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??一條新聞引發了付先生的關注。

??6月9日，力高健康生活向港交所遞上招股書。出于職業的習慣，他通覽了這份材料，共計477頁。

??他發現，這間公司是從江西起家，主打的健康概念，是發端于南昌的力高國際城。他曾在那購置了一套湖景洋房，后來轉手了。

??付先生很好奇，力高國際城怎么就成為“健康”的發源地？距離它2.2公里，是南昌大學第一附屬醫院象湖院區，擁有省內最強的醫療資源。

??他在網上找來一位置業顧問，拍回多個視頻。

??門頭上，"怡鄰健康”右側，寫著綜合門診、兒童健保、健康管理、鄰里活動、中醫康復和養老護理。底下的柱子上，掛著三塊牌子，分別南昌力高怡鄰社區養老服務中心、南昌相互力高長者屋綜合門診部、南昌市城鎮職工基本毅力保險定點醫療機構。

??這里，曾是力高國際城的售樓處，一個擁有78萬平方米建筑面積的樓盤。而周邊，是密集的住宅社區。

??大概在2017年樓盤全部交付時，老板黃若虹、黃若青兄弟布下了這顆"健康"的種子，并計劃在2023年前開設21間以上的康養中心。

??穿上"新裝"后遞表，已經成為物業企業上市的標配。尤其，當行業大佬們喊出”上市風口已經過去”，PE越來越回歸理性時，后來者想到的最佳辦法，唯有走差異化路線。

??樂居財經統計，在今年首次遞表的20家物企中，有關民生、商業、綠色和健康，成為物企們講得最多的新故事。但像皇帝的新裝一樣，是真是假，資本市場是用腳投票的。

??選好標簽

??靠錢砸出來的規模之戰，不是誰都有實力下場搏殺，頭部之外的中小物企正在尋找規模之外的生存之道。跳出傳統的住宅物業，物企正在不約而同的為自己貼上具有特色的標簽。

??6月9日，遞交招股書的力高健康生活，成為了繼奧園健康(03662.HK)之后，第二個重押“健康”的物企。

??“我們的怡鄰健康中心業務可能不會按計劃增長。”“可能需要大量時間、資源及資金，且可能無法實現盈利目標。”打著“健康牌”，業績中卻還沒有其貢獻的成分，就目前來看，“健康”是黃若虹兄弟規劃的大藍圖。他們旗下還有地產上市公司力高集團（1622.HK）。

??力高健康所走的路，跟兩年前的奧園健康頗為相似。回望兩年前，奧園健康也是攜著大健康產業夢IPO。截至目前，在其既往業績披露中，大健康業務尚未在營收結構中獨立展現。

??2020年，奧園健康總收入14.08億元，物管服務分部貢獻收入10.75億元，占總收入76.3%；商業運營分部收入為33.32億元，占總收入約23.7%。

??而其中與大健康產業相關的，僅有醫療在社區增值服務中被提及。2020年，奧園健康社區增值服務營收1.47億元，占物管服務分部的13.7%。

??事實上，奧園健康大健康產業三大業務板塊——康養、中醫、醫療美容，其中醫美已經在從中剝離了。

??盡管，大健康業務在營收上尚未全力展現，但奧園健康并沒有將其弱化的打算。

??郭梓寧在年初業績發布會上表示，“深耕大健康產業，持續深化‘健康+科技’模式，聚焦生活服務和醫療健康，深度應用于社區物業與商業中心，全方位構筑健康生活生態圈。”

??鄭煒基于政府文件和通知做出預估，“基于養老和大健康產業、康養產業這個市場的規模不會低于25個萬億，是一個極其龐大的體量。”

??“跨界”康養，遠不止奧園健康與力高健康生活。截至目前，銀城生活服務、旭輝永升服務、保利物業、新大正等上市物企，均已有相關業務布局。

??以港股第一家上市物企彩生活為臨界點，從2014年至今的7年時間里，物企挖掘“特色”逐漸外向，從住宅物業的延伸，到非住宅物業的加碼，再到跨界融合的領域細分。

??圍繞住宅物業所做社區增值服務擴寬，比如彩生活引入京東、360，聯合探索社區增值業務，圍繞社區居民生活和資產，將社區電商、房產租售、家政裝修、社區養老、教育、醫療等被納入其中。

??與此同時，從住宅物業出發，尋著更高增利空間，物企又將觸角伸向非住宅領域，打包商管上市，做純商業輕資產運營等。而近兩年上市物企的“特色標簽”表現尤其明顯，健康之外，還有押注智慧，融合商管，做純商業，輕操作，做綠色、走辦公等等。

??名字去"物業”化

??業務之別在“隱處”，門面擔當的企業名，更是將特色亮在明處。

??“去物業”基本是地產分拆物業都在做的更名之舉，多以“服務”替換“物業”，而將“智慧”“科技”“生活”“悅+”等冠之成為趨勢。而有些更是在分拆之時，就做好了與地產“割裂”的準備，以與地產名稱完全不同的名字來包裝物業。

??如萬科物業去年更名“萬物云空間科技服務”，空間、科技、服務都有了，萬科與物業都沒了；而鴻坤地產包裝物業上市，選用的“燁星集團”也完全隱去“鴻坤”字樣。

??事實上，物企更名的背后，暗藏的是其業務領域的延伸和增擴，“智慧”是很多物企格外偏愛的名字。

??據樂居財經統計，2017年-2021年，在19家更名的物企中，有6家名字中含“智慧”，含“科技”的有2家，含“悅”的有3家。

??近年來，前沿科技不斷融入物業服務，打造“智慧社區”已成趨勢。物聯網、云端與大數據、無人機技術、人工智能產品等，科技不僅改變服務流程與模式，提高服務效率、提升服務價值，同時也拓展了社區金融、社區養老、社區O2O等增值業務。

??合作科技公司也成為物企的重要發展方向。中海物業、雅生活服務、碧桂園服務等物企牽手華為、騰訊等科技公司；融創服務戰略投資了前百度高管李明遠的鋒物科技，雙方將云計算、物聯網、大數據和AI技術等引入物業管理。

??在籌謀上市的物企中，對利潤較高的非住宅領域關注度在不斷增加，加入賽道的物企也在逐漸增多，從以前的個位數到現在超10個。部分更是將其重押的特色業務寫在名字上，比如今年初，中駿集團分拆物業遞表，主打“商管牌”，在遞交招股書時，便用“中駿商管生活服務”的名字。

??打破規模“內卷”

??目前物業管理服務的收入依舊占據著收入重頭，但只盯著“一畝三分地”，很難長久保本賺利。

??截至去年底，已經有16家上市物企的管理規模突破億方，其中，保利物業、碧桂園服務、雅生活服務、彩生活、恒大物業，5家企業在管規模在3億平方米或以上。

??規模增速方面，奧園健康、融創服務、和泓服務、世茂服務、雅生活服務、時代鄰里，6家物企在管規模增幅超過100%。

??物企的規模“內卷”愈演愈烈，然而大規模并不等于高收益。一方面規模效應見效慢，另一方面擴張的項目標的質量參差還會拉低原本的盈利水平。

??2020年底，和泓服務完成5筆收并購，規模增長118.3%至1790萬方。而這5筆收購項目的盈利能力參差不齊。其中，在2020年6月份收購的上海同嘉，業績并表后，不僅沒有為和泓服務帶來利潤增長，93.1萬元的虧損給利潤帶來了反向拉動。

??除了“蚊型物企”竭力拓寬規模，頭部物企的“規模焦慮”也十分明顯。在處理規模和毛利率的協同增長上，有些頭部物企亦陷入了盈利水平倒退的困境。例如，規模已經突破5億方的雅生活服務，去年三項主要業務的毛利率就出現“集體倒車”。

??過去一年，雅生活服務花費12億元收購了5家公司，體量不斷擴大的同時毛利率卻未有提升。整體毛利率下降7個百分點，降至29.7%，物業管理服務、外延增值服務和業主增值服務分別減少3.5％、9.7％、1.2％。

??為了從競爭激烈的規模賽道“廝殺”出來，更是為了從規模中攫取更多利潤，不少物企尋求突圍，紛紛開辟多元的發展路線。“增值服務是所有物業企業未來決戰的主戰場。”碧桂園服務總裁李長江直言道。

??從募資的數據來看，據克而瑞統計，2020年新上市的18家企業中有13家將部分募集資金用于發展業主增值服務，平均占比為募資額的16.3%，是除了規模擴張外的第二大用途。

??而從業務毛利率來分析對比。克而瑞數據顯示，2020年企業整體毛利率約為30%。從結構來看，物業管理服務整體毛利率僅為22%左右，而業主增值服務的整體毛利率接近45%，是物業管理服務毛利率的兩倍有余。