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??隨著重點22城首輪集中土拍告一段落，高價地、高自持等地塊頻現，拿地成本不斷上升，單一招拍掛的拿地方式將進一步加劇房企經營壓力，多元化拿地補充土儲成為平衡利潤率的重要出口。

??其中，城市更新成為多元化拿地的一項重要途徑。

??尤其2021年以來，城市更新再迎頂層設計的支持并不斷深化。“十四五”規劃明確提出實施城市更新行動，“城市更新”首次寫入政府工作報告中，成為當下熱議的高頻詞。對房地產而言，行業已從增量市場逐步向存量市場轉變，城市更新既能降低拿地成本，又是能拓寬獲地渠道，已然成為房企的必爭之地。

??各梯隊房企參與城市更新的比例較上一年均有所提升，百強房企中參與城市更新的比例已達到80%，并且已有51%的房企運營規模超百萬方，早期布局的項目已進入價值兌現期。

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??TOP100房企半數規模超百萬方

??由于城市更新項目對企業的運營、資金實力要求都比較高，因此企業布局深度不一，規模也各有差異，實際上，城市更新規模達到百萬方的便可稱為“已初具規模”。

??根據對未轉化成土地儲備的城市更新部分，即“城市更新潛在建筑總建面”來表現企業參與城市更新的規模，80%的百強上市房企有過城市更新改造的經歷，并且已有51%的企業已經達到超百萬方的規模。

??聚焦資金更為充足、運營實力更強的50強房企，其參與城市更新改造的比例更高，達88%，形成規模的房企占比也高達65%。這一比例較20年年中均有提升。

??一方面是由于去年新上市的企業中早有城市更新經驗，比如大唐地產在2018年就通過股權收購的形式獲取了深圳市光明新區荔園片區城市更新項目，另一方面部分房企確開始涉足城市更新，比如港龍在2020年在大灣區獲取了分布在惠州、旺村和增城的三個城市更新項目，涉足該領域。

??城市更新賽道不斷有新入局者，但同時各個梯隊逐漸拉開差距。

??位于第一梯隊的佳兆業，城市更新項目對應未來可售建面達1.08億平方米，此外恒大、富力、融創、保利和時代五家房企城市更新潛在總建面也都超5000萬平方米。大部分房企城市更新規模處于第二梯隊，潛在總建面在1000-5000萬平方米，既有碧桂園、中海、世茂此類全國性規模房企，同時也有奧園、龍光、合景泰富等粵系房企借助地緣優勢高歌猛進。對于第三梯隊的房企而言，城市更新更多的是一種可選的拿地手段，而并未作為主要業務發展。

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??粵系房企仍為城市更新主力軍

??城市更新的熱點區域集中在大灣區，粵系房企在這方面有很強的地緣優勢，從已具規模的房企來看，過半均為粵系房企，其次為京津系和閩系，占比分別為15%和13%，浙系、滬系、成渝系和蘇系房企雖有參與，但占比不超5%。

??在各個梯隊中粵系房企規模整體排名靠前，第一梯隊只有融創一家非粵系房企，第二梯隊中粵系房企占比高達75%，第三梯隊多為其他派系房企，他們大都處于起步階段。

??實際上，從粵系房企的發展路徑來看，大灣區城市更新改造起步早、發展成熟、市場開放等先決條件，廣東省省自然資源廳披露了一組數據：截止2020年底全省共實施“三舊”改造面積92.60萬畝，節約土地22.77萬畝，屬全國前列。在這樣的大環境下，粵系房企具備先發優勢和地緣優勢，往往參與度更高。

??反觀大灣區之外的城市，城市更新主要集中在一線和核心二線城市，重點布局城市更新的房企抓住機會，比如處第二梯隊的閩系房企旭輝，除大灣區外，還在武漢、貴陽、太原、石家莊等城市積極獲取項目。

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??合作入局分擔市場風險

??城市更新的痛點也很明顯，項目體量較大，對資金要求高，需要處理的關系較為復雜，對大部分房企而言，單槍匹馬作戰壓力較大，因此在項目獲取上，通過收并購或者合作兩種的方式，可以快速打開新局面，既減輕了企業前期的資金壓力，也共同分擔了后期開發和運營的市場風險。

??以恒大在深圳的擴張為例路徑，通過收并購恒大打開了在深圳的城市更新版圖。2011年恒大通過收購深圳建設集團有限公司71%股權，獲得了蔡屋圍紅圍坊拆遷項目的部分股權，此后又陸續收購國香地產、蛇口灣廈實業等企業，打造恒大國香山項目、灣廈村舊改等項目。據恒大2020年中期業績發布會透露, 所有城市更新項目中，從小房企手中收并購的達50%。

??企業合作方面，2020年以來屢見不鮮，主要可分為三類。一是尋找能補充自身短板的合作方，比如旭輝、金茂、越秀等房企都與有資源優勢、且有城市更新經驗的本土企業合作，能幫助更快獲取項目。二是援引有資金實力或融資能力強的投資方，比如俊發與平安不動產合作，平安不動產作為中國平安旗下專業的不動產投資和資產管理平臺企業，能給俊發提供有效的資金支持。三是有城市更新經驗的房企強強結合，比如花樣年和奧園，資源共享能實現1+1>2的效果。

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??城市更新迎來價值兌現

??開發周期長、周轉慢，處于轉化期的項目仍在沉淀資金，城市更新項目必須在轉化成有效土儲后才能貢獻業績。從近幾年表現來看，早期布局城市更新的房企均有一定體量的項目成功轉化，并陸續開盤貢獻銷售，并呈現出穩定轉化的趨勢釋放紅利，城市更新進入價值兌現期。

??據統計，美的、時代、佳兆業、奧園等房企在2020年轉化建面均超百萬方，已成為獲取土儲的重要渠道，尤其是時代中國，城市更新轉化建面占當年新增總土儲建面的比值高達61%，美的和佳兆業這部分占比也高于20%。以佳兆業為例，自公司成立以來已經成功轉化了40個城市更新項目，轉化面積近1500萬方。由此，2016-2019年，舊改合約銷售占整體銷售比例由25%逐年提升至38%，大力驅動了銷售增長，也助力企業維持了較高的毛利率。

表：2020年部分企業城市更新項目轉化情況

??隨著中央和地方的政策逐步完善，預計未來轉化將進一步提速。比如2021年3月開始實施的《深圳經濟特區城市更新條例》，改變了“雙百”制，規定舊住宅區簽約面積與簽約人數均達95%以上可征收，極大推動城市更新進程。

??城市更新的布局仍然在加速。一方面重點城市集中供地壓縮了部分房企的投資空間，另一方面“三條紅線”監管從嚴，房企資金壓力有增無減。無論是作為多元化拿地渠道，還是降低拿地成本、提升利潤空間的手段，都意味著城市更新將成為房企未來爭奪的熱門賽道。

??從發展現狀而言，單個房企潛在城市更新建面最高已超過1億平方米，隨著早期布局的房企已能夠保持項目穩定的轉化并進入價值兌現期，城市更新的賽道將會再拓寬。由于城市更新賽道上的布局者逐漸增多，競爭加劇的同時也呈現出新的特點和趨勢，需要注意的是，城市更新仍存在開發周期長、資金壓力大、規劃難度高、關系復雜等風險，抱團取暖、強強聯合將成為重要趨勢。