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??隨著2020年物企年報季基本落下帷幕，42家物企交出了各自的“答卷”，上市物企經營業績亮眼，總營收超過千億元，平均營收增速達到36.6%。盈利能力方面實現快速上升，42家上市物企的凈利潤總值達190.3億元，同比增長68%，凈利潤均值為4.53億元，整體發展向好。

??從資本市場表現來看，2020年，42家上市物企整體股價漲幅均值為21.55%，規模仍是支撐物企股價上漲的源動力。此外，物企上市的門檻正在逐步提高，行業穩健發展的底層邏輯未變。

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??四家物企營收破百億

??2020年，上市物企經營業績亮眼，總營收達1321億元，平均營收為31.4億元，平均營收增速達36.5%，其中，碧桂園服務以156億元營收穩居行業首位，恒大物業緊隨其后位列第二位。營收最低的為興業物聯，全年營收僅有2.1億元，行業差距逐漸被拉大。

??42家上市物企中，有30家營收低于平均值，另外12家物企營收占總營收的近7成。值得注意的是，2020年已有4家上市物企營收過百億元，分別為碧桂園服務、恒大物業、綠城服務和雅生活。

??整體而言，2020年上市物企營收仍保持著高速增長。40家物企保持正向增長，僅有2家企業營收呈現負增長，其中世茂服務以101.9%增速領漲，營收增速超50%的企業達到12家。

表：2020年上市物企營收TOP10（單位：億元）

數據來源：Choice 克而瑞物管整理

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??15家物企凈利率超平均值，最高達31%

??盈利能力是企業生存的根本，隨著規模的擴張，往往伴隨著成本、費用的增長，進而吞噬部分凈利。凈利潤高的企業，表明其推出的服務產品具備較強的“賺錢”能力。

??從盈利能力來看，42家上市物企凈利潤總額達到190.31億元，同比增長67.5%，平均凈利潤4.5億元。碧桂園服務和恒大物業位列第一和第二位，凈利潤分別為27.8億元和26.5億元。

??從凈利率水平來看，2020年39家樣本企業銷售凈利率均值約15.0%，其中祈福生活服務、星盛商業、恒大物業、濱江服務及合景悠活為盈利能力驅動型企業TOP5，整體凈利率表現較為優秀。其中凈利潤率最高的祈福生活服務凈利潤率高達30.6%，約為凈利率最低的浦江中國的6.3倍。

??盈利能力領先的企業整體具備三方面主要特征。

??首先，此類企業前端服務產品成本管控能力強，即凈利率較高的企業，往往也是毛利率較高的企業。凈利率TOP5企業中，祈福生活服務、星盛商業、恒大物業及合景悠活的毛利率最高。

??第二，較高的毛利率取決于企業的業務結構、業態及規模情況。綜合而言，多元業務主導型物企，如祈福生活服務；商管型物企，如星盛商業、合景悠活，規模型物企如恒大物業，三種類型物企毛利率普遍較高。

??第三，費控能力強的物企更能實現較高的凈利潤。

圖：2020年港股上市物企銷售凈利率水平

數據來源：Choice 克而瑞物管整理

??ROE級差近12倍，大規模不代表高收益

??判斷一家公司經營的好壞，凈資產收益率(ROE)是重要的維度之一。ROE是一個可以反映企業盈利能力的指標，該收益率越高，表明企業股東權益的收益水平約高，因而投資也更有價值。

??從目前港股上市物企ROE水平來看，38家上市物企平均ROE為26.3%，其中星盛商業最高，ROE為131.7%，最低的為浦江中國，ROE為11%。

??一個有意思的現象時，大規模物企并不意味著會有較高的凈資產收益率。

??從在管規模來看，目前港股上市企業最高的分別是保利物業、碧桂園服務及雅生活，均在3.5億平米的量級之上。但從ROE數據來看，平均凈資產收益率TOP3分別是星盛商業、榮萬家、銀城生活服務，ROE分別約為131.7%、52.0%及45.5%。其中，ROE最高的星盛商業約是最低的浦江中國的12倍；是在管規模最高的保利物業的11倍。

??隨著規模的擴張，企業保持較高的ROE并非易事。一方面，企業的整體盈利能力、資產規模及負債能力有所不同，另一方面，企業所經歷的發展階段也存在差異，不同發展戰略之下，企業在日常運營的側重點也有所不同。

圖：2020年港股上市物企ROE水平

數據來源：Choice，克而瑞物管整理

??注：ROE口徑為平均凈資產收益率，股東權益為歸母口徑；出于可比性，暫未涵蓋A股物企；已剔除負債大于股東權益的華發物業服務。

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??超六成股價漲幅低于平均值

??資本市場表現來看，整體表現可圈可點，部分物企市值反超地產母公司，行業平均36.3倍的估值也遠超地產板塊，讓資本市場格外關注。但隨著行業回歸理性，物業股股價也逐漸回落。2019年時，24家物企全年股價漲幅均值為58.02%，到了2020年，42家上市物企整體股價漲幅均值為21.55%。

??此外，2020年僅有15家股價漲幅超過均值，超6成物業股股價漲幅低于板塊均值。規模是支撐物企股價上漲的最大動力。截至2020年年末，在管規模大于1億平米的物企自2020年至2021年4月6日股價平均漲幅為64.54%；在管規模處于1000萬平米至1億平米的物企股價平均漲幅為36.51%；在管規模處于1000萬平米以下的物企股價平均漲幅分別為—25.96%。

圖：2020年物企在管規模及各梯隊股價平均漲幅

數據來源：CPIC，克而瑞物管整理

??注：股價數據截至2021年4月6日；帶有*企業在管規模為預估數據

??從成交量來看，近半物業股淪為“僵尸股”。2020年42家上市物企平均日成交量約300萬股（按250個交易日計算），其中27家日均成交量低于板塊均值，占上市物企數量的64%，多數物企日均成交量不足。偏弱的市場流動性，以及前期約40倍的高估值，使得現階段物業板塊的增長略顯乏力。

??2020年下半年物業板塊一度跌幅達20%-30%，期間上市的物企頻頻破發。第一服務于10月22日上市，當日收盤報1.76港元，較發行價跌去26.67%；合景悠活首日跌幅22.94%；遠洋服務首日跌幅3.75%。

??事實上，隨著行業逐漸成熟，物企上市的門檻正在提高。

??港交所越來越重視申請上市企業的質量，對應的盈利要求主要有：其一，最近一個財政年度須不低于5000萬港元，且最近兩個財政年度累計須不低于7500萬港元；其二，最近一個財政年度不低于6000萬港元，且最近兩個財政年度累計不低于9000萬港元。意味著一些規模較小、且經營動能不強的物企將被拒之門外。

??從最新遞表物企來看，2021年3月新增遞表企業3家，截止目前港交所排隊的企業共13家。

??表：截至4月15日已遞交招股書尚未上市物企

資料來源：克而瑞物管

??物業服務企業的分化趨勢開始顯現，頭部企業無論是拓展速度還是規模領先優勢明顯，規模仍然是現階段物企發展的核心訴求，未來物管行業或將進入并購整合的高峰期。而隨著行業馬太效應加劇，房企分拆物業上市的步伐或再提速，全年上市物企數量將繼續高位運行。

??隨著行業政策走向利好，未來行業可能容納的細分賽道會繼續增加，由此帶來行業的市場空間將獲得更大量級的擴容。對于物企而言，增強盈利能力和運營效率，做強服務力，才是企業行穩致遠的根基。