等待下去了。

??幾個(gè)月之前，在記者與他的一次交談中，他還保留有信心，并稱泰禾現(xiàn)在非常不容易，在危難關(guān)頭，愿力所能及多分擔(dān)一些。

??多位泰禾內(nèi)部人士向記者說，泰禾出現(xiàn)今天的困難，主要還是人的問題。

??泰禾下屬某城市公司總經(jīng)理認(rèn)為，真正讓泰禾陷入困境的并不是來自行業(yè)和企業(yè)財(cái)務(wù)上的壓力，而是泰禾自身和管理團(tuán)隊(duì)。“老板富有激情，心思純良具有企業(yè)家的風(fēng)范。為人要好，做公司要強(qiáng)，做產(chǎn)品要品質(zhì)，個(gè)人的戰(zhàn)略格局也非常值得稱贊。可以說，支撐泰禾走到今天的就是黃老板自己。但是在血雨腥風(fēng)的房地產(chǎn)江湖上，他并不算是一名合格的掌舵者。”

??泰禾一位不愿具名的經(jīng)理稱，泰禾內(nèi)部的管理有非常多的不足，特別是人員的配置上，包括核心管理層，發(fā)現(xiàn)問題也不說真話。因?yàn)檫@些問題，泰禾在前些年拿了許多有問題的地塊，還有一些明明很好的戰(zhàn)略卻沒有執(zhí)行好。

??在他們看來，泰禾發(fā)展前期的操盤水平非常棒，但是這種水平只能夠支撐泰禾成為一家小而美的城市或區(qū)域房企，難以成為一家全國(guó)化的房企。這個(gè)問題尚未解決，泰禾就急匆匆地邁向了全國(guó)化擴(kuò)張的道路。

??回憶起泰禾飛速擴(kuò)張的日子，上述某城市公司總經(jīng)理說，“有的人很會(huì)投機(jī)和忽悠，往往是借著一個(gè)資源算賬，然后告訴老板公司今年能掙1000億元，明年能掙2000億元。老板也輕信了，因?yàn)橛X得有規(guī)模可觀的貨值呀。”

??他回憶說自己剛來泰禾，當(dāng)時(shí)就有人說泰禾有6000億元貨值，可以輕輕松松地沖擊到2000億元的規(guī)模。時(shí)間久了，這位總經(jīng)理才發(fā)覺事情并非如此簡(jiǎn)單，因?yàn)樗^的6000億元貨值是人為寫出來的數(shù)字，其中有將近一半存在各種各樣的問題無法直接出手。“房企拿地之后最多一年到一年半就必須實(shí)現(xiàn)資金平衡，如果資金三年都無法平衡，就會(huì)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。”

??目前，錢的問題不解決，泰禾的眼前困難就無法消除，但是錢只是一個(gè)方面，關(guān)鍵的還是解決人的問題。祝九勝表示，即使萬科最終能夠成為泰禾集團(tuán)的第二大股東，也只是在新的董事會(huì)授權(quán)下的正常運(yùn)作，“董事會(huì)會(huì)邀請(qǐng)來自萬科或者來自社會(huì)的人士，特別是在資金管理、運(yùn)營(yíng)管理、融資管理等方面有特長(zhǎng)的人士”。

??此次萬泰股權(quán)轉(zhuǎn)讓能否完全成功，取得雙贏，目前仍然存在不確定性。對(duì)于萬科的先決條件，一位人士認(rèn)為，泰禾如果自己有錢解決債務(wù)，它還需要萬科嗎？