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??“從旭輝到融創(chuàng)，“廣西一哥”彰泰的去向一直備受行業(yè)關(guān)注，最終于4月17日落定，2021年4月17日，融創(chuàng)中國與彰泰集團(tuán)在無錫舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式，融創(chuàng)將與彰泰設(shè)立合資公司，以99.1億元接手彰泰所屬目標(biāo)公司100%權(quán)益，交易完成后，融創(chuàng)與彰泰分別持有合資公司80%、20%股權(quán)，同時(shí)融創(chuàng)服務(wù)也發(fā)布公告擬8億元收購彰泰服務(wù)80%股權(quán)。

??融創(chuàng)方面表示，此次合作，將進(jìn)一步鞏固融創(chuàng)在廣西市場的領(lǐng)先地位和影響力。

??資料顯示，彰泰集團(tuán)深耕廣西29年，憑借優(yōu)良的產(chǎn)品與服務(wù)，已在廣西市場建立領(lǐng)先的規(guī)模優(yōu)勢和客戶口碑。CRIC數(shù)據(jù)顯示，近3年內(nèi)彰泰蟬聯(lián)廣西本土房企銷售額、銷售面積雙冠王。此次出讓的資產(chǎn)包主要位于廣西城市核心區(qū)域，九成以上為住宅業(yè)態(tài)，可售建筑面積約1162萬平方米。

??融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌表示，廣西市場發(fā)展?jié)摿薮螅锰┡c融創(chuàng)此次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將充分整合雙方資源與優(yōu)勢，共同為廣西人民帶來高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)，以文旅、文化、會(huì)議會(huì)展等多元化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢助力廣西經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展。

??據(jù)了解，融創(chuàng)已深耕廣西5年，已布局南寧、桂林、柳州、北海、欽州、貴港6個(gè)核心城市，打造了融創(chuàng)九樾府、九闕府等20余個(gè)高品質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目。

??此次高達(dá)百億的收并購交易也預(yù)示著未來融創(chuàng)與彰泰將從產(chǎn)品到服務(wù)進(jìn)行深度的融合，也是為融創(chuàng)在廣西市場的發(fā)展打開新局面。

??我們認(rèn)為，未來部分房企通過收并購方式拿地和項(xiàng)目的比例可能會(huì)上升，收并購也將正成為規(guī)模房企開拓市場、獲取土地儲(chǔ)備的重要手段?！?/p>

??01 彰泰為廣西規(guī)模最大的本土房企

??近年來，隨著廣西房地產(chǎn)市場打開，各大品牌房企競相互入駐，截至目前TOP20中僅有個(gè)別房企未有項(xiàng)目布局。

??從克而瑞排行榜來看，2020年碧桂園、龍光、陽光城(6.260, -0.02, -0.32%)、萬科、恒大、融創(chuàng)、金科等外來品牌房企占據(jù)廣西市場第一陣營，競爭激烈。融創(chuàng)自2016年首進(jìn)廣西，也有意加速市場擴(kuò)張，規(guī)模增速不斷提升，2020年廣西區(qū)域銷售額突破百億，達(dá)到108.5億元，位列房企第8位。

圖：2017-2020年融創(chuàng)廣西區(qū)域銷售規(guī)模與增速（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??彰泰作為廣西規(guī)模最大的本土房企，2018-2020年連續(xù)三年銷售額均超過200億元，其中2020年在廣西區(qū)域全口徑銷售額達(dá)224.5億元，權(quán)益銷售金額達(dá)161.4億元，均位列第一。根據(jù)廣西2020年商品房銷售額4251.5億元計(jì)算，市場占有率約為5%，超過碧桂園位居首位。今年一季度，彰泰繼續(xù)以47.44億元領(lǐng)跑，增長預(yù)期向好。

??隨著彰泰并入融創(chuàng)，將為融創(chuàng)帶來超過200億的銷售貢獻(xiàn)，根據(jù)推算2021年或?qū)⑦_(dá)到260億，迅速擴(kuò)大融創(chuàng)在廣西的銷售規(guī)模與市場占有率，與其他房企品牌拉開差距，建立絕對優(yōu)勢。

表：近三年彰泰在廣西的市場占有率

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??02 融創(chuàng)看重彰泰的土儲(chǔ)與本土市場經(jīng)驗(yàn)

??廣西土地市場熱度高居不下，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。

??從年報(bào)數(shù)據(jù)來看，截至2020年年末，融創(chuàng)總土儲(chǔ)建筑面積達(dá)2.58億平方米，同比增長10.3%。其中2021年新增土地儲(chǔ)備建筑面積約5877萬平方米。從土儲(chǔ)貨值結(jié)構(gòu)來看，截至2020年末，融創(chuàng)約78%的土儲(chǔ)貨值位于一、二線城市。其中于一、二線城市分別擁有貨值0.4萬億和2.0萬億，強(qiáng)三線城市貨值約0.7萬億。

??在這其中，位于廣西的土地儲(chǔ)備量和占比都不高，截至2020年末，融創(chuàng)在廣西的土地儲(chǔ)備主要位于南寧和桂林，總計(jì)達(dá)到371.66萬平方米，占總土儲(chǔ)1.4%，權(quán)益土地儲(chǔ)備為280.64萬平方米。

??相較之下，彰泰具備本土深耕優(yōu)勢，積累了豐富的區(qū)域土地儲(chǔ)備，拿地方式也更加靈活，在一定程度能控制成本。目前，彰泰布局覆蓋廣西11個(gè)重點(diǎn)城市，以南寧、桂林、柳州、北海為核心城市向周邊輻射，截止2020年底，累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目106個(gè)，累計(jì)開發(fā)面積超2000萬平方米，融創(chuàng)收購彰泰也是看重了彰泰的儲(chǔ)備價(jià)值與本土市場經(jīng)驗(yàn)。

??據(jù)公告披露信息顯示，此次收購涉及目標(biāo)項(xiàng)目共57個(gè)，包含54個(gè)開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)代建項(xiàng)目，總計(jì)容未售建筑面積為825.17萬平方米。其中，54個(gè)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)容共計(jì)未售建筑面積783.33萬平方米，90.8%位于廣西各城市核心區(qū)域，主要分布在桂林、南寧、玉林等城市，且以住宅為主，流動(dòng)性強(qiáng)。

圖：54個(gè)開發(fā)項(xiàng)目城市分布情況（計(jì)容未售建筑面積：萬平方米）

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、CRIC

??03 收并購將成為獲取土地儲(chǔ)備的重要手段

??據(jù)了解，早在融創(chuàng)之前，今年1月7日時(shí)，旭輝集團(tuán)曾發(fā)布公告，宣布擬與彰泰集團(tuán)按65：35比例成立合營公司——旭輝彰泰。此外，旭輝中國將向彰泰集團(tuán)股東彰泰香港及桂林合創(chuàng)收購彰泰集團(tuán)65%的股權(quán)，1月7日當(dāng)天，旭輝旗下物業(yè)上市公司永升生活服務(wù)集團(tuán)，也發(fā)布公告，將以4.34億元收購彰泰集團(tuán)旗下彰泰服務(wù)集團(tuán)有限公司65%已發(fā)行股本。

??但隨后，4月14日傍晚，旭輝集團(tuán)發(fā)布解除合作框架協(xié)議公告，宣布解除1月7日時(shí)與彰泰集團(tuán)訂立的合作框架協(xié)議及其項(xiàng)下擬進(jìn)行的交易。有媒體透露，合作告吹的最主要原因還是在于價(jià)格沒談攏。

??而在資源整合問題上，融創(chuàng)作為“并購?fù)酢?，擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)和成功案例。2019年以來融創(chuàng)便通過多種渠道拿地穩(wěn)控平均土地成本，除了公開市場拿地和舊改及產(chǎn)業(yè)合作項(xiàng)目，融創(chuàng)中國通過收并購獲取的土地占比超過6成，在資源整合上，融創(chuàng)已經(jīng)形成一套成熟的操作流程和體系。

??2020年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%，資本運(yùn)營方面，截至2020年末融創(chuàng)賬面現(xiàn)金達(dá)1326.5億元，同比增長5.5%，現(xiàn)金短債比為1.45，流動(dòng)性充裕。

??不僅如此，融創(chuàng)通過加大銀行類融資占比、用公開市場機(jī)會(huì)發(fā)行融資成本相對較低的債務(wù)等，對債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也起到積極作用，截至2020年末，融資成本同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)至6.46%。

??也許正是因?yàn)槿绱?，才使得此次高達(dá)百億的收并購交易得以進(jìn)行。

??融創(chuàng)在廣西發(fā)展已超過五年，對于市場也有一定了解，整體來說，此次融創(chuàng)收購彰泰，對于融創(chuàng)在廣西的業(yè)績規(guī)模、市場占有率、品牌影響力等方面都將產(chǎn)生疊加效應(yīng)，與其他房企品牌拉開顯著差距，重塑市場格局。尤其是彰泰在廣西的儲(chǔ)備積累和市場經(jīng)驗(yàn)，大大增強(qiáng)融創(chuàng)的市場競爭力和深耕能力。

??值得注意的是，從收購對象來看，彰泰“三道紅線”全數(shù)達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%、凈負(fù)債率為15.7%、現(xiàn)金短債比為2.4，具備較高的財(cái)務(wù)安全性。因此，我們認(rèn)此次融創(chuàng)收購彰泰，可能是行業(yè)龍頭房企與區(qū)域龍頭房企合聯(lián)合的一次新嘗試，未來收并購也將正成為規(guī)模房企開拓市場、獲取土地儲(chǔ)備的重要手段。