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??3月30日，華潤(rùn)置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華潤(rùn)置地”，01109.HK）宣布了未來(lái)五年權(quán)益銷(xiāo)售額翻番的規(guī)劃。話音剛落，該公司就在土地市場(chǎng)證明了要達(dá)成這一目標(biāo)的決心。

??4月9日，華潤(rùn)置地分別在西安、佛山斬獲了兩宗土地。前者的溢價(jià)率高達(dá)226%，為了競(jìng)得這塊地，該公司不惜出動(dòng)20個(gè)“馬甲”參與競(jìng)拍，光競(jìng)買(mǎi)保證金就交了約138億元。佛山地塊的溢價(jià)率106%，刷新了當(dāng)?shù)氐膯蝺r(jià)紀(jì)錄。

??在華潤(rùn)置地總裁李欣看來(lái)，“三道紅線”“供地兩集中”等政策的出臺(tái)，對(duì)身處“綠檔”的公司而言是一個(gè)難得的政策窗口和時(shí)間窗口。他希望華潤(rùn)置地能夠抓住時(shí)間窗口期，保住土拍市場(chǎng)的資源和機(jī)會(huì)。

??只不過(guò)，高價(jià)地是把雙刃劍。2020年，華潤(rùn)置地的毛利率同比下降了7個(gè)百分點(diǎn)，主要原因便是結(jié)算了2016年-2018年拿的高地價(jià)項(xiàng)目。

??20個(gè)“馬甲”和新地王

??4月6日，西安上演了一場(chǎng)土拍大戲，灃西新城一宗占地115畝的宅地被58家企業(yè)圍獵。競(jìng)價(jià)從當(dāng)天早上8點(diǎn)開(kāi)始，原定是下午16時(shí)截止，沒(méi)想到競(jìng)拍者們情緒高漲，一直拉鋸到18點(diǎn)，出價(jià)139輪，把地價(jià)由約6.9億元的底價(jià)一路抬高到了22.51億元的熔斷價(jià)。按照競(jìng)買(mǎi)規(guī)則，4月9日上午，這宗地以“熔斷+搖號(hào)”方式出讓?zhuān)粨u中的幸運(yùn)兒是華潤(rùn)置地，地塊的溢價(jià)率高達(dá)226%。

??為了競(jìng)得這塊地，華潤(rùn)置地可謂做足了準(zhǔn)備。據(jù)了解，參加競(jìng)拍的58家企業(yè)其實(shí)分屬13個(gè)開(kāi)發(fā)商，其中隸屬中海地產(chǎn)的有24家，來(lái)自華潤(rùn)置地的有20家。每家競(jìng)買(mǎi)企業(yè)需繳納全額競(jìng)買(mǎi)保證金6.9億元，才能獲得一個(gè)搖號(hào)資格。換而言之，光是競(jìng)買(mǎi)保證金，華潤(rùn)置地就交了約138億元，名副其實(shí)的財(cái)大氣粗。

??4月9日下午，佛山的土地拍賣(mài)也開(kāi)展的如火如荼，位于陳村新城的一宗TOD臨江地塊吸引了22家房企的關(guān)注。該地塊的出讓起始價(jià)約為31.2億元，起始樓面價(jià)約10802元/平方米。經(jīng)過(guò)111輪競(jìng)價(jià)后，地塊被華潤(rùn)置地以總價(jià)64.5億元奪得，溢價(jià)率106%，折合樓面價(jià)22330元/平方米，成為新晉的佛山單價(jià)地王。據(jù)了解，地塊附近的在售項(xiàng)目碧桂園三龍匯目前的售價(jià)在2.6萬(wàn)元-3.1萬(wàn)元/平方米，周邊在去年9月也曾出讓過(guò)一幅宅地，成交樓面地價(jià)為15522元/平方米。

??“我們做了測(cè)算，舉牌去不到這個(gè)價(jià)。”一位遺憾離場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商在拍賣(mài)會(huì)后表示成交價(jià)超出預(yù)期。

??今年以來(lái)，華潤(rùn)置地在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得頗為積極。根據(jù)官方數(shù)據(jù)，僅僅是2月份，該公司就在熱點(diǎn)一二線城市拿下了7幅地塊，總建筑面積超170萬(wàn)平方米，權(quán)益土地出讓金達(dá)到了約140億元。其中，北京新國(guó)展三期地塊是聯(lián)合保利發(fā)展一起拿的，總價(jià)達(dá)約85.77億元。在無(wú)錫，華潤(rùn)置地也以15.3億元的總價(jià)和77.7%的溢價(jià)率競(jìng)得了大北莊地塊。

??華潤(rùn)置地管理層：彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)來(lái)了

??對(duì)土地的饑渴很大程度上源自于華潤(rùn)置地對(duì)規(guī)模的追求。“十三五”期間，該公司的營(yíng)業(yè)額復(fù)合增長(zhǎng)率為16.5%，凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率15.8%，全口徑簽約額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了27%。2017年，華潤(rùn)置地的銷(xiāo)售規(guī)模得以重回行業(yè)前十，自那以后，保持前十的地位便成為了該公司的核心發(fā)展目標(biāo)之一。

??在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，李欣披露了華潤(rùn)置地的“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃，即2020年-2025年的權(quán)益銷(xiāo)售額和租金收入都翻倍，再造一個(gè)華潤(rùn)置地。細(xì)化的指標(biāo)中，“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)銷(xiāo)售簽約額保持行業(yè)前十”排在首位，此外還包括租金收入每年10%-15%的復(fù)合增長(zhǎng)，購(gòu)物中心租金收入每年20%以上的增長(zhǎng)，綜合毛利率保持在25%以上。

??按照興業(yè)證券的測(cè)算，權(quán)益銷(xiāo)售額再翻一倍，即年化復(fù)合增速約為15%，在TOP10房企里面屬于領(lǐng)先的增速。

??從李欣的角度看，彎道超車(chē)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)了。他表示，“三道紅線”、按揭貸款開(kāi)發(fā)貸兩個(gè)限制比例以及“供地兩集中”三個(gè)政策出臺(tái)后，政策的確定性其實(shí)是呈顯性化，這對(duì)華潤(rùn)置地而言，是難得的政策窗口和時(shí)間窗口。未來(lái)要用好財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)、抓住“供地兩集中”的動(dòng)作，因?yàn)檫@22個(gè)城市基本上跟華潤(rùn)置地深耕布局的重疊度很高，占了公司總量的7成左右。他甚至強(qiáng)調(diào)，為了獲取比較好的土地機(jī)會(huì)，華潤(rùn)置地會(huì)考慮階段性的打開(kāi)一點(diǎn)杠桿。

??為了規(guī)模達(dá)標(biāo)，華潤(rùn)置地曾一度犧牲了利潤(rùn)指標(biāo)。2020年，該公司的綜合毛利率為30.9%，較2019年同期下降了7個(gè)百分點(diǎn)。其中，開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由2019年的36.5%下降到了2020年的29.1%。原因是，2016年-2018年該公司拿了一些高價(jià)地，結(jié)算時(shí)間落在2020年，所以進(jìn)行了減值準(zhǔn)備，對(duì)核心凈利潤(rùn)影響25.8億元，由此拉低了項(xiàng)目結(jié)算的毛利率。

??從目前來(lái)看，該公司對(duì)招拍掛渠道購(gòu)入土地的毛利率也沒(méi)有太高的預(yù)期。李欣表示，未來(lái)將通過(guò)提升持有物業(yè)收入及多元化拿地的方式提高利潤(rùn)率。相對(duì)其他TOP10房企，華潤(rùn)置地在持有物業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)較為突出，2020年的租金收入已經(jīng)上升到了128億元，未來(lái)還會(huì)保持20%-30%的增長(zhǎng)，毛利率高達(dá)70%-75%。據(jù)介紹，從2020年開(kāi)始，該公司就已經(jīng)在推進(jìn)多元化的購(gòu)地方式，城市更新項(xiàng)目的毛利率在22%以上，跟華潤(rùn)電力聯(lián)合拿下的沈陽(yáng)熱電廠項(xiàng)目毛利率在30%以上，與華潤(rùn)啤酒合作的深圳雪花啤酒廠項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率在12%-15%。