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??從2019年8月到現在，許永軍已經在招商局蛇口工業區控股股份有限公司（股票代碼：001979.SZ 以下簡稱“招商蛇口” ）董事長的位置上坐了1年半時間，但他還沒能扭轉乾坤。2月23日晚間，招商蛇口發布的業績快報顯示，2020年，該公司錄得超過3成的營業收入增速，但歸母凈利潤卻同比減少了約23.6%。這是招商蛇口2015年重組以來，首次交出利潤負增長的成績單。

??在2020年4月的業績會上，許永軍曾表示，要以穩為核心，質量優先，效益優先。這三個指標，至少穩和效益，招商蛇口在2020年都沒做到，令不少投資者大失所望。

??結算毛利率低、存貨跌價損失高、子公司轉讓投資收益減少，是招商蛇口增收不增利的主要影響因素。在該公司內部人士看來，加大項目股權轉讓力度雖有助于平滑利潤波動，但并不利于企業長遠發展，要穩住業績，還是得解決前面兩個短板。來自營銷一線的總經理蔣鐵峰便肩負著破題的重任，自他上任以來，已在投資和成本端做了不少工作，期望能夠解決利潤率低的難題。但這一指標的改善，沒有兩三年時間是無法在報表上看到成效的。

??營業收入增3成  凈利潤跌2成

??2019年，招商蛇口錄得了2015年重組上市以來的最低歸母凈利潤增速，5.2%。這讓招商蛇口的管理層在2020年初的業績會上備受詰難。發難的投資者們那時還不知道，2020年的情況會更糟糕。

??業績的下行壓力在2020年的中報就已凸顯。2020年上半年雖然受疫情影響，大部分地產商的業績都比預期要遜色，但招商蛇口的表現還是讓人大跌眼鏡，營業收入同比增長45.7%至243.2億元，凈利潤只有12.42億元，同比下降77%，歸母凈利潤為9.13億元，同比下降81.4%。

??到了三季報，收入和利潤的走勢繼續背離，前三季度招商蛇口的收入同比大增96%，歸母凈利潤卻下跌57%。

??經過最后一個季度的努力，歸母凈利潤的跌幅有所收窄，但全年負增長的命運還是難以逃脫。2020年全年，招商蛇口預計自己能有約1296億元的總收入，同比增加32.7%，利潤總額約241億元，同比減少7.71%，歸母凈利潤約122.5億元，同比減少23.6%。

??據了解，2016年-2018年，招商蛇口的歸母凈利潤增速分別為39%、27.5%、20.4%，2019年雖首次跌至個位數的增幅，但仍勉強維持正增長的態勢，而2020年則是該公司在重組后的首次負增長。這超出了很多機構的預料，此前曾有機構預計招商蛇口2020年可錄得165億元的歸母凈利潤，較2019年有些微增長，保守點的也只是將盈利預測下調10%到144億元。

??招商蛇口將歸母凈利潤的下跌歸結為三類因素，首先是房地產業務結轉毛利率的同比下降，其次是計提了存貨跌價準備及信用損失準備等減值準備31.01億元，同比增加9.7億元，光這一項計提就減少了歸母凈利潤21.84億元。最后是2019年該公司轉讓子公司產生的投資收益比2020年多了31.17億元，因此歸母凈利潤也比2020年多出25.1億元。

??對于2020年交出的成績單，招商蛇口的管理層想必早已心里有數。許永軍曾給市場打過預防針，直言行業環境早已發生變化，若要保持原來的利潤增速，對行業來說挑戰很大。大幅增長固然不可期，但大部分上市公司都會將業績波動幅度控制在一定范圍內，保持市場預期的平穩，畢竟對資本市場而言，業績的大起大落可不是一個好信號。據知情人士透露，早在兩三年前，招商蛇口內部便有希望采取措施平滑業績波動的聲音出現，從目前來看，這一建議有可能未被采納，也可能是能夠調節的空間已經不多。

??新任總經理的新措施

??盈利能力弱的根源是有些項目沒拿好、沒拿對。中信證券認為，歷史上，招商蛇口的盈利依賴于少數存量核心項目及整體出售部分物業。公司銷售額雖大，但在一些地區開發能力有待提升，單區域盈利能力一般。而2017年、2018年獲取的高地價、低毛利項目在近兩年集中結算和計提存貨跌價準備便導致了盈利表現不佳。

??2019年，招商蛇口計提了20.92億元的存貨跌價準備，已經是近年來的最高值，2020年這個數字進一步增加到了25.3億元。該公司內部人士認為，房地產行業具有高政策相關性，部分項目銷售價格未達預期一方面有市場環境的影響，另一方面也有自身拿地失誤的原因。“公司也在反思這個情況，2020年對市場的看法更清醒了，拿地也有所優化。”

??2019年10月，在許永軍升任董事長2個月后，蔣鐵峰被提拔為總經理。此前，他歷任招商蛇口南京公司總經理、上海公司總經理、華東區域常務副總經理等職務，華東連續兩年成為招商蛇口銷售貢獻第一的區域。

??上任后，蔣鐵峰主抓的便是地產板塊，首先是把投資決策80%以上下放到了區域，強調不拿地王，注重貨地比安全和可研承諾的兌現。他提出，招商蛇口不再主動積極展新的城市，在目前已進入的70個城市里盡量去深耕，提高項目權益比和操盤項目數量。根據這些要求，招商蛇口開始推行“一城一模板”措施，期望從發展、設計、成本、工期、營銷、財務等各維度提高綜合操盤能力和經營管理水平。這被認為是該公司內部管理的最大進步之一。

??“除了抓投資，也抓成本控制，盡量縮小跟行業頭部企業的差距，希望毛利率有所改善。”上述內部人士表示。

??從機構的評價來看，蔣鐵峰的工作還是得到了一定的認可。據中金公司的測算，招商蛇口2020年新增土儲稅前毛利率約27%，預計2022年起結算利潤率有望反彈。

??蔣鐵峰也希望未來能拿出更好的成績。1月30日，招商蛇口在深圳召開了2021年工作會議，他的工作報告中有不少信息值得關注，包括“趕超進位，沖擊行業第一梯隊”的目標，以及考核創新、提質增效，向管理要效益等具體措施。

??只不過，從新增土地到項目結算，至少還需要2年-3年的時間。有多少長線資金愿意陪伴招商蛇口，靜待該公司所謂的價值釋放，還是個懸念。