??從7月正式任命至今，華潤置地董事長王祥明掌握華潤已過百日。盡管鮮少露面，但華潤置地的節奏卻在悄然發生著微妙的改變。
??11月10日，華潤置地有限公司（以下簡稱”華潤置地）發布截至2020年10月31日止一個月未經審核營運數據。數據顯示，集團實現總合同銷售額約260.4 億元，同比增長3.5%，環比下降10.23%;總合同銷售建筑面積約175.62萬平方米，同比增長30.8%，環比增長50.6%。
??今年1月~10月，華潤置地實現總簽約額2170.55億元，同比增長8.24%;總簽約面積1162.87萬平方米，同比增長6.7%;累計投資物業實現租金收入約99.42億元，同比下降1.1%。
??對于這樣一個穩中有漲的成績，王祥明的心中是否滿意，記者無從得知，但從最近一次其在企業內部發表的一番《圍繞“雙循環”新發展格局，推動華潤實現高質量發展》講話中,可以窺見華潤置地正在悄然加速。
??新晉“拿地王”
??華潤置地的加碼從年初便可見端倪。
??今年年初，疫情危機尚未解除，華潤置地已出現在多地土拍市場。據記者統計，僅今年2月份，其就拿下7宗地塊，僅北京便在單月里拿下三宗地，總建面約103.5萬平方米，應付的權益土地出讓金約108.75億元。
??在中國指數研究院一季度房企拿地排行榜上，華潤置地以“拿地350億元”的總額，列據排行榜第一。
??華潤置地如此大手筆的拿地計劃是怎樣的？對此，華潤置地管理層在接受采訪時表示：今年全年可售貨值約5000億元。但對于拿地計劃并沒有明確的拿地預算。未來拿地會看市場機會來動態看待拿地機會。
??話雖說的保守，但華潤置地的加速度似乎已全面開啟。今年8月，華潤置地收購了6幅地塊，總樓面面積約131.89萬平方米，應付的權益土地出讓金約為121.9億元。6幅地塊分別位于長沙、重慶、廈門、廣州及海口。
??今年10月，其又相繼在紹興、寧波、杭州、深圳、重慶、惠州、呼和浩特、太原及南寧收購了 10 幅地塊，總樓面面積約246.35萬平方米，應付的權益土地出 讓金約為146.2億元。
??從拿地分布區域來看，其投資策略依然聚焦一二線城市和有產業支撐的三線城市，以及大灣區、長三角、京津冀等都市圈。在拿地結構上，周轉快的住宅用地占主要比例。
??財報顯示，截至今年三季度，華潤置地的土儲建面達到6064萬平方米，其中處于一二線城市的土地儲備占比達到83%。
??盡管華潤管理層表示不會高位搶地，但記者注意到。華潤置地上半年的拿地均價為11892.5元/平方米，較2019年平均7050元/平方米的拿地成本明顯上升，銷售均價為17532元/平方米，地價與房價之比為0.68，處在較高水平。這也意味著，未來的利潤會被受到地價上漲影響。
??而毛利率一直是華潤置地過不去的坎。
??2019年華潤置地實現營業收入1477.4億元，同比增長21.9%；年內溢利達343.5億元，同比增長25.9%。盡管營收和凈利潤看似喜人，但毛利潤已經出現下滑現象。
??數據顯示，華潤置地2019年的開發物業毛利率由2018年的42.9%下降為36.5%，投資物業(包括酒店經營)毛利率由2018年的65.9%上升至66.5%。從而使得華潤置地37.9%的綜合毛利率，創下近年的最低值。
??這一數據在2015年~2018年分別為31.1%、33.7%、40.3%、43.4%，2019年華潤置地毛利相比2018年下降了5.5個百分點，同比下降12.67%，這也意味著，如今的盈利水平甚至已經退回至兩年之前。
??盡管華潤管理層曾在2019業績發布會上表示，要將2020年毛利率拉回30%以上，但從今年拿地成本來看，仍將是個不小的考驗。
??Wind數據顯示，今年上半年，華潤置地的短期債務達到413.98億元，長期債務達1230.97億元，總債務規模相較于去年同期增長2.12%，其中的短期債務占比達到25.17%。
??多管齊下，重啟物業分拆上市
??王祥明來后，重啟了一件華潤曾醞釀多年、卻一直未能如愿實現的事。今年8月，華潤萬象生活有限公司（以下簡稱“華潤萬象生活”）正式向港交所遞交招股書。
??在華潤置地最早的計劃中，商業板塊和物業板塊是打算分開獨立拆分上市。2017年，華潤置地曾為此進行了一系列的組織架構調整，將商業地產事業部獨立成華潤置地的一級組織機構，采用總部——大區——項目的三級管理架構，事業部下設6個業務部門和1個支持性部門，由彼時還是華潤置地副總裁的喻霖康全面負責。彼時的物業板塊也在獨立運作上市中，原計劃是在2019年，但終未能成行。
??今年8月，分拆物業上市計劃再次啟動，這一次華潤置地選擇將兩項業務打包，講一個“全業態服務商”的故事。11月8日，港交所消息稱，華潤萬象生活有限公司順利通過聆訊。
??“華潤萬象成功上市也意味著華潤置地旗下又多了一個融資平臺。同時，也有助于提升其商業板塊和物業板塊整體實力。”上海地產研究院研究員劉博表示。
??相比華潤置地今年的一系列頻繁動作，行業內更為關心的是，王祥明會將華潤置地帶向何方？
??據記者了解，其最近一次講話是在白洋淀“華潤之道”第17期畢業典禮上。這位老將給華潤厘清了未來的發展方向：首先要做強做優做大主業，打造超級產業平臺的機遇；其次，推動主業轉型升級打造創新生態的機遇。同時，在服務國家戰略中發展壯大的機遇。
??對于海外發展，他表示：開展國際并購實現海外發展的機遇。加強與外資合作補足自身產業鏈、價值鏈的短板。關于香港地區的業務發展，他還表示可以利用香港優勢重塑香港業務的機遇。
