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??在將建業(yè)新生活送上港交所不到一年，胡葆森又將代建業(yè)務(wù)分拆上市。

??4月7日晚間，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（00832.HK，以下簡(jiǎn)稱：建業(yè)地產(chǎn)）發(fā)布公告稱：公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進(jìn)行建議分拆中原建業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：中原建業(yè)），當(dāng)中將包括香港公開發(fā)售及國(guó)際發(fā)售（包括優(yōu)先發(fā)售）。

??這也意味著，去年11月遞表的中原建業(yè)終于取得新突破，有望成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四個(gè)香港主板上市平臺(tái)。

??去年7月10日，綠城管理控股有限公司（9979.HK，以下簡(jiǎn)稱綠城管理）以“中國(guó)代建第一股”的身份登陸港交所，發(fā)行價(jià)為2.65港元每股。上市首日表現(xiàn)優(yōu)異，收漲30%，報(bào)價(jià)3.25港元每股，總市值62.08億港元，全天總成交達(dá)5.03億港元。

??同為代建企業(yè)，中原建業(yè)未來(lái)能否與綠城管理在資本市場(chǎng)一決高下？

??“與綠城管理不同，中原建業(yè)是深耕型企業(yè)：一方面背靠建業(yè)地產(chǎn)，能夠保證代建項(xiàng)目的穩(wěn)定獲取，同時(shí)，母公司的品牌效應(yīng)在其開展第三方項(xiàng)目拓展時(shí)能夠給予較大助力；另一方面，作為深耕型企業(yè)，中原建業(yè)在河南的市場(chǎng)占有率較大，有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。”北京國(guó)資背景上市房企投資部副總經(jīng)理劉明軒在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為：中原建業(yè)背靠建業(yè)地產(chǎn)，依托于建業(yè)的強(qiáng)大的資源支撐，同時(shí)輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，無(wú)需承擔(dān)土地及項(xiàng)目開發(fā)的成本，使得企業(yè)保持低負(fù)債和高利潤(rùn)率，在資產(chǎn)市場(chǎng)上具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

??中原建業(yè)的前世今生

??在房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的時(shí)代，代建生意并不被重視，如同當(dāng)年一樣被冷落的物業(yè)服務(wù)行業(yè)，但從中原建業(yè)的發(fā)展時(shí)間線來(lái)看，建業(yè)地產(chǎn)在代建領(lǐng)域的布局似乎比公開資料顯示的更早一些。

??根據(jù)招股書資料顯示，中原建業(yè)前身為河南軒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由獨(dú)立第三方公司成立于1994年9月20日，初始注冊(cè)資本為人民幣1500萬(wàn)元。1994年9月20日，更名為河南中信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：河南中信房地產(chǎn)），在一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，2004年5月27日，該公司分別由河南省恒鑫實(shí)業(yè)有限公司及中原信托投資有限公司分別持股25%及75%權(quán)益。

??2004年5月28日，建業(yè)地產(chǎn)以375萬(wàn)元價(jià)格從中原信托和河南恒鑫手中收購(gòu)該公司25%股權(quán)，隨后，再次注資將其注冊(cè)資本增至5000萬(wàn)，河南中信房地產(chǎn)正式更名為河南中原建業(yè)城市發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱：中原建業(yè)）。

??2007年建業(yè)地產(chǎn)以4350元價(jià)格自中原信托收購(gòu)余下50%股權(quán)，至此，中原建業(yè)由建業(yè)地產(chǎn)全資擁有。

??2015年四季度，中原建業(yè)開始啟動(dòng)代建業(yè)務(wù)。彼時(shí)，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱綠城管理集團(tuán))也在杭州玫瑰園度假酒店剛正式掛牌成立。

??剛啟動(dòng)代建業(yè)務(wù)的中原物業(yè)，旗下代建項(xiàng)目?jī)H3個(gè)。5年后，其規(guī)模便迅速擴(kuò)大，截至2020年6月30日，中原建業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積已增至182個(gè)，在管面積為2400萬(wàn)平方米。

??截至目前，中原建業(yè)旗下大部分項(xiàng)目位于河南，182個(gè)項(xiàng)目中174個(gè)位于河南省內(nèi)，在管面積2310萬(wàn)平方米。

??值得關(guān)注的是，規(guī)模增長(zhǎng)之外，中原建業(yè)的收益在集團(tuán)整體銷售收入中占比逐年提升。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2018年至2020年上半年，建業(yè)地產(chǎn)的總銷售額為723.66億元，1011.5億元、429.51億元；其中輕資產(chǎn)銷售額分別為186.91億元、293.49億元、129.35億元，占總收入比例分別為25.83%、29.01%、30.12%。

??根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)3月31日發(fā)布的2020年全年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1026億元，其中重資產(chǎn)的合同銷售金額為人民幣683億元；輕資產(chǎn)的合同銷售金額為人民幣343億元，分別占比為66.5%、33.4%，輕資產(chǎn)比重較2019年同期上漲4.39%。

??輕資產(chǎn)“藍(lán)海”背后的利潤(rùn)考驗(yàn)

??在中原建業(yè)的招股書中，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈被其列入風(fēng)險(xiǎn)元素之一。

??根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2019年，市場(chǎng)有28家大型房地產(chǎn)代建公司。2010年至2019年，房地產(chǎn)代建市場(chǎng)新訂約項(xiàng)目數(shù)量及建筑面積的復(fù)合年增長(zhǎng)率均分別超過(guò)25%。前十大代建公司占據(jù)約9成市場(chǎng)份額，行業(yè)高度集中。

??一位金隅集團(tuán)前代建項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：代建模式早已經(jīng)突破原有政府保障房的范疇，介入到了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)鏈條的諸多環(huán)節(jié)，而且每家操盤方式不同，如：以“小股操盤”模式探索代建道路的萬(wàn)科，以綠色地產(chǎn)為代建特色的朗詩(shī)，還有濱江集團(tuán)、當(dāng)代置業(yè)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)等。一些業(yè)務(wù)開啟較早的企業(yè)都已在區(qū)域和全國(guó)形成了代建布局，甚至部分開發(fā)規(guī)模逐漸與開發(fā)規(guī)模相抗衡。

??為何諸多企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入代建行業(yè)？

??陳霄認(rèn)為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升，調(diào)控政策長(zhǎng)期處于嚴(yán)控之下，房企間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，傳統(tǒng)住宅板塊利潤(rùn)率不斷下滑，企業(yè)積極轉(zhuǎn)型開始布局其他新興業(yè)務(wù)板塊。另外，在三道紅線新規(guī)的壓力之下，融資環(huán)境趨緊，房企資金壓力上升，房企企圖通過(guò)分拆旗下代建板塊上市來(lái)達(dá)到降低母公司負(fù)債的目的。除此之外，代建行業(yè)的輕資產(chǎn)特性，也是房企青睞的一個(gè)重要原因。

??上述代建項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，代建的輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)和規(guī)避調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的紅利增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)是吸引品牌地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入的主要原因。

??這個(gè)行業(yè)究竟算不算門好生意？

??以中原建業(yè)為例，代建業(yè)務(wù)的凈利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)住宅開發(fā)行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，中原建業(yè)2017年、2018 年、2019年以及截至2019年及2020年6月30日凈利潤(rùn)分別為1。42億元、4.03億元、6.41億元、2.56億元，同期凈利率分別為45.9%、59.7%、 62.3%、62.2%及62.8%，呈上漲趨勢(shì)。

??相比之下，2019年50家上市房企全年凈利潤(rùn)率平均值是14.29%，2018年為14.89%，并且有逐年下降趨勢(shì)。

??那么這項(xiàng)業(yè)務(wù)是否真的是一片理想“藍(lán)海”？

??根據(jù)綠城管理近期發(fā)布的2020年全年業(yè)績(jī)報(bào)顯示，盡管營(yíng)收規(guī)模持續(xù)上漲，但綠城管理的毛利率卻持續(xù)下滑，數(shù)據(jù)顯示，綠城管理毛利率從2017年56.75%下滑到2020年47.76%；凈利率從2017年的25.85%下滑到2020年的22.74%。

??陳霄認(rèn)為，代建行業(yè)本身天花板較低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，未來(lái)代建企業(yè)想要提升利潤(rùn)率變得更加困難。

??對(duì)于未來(lái)代建行業(yè)是否會(huì)出現(xiàn)“分拆上市潮”，她認(rèn)為，隨著越來(lái)越多企業(yè)入局，并且鑒于資本市場(chǎng)歷來(lái)對(duì)于輕資產(chǎn)模式的高估值，未來(lái)不排除會(huì)出現(xiàn)代建上市潮的現(xiàn)象。