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??“三條紅線”、“兩集中”供地等調(diào)控政策，對(duì)房企投資帶來(lái)了巨大的影響，在這其中“三條紅線”涉及現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率，各大房企為了提升現(xiàn)金流、降負(fù)債，紛紛促銷售、抓回款，不少踩線房企調(diào)整投資節(jié)奏與力度，力求盡快“轉(zhuǎn)綠”。“集中供地”政策的推出也對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流的統(tǒng)籌調(diào)度和管理提出了更高的要求。

??在此背景下，各大房企聯(lián)合拿地、合作開發(fā)開始增多，據(jù)CRIC對(duì)上市房企年報(bào)及業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)公布的上市房企2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例進(jìn)行整理發(fā)現(xiàn)，在近40家樣本上市房企中，超過(guò)半數(shù)房企新增土地權(quán)益出現(xiàn)下降。

??究竟是為了保障規(guī)模、財(cái)務(wù)穩(wěn)健而犧牲權(quán)益，還是提升權(quán)益達(dá)到提質(zhì)增效的目的，正成為各大房企所面臨的選擇題。

??01

??2020年上市房企新增土儲(chǔ)權(quán)益為65%

??從近40家樣本房企新增土儲(chǔ)權(quán)益來(lái)看，2020年上市房企新增拿地權(quán)益為65%，較2019年下降1個(gè)百分點(diǎn)。

??為了更好地了解不同分位的房企新增土儲(chǔ)權(quán)益水平，我們將近40家樣本上市房企按75分位值、50分位值和25分位值劃分。

??最后發(fā)現(xiàn)與2019年時(shí)相比，75分位的房企新增土儲(chǔ)權(quán)益從2019年的73%降至71%，也就說(shuō)是有75%的房企，新增土儲(chǔ)權(quán)益占比在71%以下，這相當(dāng)于想要達(dá)到行業(yè)前25%的房企，權(quán)益比例得在71%以上。

??與75分位值相比，50分位值的上市房企拿地權(quán)益下降幅度最大，從2019年的66%降至2020年的62%，達(dá)4個(gè)百分點(diǎn)，2020年拿地權(quán)益達(dá)到62%左右的拿地權(quán)益水平則為行業(yè)中游水平，這一分位的房企選擇通過(guò)合作拿地的方式撬動(dòng)土地儲(chǔ)備，以至于犧牲了部分權(quán)益。

??25分位值拿地權(quán)益從56%漲至57%，也是三個(gè)分位值中唯一一個(gè)出現(xiàn)上漲的分位，這意味著低權(quán)益比的房企相對(duì)更加注意權(quán)益比例的提升，強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的發(fā)展，與此同時(shí)，若全年拿地權(quán)益低于57%，則處于行業(yè)較低水平，需要注意權(quán)益太低增收不增利的問(wèn)題。

??從具體企業(yè)來(lái)看，位于25分位值左右的企業(yè)有綠城、中南、陽(yáng)光城和世茂等。綠城是典型的善于小股操盤型房企，通過(guò)自身品牌和代建能力進(jìn)行小股操盤，提升房企影響力同時(shí)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

??位于50分位值左右的房企有招商蛇口、建業(yè)、時(shí)代中國(guó)等。其中建業(yè)和時(shí)代中國(guó)均是區(qū)域深耕型房企，雖然業(yè)務(wù)涉及代建和舊改，但也反映出當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度較高，即便是大本營(yíng)區(qū)域，往往也只能通過(guò)合作開發(fā)來(lái)新增土儲(chǔ)。

??權(quán)益比最高的梯隊(duì)有正榮、保利和龍湖等規(guī)模房企，平均權(quán)益接71%，高權(quán)益有利于提升歸母凈利潤(rùn)，達(dá)到“提質(zhì)增效”的目的。

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??拿地權(quán)益比例下降或影響未來(lái)權(quán)益銷售

??考慮到部分新增土儲(chǔ)會(huì)在年內(nèi)上市，拿地權(quán)益比例將在一定程度上影響未來(lái)企業(yè)權(quán)益銷售：新增土儲(chǔ)權(quán)益比例低的企業(yè)，未來(lái)一年的銷售規(guī)模可能增大，但由于權(quán)益較低，可能實(shí)際上對(duì)企業(yè)的盈利并無(wú)益處，而新增土儲(chǔ)權(quán)益高的企業(yè)在這方面則優(yōu)勢(shì)較大。

??對(duì)比2020年部分典型房企的新增土儲(chǔ)權(quán)益比例和銷售權(quán)益比例來(lái)看，新城、陽(yáng)光城和萬(wàn)科的新增土儲(chǔ)權(quán)益比例低于銷售權(quán)益比例，未來(lái)銷售權(quán)益比例預(yù)期也會(huì)下調(diào)；

??反之景瑞、德信、中駿等中小規(guī)模房企，2020年新增土儲(chǔ)權(quán)益比例高于銷售權(quán)益比例，尤其中駿新增拿地權(quán)益比例高達(dá)80%，遠(yuǎn)高于銷售權(quán)益比例66%，這部分房企未來(lái)銷售權(quán)益上漲動(dòng)力較足。

??03

??集中供地競(jìng)爭(zhēng)激烈，不斷壓縮盈利空間

??事實(shí)上，隨著2021年2月底，“集中供地”政策的推出也對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流的統(tǒng)籌調(diào)度和管理提出了更高的要求。

??已經(jīng)有部分熱點(diǎn)城市進(jìn)行了首批集中供地，可以發(fā)現(xiàn)，不少中小規(guī)模房企屢次參拍但顆粒無(wú)收，這對(duì)中小房企產(chǎn)生了較大影響，未來(lái)通過(guò)合作拿地、勾地、舊改等多渠道共同發(fā)力，也將成為行業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是中小房企面臨的一大考驗(yàn)。

??截止至2021年第20周，超半數(shù)城市已經(jīng)開啟首批集中供地競(jìng)拍，“兩集中”政策穩(wěn)定落地，近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等熱點(diǎn)城市。

??從市場(chǎng)熱度上來(lái)看，依然是不限價(jià)的重慶溢價(jià)率水平最高，溢價(jià)率高達(dá)43%。其次是深圳和廈門，雖然參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右，市場(chǎng)熱度高漲。

??典型如廈門，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競(jìng)拍到達(dá)上限價(jià)格，進(jìn)入競(jìng)配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國(guó)貿(mào)&中海競(jìng)得，加上競(jìng)配建，兩地隱形樓面價(jià)都超過(guò)了6萬(wàn)元/平方米，實(shí)際溢價(jià)率也均超過(guò)55%，房企競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

??從11個(gè)已經(jīng)完成首批集中拍地城市的地價(jià)水平來(lái)看，和2020年全年涉宅地價(jià)格相比，11城中福州、廣州、長(zhǎng)春、杭州和深圳成交地價(jià)不及去年水平，其余城市地價(jià)上漲均十分突出，尤其是重慶，增幅最大，高達(dá)50%，廈門在島內(nèi)兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的助力之下，地價(jià)也明顯上升，5宗地平均樓板價(jià)達(dá)35823元/平方米，超越了一線的北京和深圳。

??從盈利情況來(lái)看，結(jié)合周邊3公里范圍內(nèi)在售住宅項(xiàng)目的平均售價(jià)測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)熱度比較高的無(wú)錫、廈門、重慶、杭州等城市地房比多達(dá)七成，盈利空間相對(duì)較小。

??典型如無(wú)錫，雖然在限價(jià)的影響下，無(wú)錫整體溢價(jià)率水平不高，僅有12%，但從盈利空間來(lái)看，整體表現(xiàn)不佳。以中儲(chǔ)地塊（XDG-2021-2號(hào)地塊）為例，該地塊所屬板塊為梁溪主城區(qū)，周邊配套相當(dāng)醇熟，尤其是該地塊緊鄰地鐵廣瑞站，距離無(wú)錫火車站僅有1站之隔，交通出行非常便捷，該地塊起拍樓面價(jià)為1.7萬(wàn)/平方米，開拍后直接由萬(wàn)科喊價(jià)至最高限價(jià)1.8萬(wàn)/平方米，進(jìn)入競(jìng)租賃環(huán)節(jié)，經(jīng)過(guò)多輪競(jìng)拍，被融創(chuàng)以總價(jià)41.71億+66100平方米競(jìng)租賃面積競(jìng)得，該地塊被周邊項(xiàng)目售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米，按照這一價(jià)格，地房比高達(dá)90%，盈利不復(fù)存在。

??不僅如此，在對(duì)11個(gè)首批集中拍地城市測(cè)算毛利率后發(fā)現(xiàn)，本次土拍僅青島、福州、廣州的毛利率在30%以上，而土拍情緒高漲、地價(jià)明顯上漲的無(wú)錫、重慶、廈門等城市的毛利率處于較低水平，封頂+高配建之下，無(wú)錫多宗地塊大概率面臨虧損。

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??對(duì)于地方城建而言，采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價(jià)率指標(biāo)，并控制名義樓板價(jià)的過(guò)快上漲，另一方面也可以促進(jìn)人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。

??但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地成本依舊是實(shí)打?qū)嵉奶嵘臻g也被進(jìn)一步壓縮。

??一方面是“集中供地”后，各地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，盈利空間不斷被壓縮，中小房企不得不通過(guò)合作拿地等方式獲取土儲(chǔ)，另一方面是拿地權(quán)益比例下滑可能會(huì)導(dǎo)致增收不增利的問(wèn)題。

       在目前行業(yè)規(guī)模見頂?shù)谋尘跋拢罅糠科髲淖非笠?guī)模轉(zhuǎn)向追求利潤(rùn)，如何把握兩者之間的平衡也成為了房企定制戰(zhàn)略的時(shí)候需要重點(diǎn)考量的問(wèn)題。