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??在廣州越秀區繁華的北京路片區，景豪坊項目的四周，仍立著圍墻，工地上裸露的鋼筋水泥，似乎在表明自身工程的停滯狀態。

??它置身于商業聚集地，顯得有些另類。密集的人潮往來穿梭，路過此地者都會駐足回望，投來詫異的目光。

??這個項目對應的開發公司為廣東億華房地產開發有限公司（簡稱“億華公司”），粵系老牌房企珠江實業（600684.SH），正是其股東之一。2018年1月，遵循“股權+債權”的投資信條，珠江實業宣布以11.6億入股億華公司，并提供債務投資。

??拿下項目之初，外界一片贊譽之聲，本以為企業與項目能夠相互成就，沒想到如今卻事與愿違。因為億華公司未能如期償還借款，珠江實業甚至準備與它對簿公堂。

??景豪坊項目的現狀，只是珠江實業眼下多個項目進展的縮影，在大量的拆借資金被占用、無法收回的情況下，企業周轉受限，陷入了進退維谷的境地。

??一紙訴狀與項目困局

??12月中旬，珠江實業的一份公告，挑明了它與億華公司，從合作到產生糾紛的來龍去脈。

??該訴訟案件目前已獲得立案受理，涉及借款本金共19.44億元及利息、逾期利息、罰息、違約金及相關維權費用。

??案件中，珠江實業為原告，而涉及的被告方較多，包括億華公司、廣州市景興房地產開發有限公司（簡稱“景興”）、廣州市熊光投資策劃有限公司（簡稱“熊光”）、廣州市景點商業城經營管理有限公司（簡稱“景點”）、景治君、李巧珍、景藝杰、蘇潔貞、景藝暉。

??股權穿透可知，景興、熊光公司是億華公司的另外兩位股東，分別持股39%、20%。再往上追溯，景治君、景藝暉則為景興公司的股東，景藝杰為公司高管。另外，李巧珍、蘇潔貞為景點公司的最終受益人與高管。

??時間回溯至2018年初，珠江實業與億華、景興、熊光、景點等公司簽訂合作協議，受讓安信信托持有的億華公司41%股權，并向億華提供11.13億元的債權投資，九位被告提供抵押物、承擔連帶擔保責任。

??截至當年3月27日，珠江實業已向億華公司發放4筆借款，金額合計11.13億元。

??此后，為了滿足億華公司資金需求，珠江實業進一步向億華公司追加投資8.4億元。至2018年9月20日，它前后向億華公司發放5筆借。

??眼下，由于億華公司未按期償還利息，以及其余各被告未履行擔保等責任，珠江實業向法院提起訴訟，請求償還借款本金8.31億元、11.13億元及利息、逾期利息及罰息等。

??針對此次訴訟，珠江實業表示，上述案件尚處于立案受理階段，暫無法判斷對公司本期利潤或期后利潤的具體影響。

??樂居財經查閱獲悉，億華公司目前涉及凍結的股權總數高達1.96億，而兩位股東景藝暉、景治君均有多次被限制高消費的記錄，可見其資金的周轉不力。

??這或許與景豪坊進展的曲折有關。該項目早在2007年就已通過用地審批，總建筑面積為13.11萬平米，包含商業、寫字樓等多種業態。但由于緊鄰歷史建筑，其規劃歷經多次修改。

??因為景豪坊項目建設，有可能會導致“大小馬站”建筑被埋沒在高樓中，而且項目正好緊鄰書院群保護區，并鄰近南越國水閘、大佛寺等歷史建筑，所以必須出臺保護措施。

??按《廣州歷史文化名城保護規劃》要求，歷史城區新建建(構)筑物建筑高度不得超過30米。不過，最終保護規劃通過時，景豪坊項目限高定格在100米左右，由此放松了對容積率的限制。

??但即便如此，拆遷仍是它的另外一道關卡。

??經統計，景豪坊項目需解決的拆遷戶共166戶，面積為13576平方米。其中直管房、私房及橋房、單位房共163戶，擬回遷至西區進行安置；余下3戶（面積4662.27平方米）擬永遷進行異地安置。

??截至2020年中，項目仍然存在拆遷安置、規劃調整等問題。由于該項目開發進度緩慢，導致億華公司的資金緊張，這才出現了逾期未向珠江實業支付資金占用費的局面。

??“拆借”隱憂

??珠江實業與景豪坊的復雜糾葛，并非個例。回首以往，就會覺得眼下的情形，似曾相識。例如，它與廣東金海投資有限公司（以下簡稱“金海公司”）之間，也曾有債務糾紛。

??2016年10月，珠江實業向金海公司投資3.5億元，取得其55%的股權，成為其控股股東。隔年5月，珠江實業為金海公司一筆6億元的借款提供擔保。

??隨后，因金海公司無法償還欠款，珠江實業為其代付，并于2019年5月對金海公司提起追償訴訟，申請財產保全，要求其償還6811萬元及相應的資金占用費。

??債務問題的根源，除了珠江實業在收購前，對項目的了解不夠充分之外，還在于它搭建的 “股權+債權”投資框架下，產生了大量的資金輸出，部分本金利息卻難以收回。

??近年來，珠江實業不斷延伸著自身的投資觸角。除了億華公司、金海公司之外，它還陸續收購了海南錦繡實業有限公司、廣州東湛房地產開發有限公司、廣州市穗芳鴻華科技發展有限公司等股權，但它們對應項目的開發進度，卻因為各種原因而進展不順。

??這些項目沉淀了珠江實業大量的資金，被套牢的真金白銀，體量也有增多的趨勢。

??截至2019年底，珠江實業應收未收回資金占用費達3.91億元。但截至今年三季度末，它應收未收回資金占用費已漲至6.81億元，未收的資金比例超過了一半。

??其中，東湛公司應收未收回資金占用費8,445.61萬元、億華公司5.83億元、穗芳鴻華公司1,383.62萬元。幾家公司的債務到期時間均在2020年至2021年。

??盡管，珠江實業常在字里行間提及“將及時跟進，繼續加強對資金拆借方的監督和催促力度”，但2017年至2019年，它收回投資得到的現金分別為99.95億、3.88億、54.47億，呈現出飄忽不定的資金回流節奏。

??因此，巨額拆借資金及資金占用費能否及時收回，仍是一個隱患。

??今年前三季度，珠江實業經營活動產生的現金流為-8.35億，仍為負數；同期在手現金18.18億，比去年同期下降13%；資產負債率則上升至86.48%，為近年來的高點。

??賣子回血

??作為廣州首家上市房企，珠江實業也曾因操盤許多地標式建筑，與越秀地產一時瑜亮，名聲在外。但直至2019年，珠江實業的營收規模卻仍只為30億元左右，不及越秀地產的1/10。

??先是寄予厚望地投資項目，然后略顯失意地面對爛尾局面，這一幕幕劇情的不斷上演，讓珠江實業決定調整戰略：將經營模式從以“股+債”收購為主，轉向以自主開發為主，以此校準航向。

??那些難以推進的項目，自然成為了珠江實業拋售的對象，并借此為業績增色。

??2019年末，珠江實業出售海南錦繡實業有限公司51%的股權，由此錄得2.92億元投資收益。原本它年度扣除非經常性損益后，凈虧損1.73億元，但經此一舉，利潤得以轉正，達到了2.19億元。

??轉入今年上半年，該公司雖實現營業收入14.59億元，同比增長14.89%；但期內歸母凈利潤卻轉虧為-2562.44萬元，同比下降149.98%。

??下半年，珠江實業繼續著賣子盤活資產的舉措。9月23日，它宣布擬向控股股東珠實集團（持有珠江實業31.1%股權），轉讓頤德大廈所有權，轉讓價16.22億元。

??與此同時，它還公開掛牌轉讓廣州天晨房地產開發有限公司（簡稱“天晨公司”）49%股權，掛牌底價不低于2.13億元，對應項目為廣州海珠區的珠江天晨。受讓方須同意向天晨公司提供金額為9億元的借款。

??據資產評估報告顯示，截至今年5月底，天晨公司的資產總額為21.03億元，負債總額為21.01億元，資產負債率接近100%；而經營也一直處于虧損狀態。

??為了充實運營資金，珠江實業年內還向珠實集團借款不超過25億元，借款利率不超過6.5%；又完成發行了8億元超短期融資券、15億元中期票據等。

??眼下，在“自主開發”的基調下，珠江實業還須穩定管理層，并通過多種方式獲取土地儲備、并加快項目周轉，扭轉經營困境。