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??“房地產(chǎn)同質(zhì)化問題使得房企銷售去化艱難。”上海某中型房企管理層在采訪中表示，尤其對今年房企銷售不看好，一些高杠桿、高周轉(zhuǎn)，尤其是經(jīng)營、管理有問題的中型房企將會(huì)出現(xiàn)“收割者”。

??市場也在印證他的判斷。

??作為房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)銷售旺季，“金九銀十”的成色越來越不足，特別是今年疊加疫情影響，房企銷售困難重重，多數(shù)房企銷售出現(xiàn)問題。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了TOP50房企中已公布9月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)的35家房企銷售情況（截至10月13日）發(fā)現(xiàn)，截至2020年三季度末，樣本房企中仍然有超過半數(shù)房企目標(biāo)完成率未達(dá)70%，目標(biāo)完成率達(dá)到75%的企業(yè)數(shù)量更是僅有個(gè)位數(shù)，這意味著半數(shù)以上房企四季度仍然面臨銷售去化壓力。

??在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，房企銷售不達(dá)標(biāo)不完全是因?yàn)榻阡N售不好，多半與上半年疫情拖累相關(guān)。其認(rèn)為，房企要在目前環(huán)境下完成年度目標(biāo)需要在四季度積極推盤，積極去庫存。但從當(dāng)前情況來看，四季度也存在諸多不確定性，包括疫情影響、國內(nèi)外環(huán)境變化等，因此需要房企積極降價(jià)促銷，以回籠資金為最主要目標(biāo)。

??數(shù)據(jù)“水分大”？

??9月是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，根據(jù)機(jī)構(gòu)研究報(bào)告顯示，今年9月市場供應(yīng)明顯放量，但在成交方面卻表現(xiàn)平平，市場顯弱。

??與機(jī)構(gòu)報(bào)告不同，房企前三季度銷售數(shù)據(jù)卻呈現(xiàn)差異一面。

??10月上旬，不少標(biāo)桿房企均發(fā)布了9月未經(jīng)核實(shí)經(jīng)營數(shù)據(jù)，這些標(biāo)桿房企中，多數(shù)銷售額均實(shí)現(xiàn)了同比增長，尤其是恒大、萬科、碧桂園、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展等龍頭房企。

??根據(jù)公告顯示，萬科于9月份實(shí)現(xiàn)合同銷售面積371萬平方米，合同銷售金額545.4億元，分別同比增長15.68%、10.65%。

??保利發(fā)展9月也實(shí)現(xiàn)了簽約金額和簽約面積雙增長，且增幅均在25%以上。具體來看，保利發(fā)展9月單月實(shí)現(xiàn)簽約面積347.43萬平方米，同比增加27.78%；實(shí)現(xiàn)簽約金額503.22億元，同比增加36.69%。

??此外，恒大、碧桂園和融創(chuàng)9月銷售額同比分別增加585億元、131億元和60億元，合計(jì)增長776億元。

??得益于9月銷售業(yè)績增長，TOP50房企前9月累計(jì)銷售額也普遍實(shí)現(xiàn)同比正增長。

??在中國房地產(chǎn)報(bào)記者所統(tǒng)計(jì)的樣本企業(yè)中，約9成房企前三季度銷售額同比2019年有所增長。其中，同比增幅最高的是禹洲集團(tuán)，其2020年前9月實(shí)現(xiàn)銷售額770.6億元，同比增長57.69%。

??今年是禹洲集團(tuán)沖擊千億關(guān)鍵一年，無論在何種場合，禹洲集團(tuán)高管團(tuán)隊(duì)均透露出對千億的堅(jiān)定信心。疫情期間，禹洲集團(tuán)是較早啟動(dòng)線上售房的房企之一，在疫情后的復(fù)工復(fù)產(chǎn)階段，禹洲集團(tuán)銷售同比增速一直名列TOP50房企前列。

??整體而言，多數(shù)房企在前三季度普遍實(shí)現(xiàn)了同比正增長，但仍有少部分標(biāo)桿房企銷售依然萎靡，截至9月末，銷售情況難以恢復(fù)到去年同期水平，甚至出現(xiàn)下降。

??在35家樣本企業(yè)中，首開股份、首創(chuàng)置業(yè)、富力地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)4家房企前三季度銷售額同比出現(xiàn)下降。具體來看，這4家企業(yè)前三季度銷售額分別為675.47億元、485.1億元、866.3億元和760.3億元，降幅分別為2.29%、5.03%、6.4%、14%。

??雖然從數(shù)據(jù)來看，9月房企銷售普遍回暖，但不少業(yè)內(nèi)人士也對房企銷售數(shù)據(jù)抱有審視、懷疑態(tài)度。

??一位房企副總裁就對中國房地產(chǎn)報(bào)記者直言，其認(rèn)為房企9月銷售數(shù)據(jù)有一些“水分”。在其看來，核心城市核心板塊和非核心城市或板塊銷售情況呈現(xiàn)出“冰火兩重天”，但房企銷售真實(shí)情況整體并不樂觀。

??僅7家房企目標(biāo)完成率達(dá)75%

??上述觀點(diǎn)或許從TOP50房企前三季度目標(biāo)完成率也能窺探一二。

??在中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的35家TOP50房企中，30家房企公布了年度銷售目標(biāo)或目標(biāo)增速。

??截至9月底，這30家房企中銷售目標(biāo)完成率達(dá)到75%的房企僅有7家，在統(tǒng)計(jì)樣本中占比僅兩成；13家房企前三季度銷售目標(biāo)完成率在70%以上，占比不足五成；目標(biāo)完成率超過60%的房企共有28家，這意味著還有兩家房企前三季度僅完成約50%年度銷售任務(wù)，這兩家企業(yè)為遠(yuǎn)洋集團(tuán)和富力地產(chǎn)。

??2020年前三季度，遠(yuǎn)洋集團(tuán)和富力地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)合約銷售額760.3億元和866.3億元，兩家房企對應(yīng)的2020年全年目標(biāo)分別為1300億元和1520億元，照此計(jì)算，兩家房企前三季度目標(biāo)完成率均在60%以下，要完成全年目標(biāo)，遠(yuǎn)洋和富力四季度面臨的銷售壓力巨大。

??相比這些銷售“老大難”的房企，另有一些房企似乎已經(jīng)找到了破解銷售難題之道。

??在前三季度房企目標(biāo)完成率排行榜上，恒大再次占據(jù)了第一位置。

??或許是9月以及“十一”假期營銷戰(zhàn)績太光鮮，恒大此次不走尋常路，并未披露其9月及前9月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)，是將“十一”假期期間的銷售數(shù)據(jù)合計(jì)至9月及前9月銷售數(shù)據(jù)中一同披露。

??根據(jù)其公布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，恒大年內(nèi)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額5922.5億元，已完成全年6500億元銷售目標(biāo)的91.1%。值得注意的是，9月至“十一”假期結(jié)束共38天時(shí)間，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1416億元，是其8月份銷售額的2.8倍，比7月8月兩個(gè)月銷售之和多40%，幾乎與今年前3個(gè)月銷售之和持平。

??恒大之所以能夠迅速搶收，主要原因在于其從9月初就推出了一系列降價(jià)促銷的優(yōu)惠活動(dòng)。除了恒大，不少房企在進(jìn)入10月以后均加大了營銷力度，企圖抓住旺季銷售窗口“搶收”。

??不過，降價(jià)這一途徑并不一定適用于所有房企。上述房企副總裁就表示，一些中型房企由于拿地成本相對大型房企更高，利潤空間有限，不可能像恒大一樣隨意打折。

??對于房企降價(jià)情況，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，雖然房企在今年會(huì)在價(jià)格上給予折扣，但是需要看到，此類價(jià)格折扣是相比預(yù)售的價(jià)格，對比去年價(jià)格不見得會(huì)下跌，尤其是很多高端項(xiàng)目入市的情況下。

??對于四季度房企的銷售形勢，不少業(yè)內(nèi)人士和機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)出悲觀的態(tài)度。克而瑞研究報(bào)告認(rèn)為，整個(gè)市場四季度開局并不樂觀，原因是市場分化的壓力之下，徐州、紹興等熱點(diǎn)城市祭出樓市新政，盡管力度相對溫和，但地方政策走向也將直接對房企全年業(yè)績達(dá)成產(chǎn)生一定的影響。其預(yù)判，在市場分化和監(jiān)管的雙重壓力下，為迎接年終大考，房企勢必將進(jìn)一步加大促銷力度。

??一位中型房企管理層在采訪中表示，其對今年房企的銷售不看好，房地產(chǎn)的同質(zhì)化問題使得房企銷售去化艱難。對于一些高杠桿、高周轉(zhuǎn)，尤其是經(jīng)營、管理有問題的中型房企，不久的將來將會(huì)出現(xiàn)“收割者”。