公司丁祖昱 2020-11-12 09:06:15 來源：丁祖昱評樓市
??自8月20日住建部和央行在重點房企座談會上提出“三條紅線”至今已過去近三個月。按照已知的“三條紅線”標準，房企被劃分為“紅-橙-黃-綠”四檔管理。
??受此影響，三季度房企投資金額大幅下滑26%，尤其9月份，TOP50房企投資金額呈現斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。從長遠來看，房地產市場發展的邏輯將會被重構，未來高增長將一去不復返。
??具體到不同檔位的房企來看，投資分化日益明顯，紅、橙兩檔房企拿地力度顯著放緩，投資踩“剎車”，9、10月份平均投資金額較前8月平均分別下降了25%、22%，綠檔房企則保持穩定，單月投資金額并未出現斷崖式下跌，受到政策調控影響較小。
??在高增長不復存在的大背景下，企業如何在發展過程中保持財務穩健，順利跨越周期風險，成為需要思考的重要命題。
??01
??紅檔房企投資金額下降25%
??8月20日發布的“三條紅線”資管新規，成為房企年內投資轉折的“分水嶺”，房企整體投資力度持續下降，拿地表現分化明顯。
??具體來看，紅色檔位房企9、10月份平均投資金額較前8月平均下降了25%，橙色檔位房企也大幅下降了22%，黃色檔位房企投資力度降幅則縮小至12%。
??反觀綠檔房企，投資力度僅微降2%，幾乎沒有受到影響，整體保持穩定。
數據來源：企業中報、CRIC
??以TOP50房企陣營來看，四檔房企的投資變化更為明顯。紅、橙、黃三檔房企單月投資金額從9月開始下行，9-10月份投資金額較年內最高峰下降70%左右，政策影響力度較大。
??綠色檔企業9-10月拿地金額仍然居高不下，其中10月份拿地金額甚至出現上揚的趨勢，整體投資節奏保持穩健偏積極，相較于年內拿地峰值，9、10月份僅微降8%和5%。
數據來源：企業中報、CRIC
??從拿地銷售比看，銷售50強房企中紅、橙、黃色檔位房企的拿地銷售比自8月以來持續下降，其中紅色檔位房企的拿地銷售比已經降至0.1左右。
??綠色檔位房企在9、10月份也保持較高拿地積極性，10月單月拿地銷售比甚至達到0.49，高于1-8月整體水平。
數據來源：CRIC
??02
??下半年綠檔房企投資發力
??在相對嚴格的監管政策下，綠檔房企之所以能夠保持較高的拿地積極性，與其穩健的財務數據和拿地節奏不無關系。
??從典型綠檔房企單月拿地金額變化情況來看，以中海、保利為例，兩家房企在上半年拿地節奏相對較為保守，下半年開始逐漸發力，7-10月份拿地金額較上半年拿地金額已經分別上漲了15%和30%。原因在于，此類房企投資節奏往往后置，拿地重心均放在三四季度，在政策收緊的情況下財務穩健，投資節奏影響較小。
??除此之外，龍湖的投資力度則相對放緩。從投資金額來看，龍湖9、10月份投資金額連續下滑，且環比降幅分別達到39%、66%。
數據來源：CRIC
??03
??65%新增土儲位于一二線城市
??綠檔房企在市場整體拿地力度下行的情況下，逆勢積極補倉核心城市的土儲。
??克而瑞研究中心數據顯示，9-10月份百強房企約一半左右新增土儲位于一二線城市，而綠檔房企的投資比例達到了65%。
??以龍湖和華潤為例，近兩個月，龍湖新增土儲中有9宗位于武漢、西安、福州等熱點二線城市，此外在常熟、三亞、無錫等三四線城市中的經濟強市也有所收獲。華潤近兩個月新增土儲中位于一二線城市達10宗，三四線城市新增土儲僅有2宗。
??整體來看，在其他房企拿地謹慎的情況下，綠檔房企積極補充一二線城市土儲，不僅符合企業戰略，還將對其各項財務指標形成良性循環。
數據來源：CRIC
??04
??綠檔房企拿地成本進一步降低
??從拿地成本來看，綠檔房企在近兩個月積極補倉的同時嚴控拿地成本，拿地成本進一步降低。
??克而瑞研究中心重點監測的5家典型企業中，9-10月份拿地成本與前8月相比不升反降的房企有4家，其中龍湖、華潤的拿地成本降幅均在40%以上。而中海拿地成本則相對走高，究其原因主要是因為在北京、廈門競得高單價宅地，同時在無錫、東莞等熱點三四線城市拿地，推升拿地成本。
??從地價/貨值比來看，綠檔房企也將拿地成本控制在合理范圍內，龍湖的拿地成本約占單位貨值的30%左右，保利拿地成本占單位貨值的近四成，此外華潤、中海和金地的拿地成本約占單位貨值40%左右。
??此類房企典型的特征是，企業投資傾向于一二線城市，土地樓板價較三四線偏高，土地成本在總成本中比重較大，以此推斷綠檔房企的新增土儲將保持一定的盈利空間。
數據來源：CRIC
??從本質上來講，“三道紅線”有利于行業趨穩向好發展，對靠高財務杠桿，盈利能力較弱的企業將是較大的考驗。政策嚴控之下，房企之間的分化日益加劇，大部分房企放緩拿地節奏，但財務優勢明顯的綠檔位房企正在低調補倉。
??對于綠檔房企而言，能夠更好的從挑戰中把握投資機遇，補倉的同時能夠有效控制成本、保證盈利空間，這將對企業良性發展有著重要的意義，預計未來這部分企業的優勢更為明顯，業績表現和盈利水平將有進一步提升的可能，未來行業新一輪洗牌將加速到來。
央行行長潘功勝：穩妥化解大型房企債券違約風險
2023-10-23一視同仁支持房地產企業合理融資需求，保持房地產融資平穩。土拍規則生變，或重回價高者得？
2023-10-20土拍規則調整順應市場變化，4城取消地價限制。最高發放3萬元！鄭州高新區發布多子女家庭購房補貼辦法
2023-10-20二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補貼；三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補貼。9月份鄭州商品房銷售8608套，銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套，銷售面積60.02萬平方米，銷售均價11513元/平方米。9月房價：下跌態勢有所遏制，一線城市回穩趨勢明顯
2023-10-19政策效應開始顯現。南京出臺存量房交易資金監管新政
2023-10-19進一步激發存量房市場活力，保障存量房交易資金安全，維護買賣雙方合法權益。上海優化住房公積金個人住房貸款套數認定標準
2023-10-19明確了首套住房和第二套改善型住房的認定。國家統計局：房地產實現高質量、可持續發展仍然有堅實的支撐
2023-10-18房地產的調整是有利于房地產向高質量發展方向轉型。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
