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馮侖站臺,中億基業IPO前被“抽水”1億元

公司魏薇 2021-05-13 08:53:02 來源:樂居財經

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??前陣子,馮侖登臺演講,猛然一見,竟有些恍惚。

??他摘掉了標志性的眼鏡,顯得年輕了許多。

??馮侖用夸張的手法形容術后的感覺,活到60多歲的時候重新看到了20歲時的世界,“不一樣的明亮度、色彩、飽和度”。

??在地產界,他是風云人物,有“地產思想家”的名號,經典言論層出不窮,到哪里都自帶光環。

??有一家房企看中了他的光環,用“獨立非執行董事”的抬頭,把馮侖“綁”在了招股書的高管名單里。

??5月11日晚間,中億基業向港交所遞交了招股書。這家名不見經傳的中小型房企,總部位于寧夏銀川。若IPO成功,中億基業將成為寧夏首家上市房企。
“蹭流量”這招不止用在了馮侖身上,中億基業還抱了萬科的大腿。招股書中特意提及了與萬科的合作,稱其合資公司已擁有11個項目。

??朋友圈再強,不如自身業績過硬。表面光鮮背后,卻是負債率上升、經營現金流告負、股東高額分紅等“暗傷”。

??借用馮侖與萬科光環

  據股權架構,中億基業由公司董事長方陸持有42.91%的股份、龔帆女士擁有9.14%、張君女士擁有6.17%、王小平先生擁有5.63%、仇建萍女士擁有5.41%;代表約30名員工持股的三家員工持股平臺分別持股16.67%、11.01%、2.93%,合計約30.61%;此外,第三方投資人Yang Hawk Ying先生持股0.13%。 在眾多自然人股東中,不乏公司高管。其中,張君任公司執行董事兼總裁,王小平任公司執行董事兼副總裁,二人共持股11.8%。

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??在高管名單中,地產界著名大佬馮侖也赫然在列,其與歐陽寶豐、林共同擔任中億基業的獨立非執行董事。馮侖曾一手創立了萬通集團,與萬科王石、SOHO潘石屹、華遠集團任志強曾被并稱“地產四大天王”。歐陽寶豐曾擔任寶龍地產、新鴻基地產首席財務官,復星地產、三盛地產的財務總監,目前還在弘陽地產、中梁控股、新力控股、正榮服務、上坤地產等公司擔任獨立非執董。

  除了借用房地產行業知名人士的光環,中億基業還特別提到了與萬科之間的合作。

  2017年9月28日,中億基業和萬科成立了中房萬科實業,初始注冊資本為1億元。截至2021年3月31日,中房萬科實業擁有總建筑面積為338.96萬平方米的11個開發項目。中億基業方面認為,與萬科集團的業務伙伴關系將繼續在未來發展中發揮重要作用。

  截至2021年3月底,中億基業共有30個處于不同發展階段的物業開發項目,其中有28個均位于西北部,覆蓋寧夏回族自治區、青海省、陜西省、內蒙古自治區及四川省的7個城市,應占總建筑面積為651.67萬平方米,其中29個項目由公司的附屬公司開發以及1個項目由公司的聯營公司開發。

  除住宅物業外,中億基業還開發和管理商業物業,如附屬于住宅物業的商場和零售商鋪。

  資本化利息比例高達84%

  于2018年、2019年及2020年,中億基業收入分別為25.03億元、21.25億元及56.36億元,復合年增長率為50.0%;凈利潤分別為3.65億元、5.15億元、8.43億元,復合年增長率52.0%,同期歸母凈利潤分別為3.52億元、4.57億元及7.98億元。

  從盈利水平來看,中億基業對應的毛利率由2018年的34.8%增加至2019年的39.1%,隨后又降低至2020年的31.8%。其在招股書中做出解釋,2020年大幅下降的原因是去年新項目交付大部分為優質室內裝修工程。

  在成本支出中,中億基業的銷售及分銷開支由2018年的0.79億元增加至2020年的2.14億元。這期間,主要是由于中房萬科實業成立產生的相關營銷開支。

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??因業務擴張,中億基業的債務總額也在逐年上漲,從2018年的13.12億元增加至2020年末的19.19億元,對應的資產負債率分別約為88.66%、91.68%、91.84%。于2020年末,一年內需償的負債為7.18億元,一至兩年內應償還的部分為9.39億元,三至五年應償還的部分為2.2億元。

  據招股書,2020年,中億基業的加權平均實際利率總額為7.3%,相較于2019年的6.4%有所上升。除銀行貸款外,中億基業主要依靠信托進行融資。另外還向非金融機構的第三方公司借款,今年3月31日,其借入一筆年利率為9%的貸款,未償還本金結余為2300萬元,另一筆貸款的年利率為5.0%,未償還本金結余為4670萬元,都將于今年6月到期。

  2020年,中億基業的利息開支總額為2.37億元,相比于2018年上漲了28%,但財務成本支出卻與上年同期相差無幾。原因在于中億基業在2020年增加了資本化利息的比例,2019年,資本化利息占利息開支總額的比重為79%,2020年則上升至了84%。

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??IPO前股東“抽水”近1億

??從賬面數據來看,中億基業在2020年末的現金及現金等價物共有23.37億元,近乎是2019年末的兩倍。但從三大現金流來看,其經營現金流在2020年首次轉負,為-9.33億元,也就是說,這并不是其現金增加的主要來源;投資現金流雖在2020年首次轉正,但這主要是由于中億基業在這一年收回了一筆數額約46.27億元的第三方墊款,數額較大,而這樣的現金流入并不具備持續性。

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??其融資現金流在3年來一直為負,尤其是在2020年,這一缺口放大至2.82億元,比2019年多出約1億元。從現金流出原因來看,中億基業很“大方”,連續三年給股東派息。

??據披露,2018年股東派息3870萬元,2019年股東派息1790萬元,2020年,也就是遞表前,中億基業拿出了9860萬元給股東派息,派息金額大幅提升450.8%,而當期歸母凈利潤為7.98億元,僅同比增長74.6%。

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2023-10-23 更多

中國城市住房價格288指數

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