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??距離2020年結(jié)束僅有一個(gè)月時(shí)間，又到了各家房企年終沖刺的階段。

??12月以來，標(biāo)桿房企陸續(xù)發(fā)布了前11月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)。根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，官方公布業(yè)績情況的房企中，有4家房企已經(jīng)提前完成年度銷售目標(biāo)，分別是越秀地產(chǎn)、中國恒大、建業(yè)地產(chǎn)以及時(shí)代中國。

??雖然還有不足一個(gè)月時(shí)間，但從前11月的銷售表現(xiàn)也能大致管窺出今年房企的排位情況，尤其是具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義的前十房企，格局基本已定。

??船大難掉頭。對于TOP10房企而言，規(guī)模增速放緩更加明顯，前11月TOP10房企規(guī)模增速多數(shù)在10%及以下，個(gè)別房企如招商蛇口、中國恒大、世茂集團(tuán)等依然跑出了超15%的規(guī)模增速。但近期，世茂集團(tuán)也官方發(fā)布公告，稱2021年的目標(biāo)增速將會(huì)調(diào)至10%左右。

??大房企在規(guī)模和利潤之間平衡，而中小房企也在處心積慮謀求發(fā)展。一位去年將總部搬至上海的房企執(zhí)行總裁向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，在“三道紅線”金融管控的大環(huán)境下，中小房企快速發(fā)展受限，但同時(shí)也應(yīng)看到，大房企在降杠桿的同時(shí)也給中小房企留出了發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。

??十強(qiáng)格局基本已定

??一般而言，從前11月的銷售排位大致就能確定房企全年格局。

??根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，在綜合官方數(shù)據(jù)和機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)后，前11月銷售排行前十的房企分別為碧桂園、中國恒大、萬科、融創(chuàng)中國、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、綠地控股、世茂集團(tuán)、華潤置地以及招商蛇口。

??從前11月的銷售排名來看，“碧恒萬融”依舊占據(jù)了前四的位置，TOP10前半段位次變化基本不大，重點(diǎn)在于后半段的格局。可以看出，TOP10房企中相比去年出現(xiàn)了“新面孔”——招商蛇口。

??根據(jù)招商蛇口經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，其2019年銷售額2204.74億元，排在銷售榜單第12位。彼時(shí)，關(guān)于招商蛇口“掉隊(duì)”的傳言在業(yè)界不絕于耳。在今年年初業(yè)績發(fā)布會(huì)上，招商蛇口董事長許永軍還直言在“規(guī)模、質(zhì)量、效益”三者的平衡中，“規(guī)模”是排在第三位的，大有“不求規(guī)模但求不掉隊(duì)”的意味。

??但縱觀今年前11月的銷售數(shù)據(jù)，招商蛇口的表現(xiàn)并不像管理層口中的“不求規(guī)模”，尤其是排名上不僅沒掉隊(duì)，甚至有趕超之勢。今年年初，招商蛇口定下全年2500億元銷售目標(biāo)，其董事總經(jīng)理蔣鐵峰透露，在可售貨值有4000多億元的情況下，僅需62.5%的去化便可達(dá)成年度目標(biāo)。從具體銷售表現(xiàn)來看，今年前11月招商蛇口銷售額達(dá)到2454.67億元，目標(biāo)完成率為98.19%，超額完成年度目標(biāo)是大概率事件。

??此外，招商蛇口今年在土地市場表現(xiàn)也頗為積極，以上海地區(qū)為例，招商蛇口今年斬獲了幾塊重磅地塊，按照其上海區(qū)域工作人員的說法，預(yù)計(jì)今年所拿土地將會(huì)在明年助力上海區(qū)域規(guī)模進(jìn)一步提升。

??有排名上升的房企也就有排名下降的房企。相比去年的排位，比較明顯出現(xiàn)下滑的是新城控股和龍湖集團(tuán)，二者的位次均跌出TOP10，龍湖集團(tuán)位列第11位，新城控股則位列第13位。

??其中，龍湖集團(tuán)前11月完成銷售額2428億元，同比增長9%。新城控股的“下滑”在意料之中。自從去年下半年拿地放緩之后，新城今年發(fā)展速度明顯變慢，從年初其制定的2500億元銷售目標(biāo)來看，新城控股是十強(qiáng)房企中唯一一家目標(biāo)增速為負(fù)數(shù)的企業(yè)。前11月新城控股實(shí)現(xiàn)銷售額2199.08億元，同比減少10.81%。

??超五成房企暫未完成目標(biāo)

??距離2020年結(jié)束僅有不足一個(gè)月時(shí)間，年初定下的目標(biāo)完成得如何？

??從中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，38家房企中，有6家房企未披露年度銷售目標(biāo)，剔除這部分企業(yè)，32家披露目標(biāo)的房企中，截至前11月，已有4家房企達(dá)到年度銷售目標(biāo)，這4家房企分別為越秀地產(chǎn)、中國恒大、建業(yè)地產(chǎn)以及時(shí)代中國，其前11月目標(biāo)完成率分別為105.26%、104.41%、103.76%、101.57%。此外，仍有18家房企目標(biāo)完成率低于92%，占比超過五成。

??以新城控股為例，今年前11月新城控股完成銷售額2199.08億元，按照年初制定的2500億元銷售目標(biāo)來計(jì)算，前11月目標(biāo)完成率為87.96%。不過新城控股方面對外表示四季度尤其是12月是公司推貨高峰期，充足的貨值能夠保證公司穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)今年的目標(biāo)。

??部分業(yè)內(nèi)人士對于房企今年銷售完成情況并不樂觀。在一位小型規(guī)模房企總裁看來，目前呈現(xiàn)的TOP40房企的目標(biāo)完成情況已算樂觀，如果將房企范圍擴(kuò)大至百強(qiáng)，則其認(rèn)為今年僅有10%-20%房企能夠完成年度簽約目標(biāo)，有一半的房企只能完成目標(biāo)簽約的80%。“即使完成指標(biāo)，很多企業(yè)也是以價(jià)換量，利潤率和回報(bào)率都會(huì)大幅度下降。”

??大房企降速

??中小房企尋求差異化發(fā)展

??隨著行業(yè)環(huán)境持續(xù)下行以及“三道紅線”融資監(jiān)管壓力，整個(gè)行業(yè)集中度會(huì)越來越高，而大房企和中小房企未來發(fā)展也會(huì)出現(xiàn)明顯分化。

??上述受訪的執(zhí)行總裁表示：“彎道超車、高杠桿快速發(fā)展對所有房企來說都已成為歷史，不可再現(xiàn)。”

??在這種情況下，不少大房企已經(jīng)將“規(guī)模戰(zhàn)”升級為“利潤戰(zhàn)”。比如新城控股就表示，目前，公司將“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，由 “沖規(guī)模，提排名”轉(zhuǎn)為“以資本回報(bào)率為核心，聚焦利潤”。

??世茂集團(tuán)也開始有意向提升利潤傾斜。12月4日，世茂集團(tuán)發(fā)布前11月未經(jīng)審核經(jīng)營數(shù)據(jù)的同時(shí)，還發(fā)布了一則公告，稱世茂集團(tuán)預(yù)期公司2021年增速將保持在10%以上。今年年中時(shí)，世茂集團(tuán)管理層還表示將會(huì)保持20%~30%增速，然而隨著“三道紅線”監(jiān)管政策正式出臺(tái)，世茂集團(tuán)也將預(yù)期增速調(diào)低。

??據(jù)世茂集團(tuán)相關(guān)人士表示，這是集團(tuán)在綜合考慮了行業(yè)形勢和環(huán)境變化之后作出的判斷，也符合目前整個(gè)行業(yè)大勢，雖然與自身相比增速有所下降，但世茂會(huì)保持比同行略高的增速水平，同時(shí)，規(guī)模增速有所下降，但會(huì)在利潤水平上提升。

       大房企在未雨綢繆，中小房企也在處心積慮謀求發(fā)展。前述受訪的執(zhí)行總裁認(rèn)為，大房企要降低杠桿勢必要減少拿地，這對于中小房企而言也是發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。其認(rèn)為，接下來對于中小房企而言是較好的拿地時(shí)機(jī)。“中小企房應(yīng)充分利用自身獨(dú)特優(yōu)勢，與大型房企差異化發(fā)展，集中優(yōu)勢區(qū)域布局，產(chǎn)品上在綠色生態(tài)、智慧建設(shè)和康養(yǎng)文旅重點(diǎn)領(lǐng)域研究發(fā)展，探索一條與主流房企差異化、適合中小型房生存發(fā)展之路。”