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??這幾乎是所有職業經理人無法逃脫的命運，即奉命于企業“危難之間”，卻無法與企業一直相伴。

??4月1日，建業地產股份有限公司（下稱“建業地產”，00832.HK）原首席執行官袁旭俊在個人微信上宣稱，即將從經理人轉入創業者的角色，并感謝在建業50個月的時光。

??建業地產也在公告中表示，袁旭俊已通知董事會其將辭任首席執行官一職，但繼續擔任執行董事服務公司。接替袁旭俊出任建業地產CEO的是擁有逾16年房地產及資本市場經驗的王俊。

??一位接近建業地產的人士稱，袁旭俊和建業地產是互相成就的。如果不來建業，袁旭俊可能還只是萬科的一個城市總經理。來到建業，他把一家中型房企從200億做到1000多億的銷售額，這個事業高度會比一直留在萬科更有成就感；從建業的角度看，袁旭俊帶來更先進的管理經驗，疊加行業的上升趨勢，近年的增速大大超過以往，股價也翻了一倍。

??此前一日，建業地產發布了2020年年報，期內，建業地產營收433.04億元，較2019年增加約40.8%。歸母凈利潤18.02億元，較2019年下跌約10.6%。這也是建業地產最近四年來，首度出現增收不增利的局面。

??千億陪跑

??袁旭俊與建業地產的故事，還要從2017年說起。

??2017年1月的一場建業地產發布會上，胡葆森忍不住主動爆料：萬科舊將袁旭俊，將出任建業地產新總裁。

??時年49歲的袁旭俊，擁有逾20年財務及管理經驗。他曾在1986年獲得上海市機電工業學校財務專業畢業證書，2001年又于澳門科技大學取得工商管理專業碩士學位。

??最令人關注的是，袁旭俊曾在萬科任職。1994年，袁旭俊加入萬科從事成本核算工作，擔任過上海萬科公司財務部成本核算主管，離開萬科前的職位為萬科徐州公司總經理。

??與袁旭俊一同履新建業的，還有新上任的CFO胡平。胡平也曾于2006至2017年2月間于萬科內任職，任至萬科屬下公司的經理。

??正因為這樣的人事變動和安排，彼時，坊間還傳出“萬科可能要全面收購建業的房地產業務”的聲音，但這一猜想很快就被證偽。

??不過，已過花甲之年的建業地產董事會主席胡葆森曾在接受采訪時，表達了將來對建業地產繼承問題的安排，“將來會聘請人來管理，或交給我的一個團隊，不一定是一個人，可能是一個團隊。”

??請來了袁旭俊，等于讓胡葆森買到一張踏上快速列車的車票。2016-2019年，建業地產合同銷售金額從201.46億增長到了1011.5億，復合增長率達到71.23%，遠遠高于行業平均水平。

??2020年年報顯示，建業地產期內營收433.04億元，較2019年增加約40.8%，但歸母凈利潤18.02億元，不升反降，較2019年下跌約10.6%。

??2020年建業地產實現合同銷售金額1026.42億元，以此計算，近五年，其合同銷售金額復合增長率為45.5%。

??截至2020年末，建業地產在建項目180個，其中位于鄭州25個、河南省其他城市共152個及海南省3個，在建項目總建筑面積約為3265.4萬平方米。從項目布局來看，時至今日，建業地產仍然“只有河南”。

??寄望代建業務

??早年，王石曾給建業老板胡葆森一條妙計：吃一省足矣。王石的理由是，河南人口有一億多，經濟總量也排在全國前五，在中國雖是一省，但若放在世界上任何其它地方，甚至就是一個大國的體量；而且，專注一省，更易集中資源，能夠節省各種成本。

??王石還說，這個建議曾經給過很多人，但真正把話聽進去的只有胡葆森。

??實現從百億到千億的跨越，建業地產并非表面看起來“河南市場占有率持續第一”那般光鮮。

??2020年，建業地產的毛利率19.9%較2019年的26.0%下降了6.1個百分點；融資成本方面，由2019年約人民幣3.95億元上升221.8%，至2020年約人民幣12.72億元。

??與此同時，“降債”也成為建業地產的當務之急。

??根據貝殼研究院統計，截至期末，建業地產剔除預收款后的資產負債率為85.5%，較上年同期下降約0.7個百分點；凈負債率為56.8%，較2019年末下降約7.4個百分點；非受限現金短債比為1.48，較上年同期下降約0.33。

??按照“三道紅線”指標來看，建業地產的凈負債率與現金短債比均符合“三道紅線”政策標準，目前還有剔除預收款后的資產負債率這一項尚未降至紅線以下。

??如今，把“寶”一直壓在河南的建業地產，正在尋找新的增長極。

??2015年建業地產開始實施輕資產戰略，隨后，輕資產業務的貢獻占比逐漸走高。

??2018-2020年，建業地產輕資產銷售額占總合同銷售金額的比例分別為25.83.%、29.02%、33.42%，呈現逐年上升趨勢。

??相對于傳統房地產的拿地、開發銷售，建業地產的輕資產業務主要為“輸出品牌、管理、服務及資本”。盈利模式為通過代建入股項目或另外收取代建項目的管理費、品牌使用費等來獲取收益，也就意味著，輕資產銷售額并不是房企傳統意義上的銷售。

??2020年年初，建業地產管理層指出，公司2020年重資產的銷售目標為800億元。按此計算，2020年建業重資產的目標完成率為85.42%，未能如約完成銷售目標。所以建業地產的所謂千億規模，至少是3成多的水分。

??去年11月10日，建業地產宣布，將分拆旗下代建業務平臺CCMC集團即中原建業集團（下稱“中原建業”）在港股主板上市。

??中原建業主營業務為商業代建，2017-2019年，中原建業的收益復合年增長率82.2％，凈利潤復合年增長率112.5％，凈利潤率維持在60％左右，有息負債為0，保持了可觀的增長速度和健康的財務狀況。

??綠城中國金融事業部一位人士告訴記者，具備良好的開發能力、品牌號召力和供應鏈管理能力的房企，未來在代建業務上比較有想象空間。“他們甚至可以通過金融、產業等資源的加持，不斷培養轉化出一批新的客戶群體，延展出新的業務形態。”

??但需要注意的是，現在較為頻繁的房地產調控政策，可能會使部分企業做代建的動力減弱。因為品牌溢價，或者管理增值在最終的售價上，體現的不會那么明顯，該人士稱。

??截至目前，胡葆森在港股已擁有建業地產、筑友智造科技（00726.HK）以及建業新生活（09983.HK）三家上市公司，若中原建業成功在港交所上市，胡葆森將在港股擁有四家上市平臺。

??當前，同行業內的“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）的市值近80億港元，市盈率為14左右，為中原建業上市提供了可以參照的標準。