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??商品房銷售額突破17萬(wàn)億元大關(guān)，這是2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)下的“盛世”成績(jī)。但這份光鮮成績(jī)之下，上市房企毛利潤(rùn)和凈利率卻在大面積群體性下滑。

??龍頭房企的財(cái)報(bào)是了解整個(gè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的重要窗口。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者通過(guò)統(tǒng)計(jì)TOP50上市房企2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，50強(qiáng)上市房企中有48家毛利率同比下滑，37家凈利率同比下滑；歸母凈利潤(rùn)同比下滑的有18家；營(yíng)收和凈利潤(rùn)雙降的有6家；僅2家房企毛利率保持上漲，它們是金輝控股和中南建設(shè)。

??在以“房住不炒”為主基調(diào)的樓市調(diào)控持續(xù)發(fā)力之下，一方面新房?jī)r(jià)格嚴(yán)格受限，另一方面核心城市住房供不應(yīng)求背景下地價(jià)持續(xù)上漲，融資端資金收緊、融資成本水漲船高、毛利率下滑顯然成為行業(yè)陷入內(nèi)卷化的重要特征。

??TOP50上市房企中哪些房企營(yíng)收增長(zhǎng)最快？哪些最賺錢(qián)？哪些又遭遇盈利大考，利潤(rùn)被吞噬殆盡？答案都在這份榜單里。

??營(yíng)收比拼：

??恒大跨入5000億元禹洲集團(tuán)遭“腰斬”

??對(duì)于房企而言銷售規(guī)模固然非常重要，但營(yíng)業(yè)收入更能反映企業(yè)綜合創(chuàng)造財(cái)富的能力。在2020年樓市熱銷之下，頭部房企營(yíng)收表現(xiàn)依然很強(qiáng)勢(shì)。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，50強(qiáng)上市房企2020年?duì)I收總額達(dá)5.7萬(wàn)億元，營(yíng)收在2000億元以上的有7家，4000億元以上的有5家。其中，中國(guó)恒大奪得營(yíng)收總額榜首，營(yíng)業(yè)收入共計(jì)5072.48億元，是唯一跨入5000億元時(shí)代的房企。

??碧桂園、綠地控股分別以4628.6億元、4561億元營(yíng)收額位居第二名、第三名，大有追趕之勢(shì)。萬(wàn)科排在第五名，營(yíng)收也在4000億元以上。

??與此同時(shí)，房企之間差距愈發(fā)拉大。排在第6名的保利發(fā)展?fàn)I業(yè)收入為2432億元，第7名融創(chuàng)中國(guó)，營(yíng)收為2305.87億元，均不足3000億元；第8名的中海地產(chǎn)營(yíng)收則位于2000億元以下。TOP10房企創(chuàng)造的營(yíng)收總和為3.3萬(wàn)億元，是其余40家上市房企營(yíng)收總和的1.4倍。

??這份上市房企50強(qiáng)榜單中，位居第一的中國(guó)恒大與排名第50位的禹洲集團(tuán)營(yíng)收相差近50倍。

??不過(guò)，房企營(yíng)收也出現(xiàn)增速乏力情況，尤其是規(guī)模越大的房企增速放緩的趨勢(shì)越明顯。TOP10房企中，除融創(chuàng)中國(guó)營(yíng)收增速達(dá)36.19%，萬(wàn)科、中國(guó)恒大、保利發(fā)展?fàn)I收增幅僅分別為13.92%、6.22%、3%，碧桂園則同比下滑了4.7%。

??2020年?duì)I業(yè)收入同比下滑的房企還有華夏幸福、富力地產(chǎn)、融信中國(guó)、首開(kāi)股份、時(shí)代中國(guó)、禹洲集團(tuán)。尤其是禹洲集團(tuán)，2020年?duì)I收下滑幅度高達(dá)55%，幾乎被腰斬；其歸母凈利潤(rùn)亦大幅下滑96.76%；毛利率更是降至只有個(gè)位數(shù)的4.6%。

??禹洲集團(tuán)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司報(bào)告期內(nèi)收入減少主要是由于受疫情影響，上海的若干物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及武漢、唐山物業(yè)交付有所延期，導(dǎo)致收入遞延確認(rèn)。

??禹洲集團(tuán)2020年實(shí)現(xiàn)合同銷售約1049.7億元，同比上升39.7%，首次跨過(guò)千億門(mén)檻。

??50強(qiáng)房企中，新城控股營(yíng)業(yè)收入同比增幅最大，為69.46%。

??誰(shuí)最賺錢(qián)？誰(shuí)的利潤(rùn)被腰斬？

??相比于營(yíng)收數(shù)據(jù)，房企凈利潤(rùn)則在2019年基礎(chǔ)上出現(xiàn)明顯下滑。

??50強(qiáng)上市房企中，2020年歸母凈利潤(rùn)超過(guò)100億元的頭部房企有14家，200億元以上的有7家，400億元以上的僅2家。

??第一陣營(yíng)：401億元-500億元的企業(yè)有兩家，是中海地產(chǎn)、萬(wàn)科。

??其中，最賺錢(qián)的中海地產(chǎn)2020年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)439.04億元，同比增長(zhǎng)5.49%；第二名萬(wàn)科，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)415.2億元，同比增長(zhǎng)6.82%。

??第二陣營(yíng)：200億元-400億元有5家，分別是融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園、華潤(rùn)置地、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)。

??第三陣營(yíng)：100億元-200億元有7家，分別是新城控股、綠地控股、龍光集團(tuán)、華僑城、世茂集團(tuán)、招商蛇口、金地集團(tuán)。

??TOP10房企中，有7家凈利潤(rùn)維持增長(zhǎng)，但分化差異亦很明顯。融創(chuàng)以395.49億元?dú)w母凈利潤(rùn)、同比增長(zhǎng)51.95%傲視群雄，領(lǐng)先身后一眾房企。同樣是頭部房企的中國(guó)恒大、招商蛇口、碧桂園，凈利潤(rùn)則同比下滑了53.26%、23.58%、11.45%。

??TOP50上市房企中，2020年歸母凈利潤(rùn)同比下滑的有18家。其中，凈利潤(rùn)遭遇腰斬，即降幅達(dá)50%以上房企共有5家，除中國(guó)恒大外，還有首創(chuàng)置業(yè)、華夏幸福、禹洲集團(tuán)、大悅城。

??尤其是大悅城，2020年歸母凈利潤(rùn)為虧損3.9億元，同比下滑118.88%，在榜單中墊底。

??凈利潤(rùn)增速最快的是中南建設(shè)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)70.78億元，同比大增70.02%。其次是綠城中國(guó)，歸母凈利潤(rùn)37.96億元，同比大增53.1%。

??48家都上了這份“黑名單”

??自2019年房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)拐點(diǎn)得到確認(rèn)，疊加疫情對(duì)房企施工及竣工交付節(jié)奏的影響，營(yíng)業(yè)成本進(jìn)一步被推高，行業(yè)整體利潤(rùn)空間受到擠壓，2020年行業(yè)整體利潤(rùn)率進(jìn)一步下降。

??據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，TOP50上市房企中2020年凈利潤(rùn)同比下滑的有37家，毛利率同比下滑的則多達(dá)48家，這其中涵蓋了萬(wàn)科、碧桂園、恒大、綠地、龍湖、華潤(rùn)置地等頭部房企。

??華潤(rùn)置地首席財(cái)務(wù)官郭世清在業(yè)績(jī)會(huì)上回應(yīng)稱，2020年華潤(rùn)進(jìn)行了計(jì)提減值準(zhǔn)備，拉低項(xiàng)目結(jié)算的毛利率。毛利率下行是行業(yè)趨勢(shì)，高價(jià)拿地后遇到限價(jià)政策限制了利潤(rùn)空間。

??中達(dá)證券研究報(bào)告稱，2020年上市房企平均毛利率同比下滑4.1個(gè)百分點(diǎn)至25.2%，平均歸母凈利率下降2.6個(gè)百分點(diǎn)至10.4%。主要由于低毛利項(xiàng)目集中進(jìn)入結(jié)算期。同時(shí)，房企在2016年下半年至2017年獲取的項(xiàng)目地價(jià)較高、后續(xù)限價(jià)趨嚴(yán)，導(dǎo)致對(duì)應(yīng)項(xiàng)目利潤(rùn)空間相對(duì)較窄。

??但仍有部分房企保持了較高利潤(rùn)率水平。其中，中海得益于多年來(lái)“重利潤(rùn)”發(fā)展模式，雖然2020年毛利率和歸母凈利率分別同比降低3.6個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)至30%和25.68%，但仍均保持在行業(yè)較高水平。

??中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，當(dāng)前政策對(duì)于中國(guó)海外這樣財(cái)務(wù)穩(wěn)健、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、資金充裕、注重精細(xì)化管理的企業(yè)而言是有利的。特別是“兩集中”供地新規(guī)對(duì)聚焦一二線城市的企業(yè)更為關(guān)鍵。中海地產(chǎn)有資金優(yōu)勢(shì)，面臨更多機(jī)會(huì)。